企業は負債返済のために「血を流す」：取引の成否を予測するのは難しい

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資産を売却し、プロジェクトを売却して負債を返済する

最近、多くの大企業が債務返済のため、不動産やプロジェクトを売りに出しています。中でも、ホアン・アン・ザライ株式会社（HAGL、証券コード：HAG）は、ザライ省プレイク市にあるHAGLホテルの売却を希望しています。ドゥック氏率いるグループは、これは同社の不採算資産の清算計画の一環だと述べています。

HAGLホテルは、おそらくドゥック氏にとって最後の不動産資産であり、2005年12月から運営されています。それ以前は、不動産事業とホテル事業に携わり、ミャンマーのクイニョン、ダラット、ダナンでいくつかのプロジェクトを手掛けていました。しかし、HAGLが何らかの問題に直面したため、この分野から撤退しました。

今回のHAGLホテルの売却は、 BIDV銀行に対する債券債務の返済を目的としています。2023年上半期の連結財務報告書によると、HAGLのBIDVに対する債券債務残高は5兆2,710億ドンで、年初から横ばいです。6月30日現在、HAGLは支払期限までに26億ドンを超える利息を支払っていません。

Doanh nghiệp cắt máu trả nợ: Thương vụ khó dự liệu thành bại - 1 — プレイクにあるHAGLホテルがドゥック氏によって売りに出されている（写真：HAGL）。

HAGLが不動産資産の売却を希望する一方で、LDG投資株式会社（証券コード：LDG）は、ダナンのバイブット・ソンチャ・ビーチリゾート（LDGグランドセントラル）と、ビンズオン省ディアン市ビンアン区のアパートメントコンプレックスC1ロットを含む2つのプロジェクトを譲渡する方針です。これは、同社の銀行債務と社債の返済を目的としています。

これら2つのプロジェクトの売却は、LDGにとって驚くべき決定である。というのも、同社は最近の2023年度定時株主総会において、プロジェクト投資のための資金を調達するために株式を発行することも望んでいたからである。

LDGグランドセントラルは、2020年に選定されたLDGの戦略プロジェクトの一つです。2023年定時株主総会において、同社の取締役会は、本プロジェクトは戦略プロジェクトの中で最も面積が小さい（30ヘクタール）ものの、立地条件は優良であると述べました。また、本プロジェクト実施のための資金調達についても検討を行いましたが、パートナーとの連携は困難と判断しました。

オル・ハイファット投資株式会社は、タンラップ島住宅地区プロジェクトにおけるTM1商業用地の投資家であるHPホスピタリティ・ニャチャン・プロジェクトへの資本拠出の移転も発表しました。また、同社はキャッシュフローの困難を認識し、ラオカイ・プロジェクト、バクザン・プロジェクトの高層ビル、クアンニン省モンカイ市ハイイエン区Km3、Km4の都市型住宅地区プロジェクト（フェーズ1）などのプロジェクトにおける製品卸売に注力しました。

上記の売却に加え、市場では最近、数多くの合併・買収（M&A）取引が成功しています。例えば、ガムダ・ランド社がホーチミン市トゥドゥック市のタム・ルック不動産株式会社からプロジェクトを買収したケースや、サイゴンレス・グループ社がホーチミン市タンフー区のドゥック・ニ社からプロジェクトを買収したケースなどが挙げられます。

国内外の投資家間の協力市場の盛り上がりとしては、キム・オアン・グループとスルバナ・ジュロン・グループ（シンガポール）の戦略的協力や、丸紅グループ（日本）によるフンティン・グループへの投資なども挙げられる。

多くの要因により、取引を成立させることは容易ではありません。

S22Mサヴィルズ・ホーチミンのリサーチ責任者兼S22Mサヴィルズ・ホーチミンのジャン・フイン氏は、国内企業は依然として非効率な資産の一部を売却する必要があると述べた。しかし、これらの資産が外国投資家（FII）にとって魅力的かどうかは別の話だ。

彼女によると、取引の成否は、売り手と買い手の間の価格交渉と法的問題に大きく左右される。法的文書が整備されたプロジェクトは、外国人投資家に優先されることが多い。

CBREベトナムのシニアディレクター、ドゥオン・トゥイ・ドゥン氏も同様の見解を示し、住宅販売市場における取引のほとんどは土地関連のみであると述べた。つまり、外国人投資家はホーチミン市とハノイの住宅開発のための土地ファンドに関心を持っており、まずクリーンな土地ファンドを条件とし、次に法的文書や合理的な製品開発体制といったプロジェクト開発の条件を条件としている。

近年のM&A取引を実施した外国投資家の多くは、ベトナムに数年にわたり進出している。新規投資家の場合、通常はベトナム企業に株式を出資し、共同でプロジェクトを開発するという形態での投資を優先する。しかしながら、ベトナムにおけるM&Aの現状の難題は、クリーンランドファンド、すなわち投資家にとって有利な条件を整えるための法的枠組みの必要性である。

国内投資家に関して、ドゥン氏は、過去2年間の市場の資金不足により不動産資産の売却傾向が見られ、銀行や債券発行以外の新たな資金調達源を見つける必要があると述べた。国内企業は、海外から資金を調達するか、自社製品を売却することが可能である。

CBREベトナムの担当者によると、外国人投資家は常にプロジェクトの法的書類の整備を要求するため、完全な売却は容易ではないとのことです。銀行に抵当権が設定されている物件は、外国人投資家の誘致が困難です。そのため、国内投資家は積極的に物件の売却を申し出ていますが、取引が成立するのは容易ではありません。

ダット・ザン・サービスの経済・金融・不動産研究所の副所長ルー・クアン・ティエン氏は、最近の外国人投資家によるM&A取引は質を重視しており、そのほとんどは資本拠出や株式購入の形をとっていると語った。

今後、政治情勢や法制度の改善などに加え、インフレや金利がより適正な水準に調整されれば、M&A市場は回復に向かうと予想される。

「ベトナム経済は依然として大きな成長ポテンシャルを秘めているため、ベトナムのM&A市場は中長期的に見て依然として非常に魅力的です。投資家にとって、より有利な条件で、かつ適正な価格での取引を探すには、今は絶好の時期です」とティエン氏は述べた。

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