不動産「サーファー」への高税率で投機を阻止できるか？

一部の国のように、投機的な取引を避けるため、不動産譲渡による個人所得を所有期間に基づいて課税することは必須です。しかし、売却価格に基づいて課税すると、住宅価格が上昇する懸念はありますか？

不動産価格は上昇しますか?

VietNamNetの報道によると、財務省は不動産譲渡所得に対する税率に関する内容を含む個人所得税法（代替）の草案作成を提案する文書を政府に提出したばかりだという。

現在、ベトナムの個人所得税（PIT）政策は、譲渡者の不動産保有期間によって区別されていません。住宅や土地の売買による課税所得は、譲渡価格に基づいて2%の税率で決定されます。

財務省は最近の提出書類で、一部の国のように保有期間に基づいて不動産の譲渡から個人所得税を徴収することが可能であるかもしれないと提案した。

同省はまた、最近の所得とマクロ経済指標の変化に合わせて給与所得のある居住者個人に適用されている累進税率表を検討・調整し、資本譲渡所得と不動産譲渡所得に関する改訂内容に合わせて税率表全体の税率を見直し・調整することを提案した。

この問題について、ある不動産会社の代表者は、現在、不動産譲渡による課税所得は譲渡価格に基づいてその都度決定され、適用税率は2%であると述べた。したがって、二重課税を回避するために、所有期間に基づく不動産課税については慎重に検討する必要がある。

W-不動産賃貸ベトナムネット.jpg — シンガポールでは、土地の売買は初年度にその差額に対して100%の税金が課せられます。2年後は50%、3年後は25%になります。写真：ホン・カーン

実際、供給不足により、ハノイやホーチミン市といった大都市では不動産価格が非常に高騰しています。住宅価格の抑制を図るため、セカンドハウスや複数の住宅を所有する人への課税、不動産譲渡による個人所得税の導入など、様々な対策が提案されています。しかし、住宅不足と「価格高騰」という現象は、全国的に見られるものではなく、大都市でのみ発生しています。一部の現象や地域だけに注目して、市場全体を論じるべきではありません。

この人物は、提案されている税金により投資家が売却価格に税金を算入するようになり、住宅価格が上昇する可能性があると考えている。

憶測とネットサーフィンはやめよう

しかし、経済専門家のディン・チョン・ティン准教授は、保有期間に基づいて不動産に課税するという財務省の提案に同意している。

「これは投機を避け、不動産市場を健全に発展させるために必要だ」と専門家は語った。

投資家が不動産価格にこの税金を織り込むことで不動産価格が上昇する可能性があるという懸念に対し、ティン氏は、現状では供給が少なく需要が過剰な状況では市場の「力」は売り手にあり、その力を高めるか下げるかは売り手の判断に委ねられていると述べた。しかし、需給が改善すれば、この税金によって投機が抑制され、市場はより健全化するだろうと述べた。

「住宅や土地の短期譲渡にはより高い税金を課す必要があることに賛成です。これは必ず実行すべきことです。課税方法については、立法プロセスにおいてより具体的な計算が行われるでしょう。1年以内に売買する選択肢があれば税金は高く、遅くなるほど低く、5年後には税金は非常に低くなるか、あるいは無税になるといった計算が可能です…」とティン氏は自身の意見を述べた。

一方、ハノイ不動産クラブ副会長のグエン・テ・ディープ氏も財務省の提案には同意しているものの、実施時期については検討する必要があると述べた。

「個人所得税における不動産取引への累進課税は必要な措置です。しかし、市場が依然として多くの困難に直面している現状において、この提案は心理的な影響を及ぼす可能性があります。そのため、具体的な段階とロードマップが必要です」とディープ氏は述べた。

ディエップ氏によると、ロードマップは今後2～3年で適切なレベルに設定される可能性がある。その後、5～10年かけて段階的にレベルが変化する。当初は税率が低く、市場が安定し、土地に関する完全なデータが揃った時点で徐々に引き上げられる。

世界中のいくつかの国では、個人所得税を含む税制手段を使って投機行為のコストを増大させ、経済における不動産投機の魅力を低下させてきました。

さらに、一部の国では、不動産取引による利益に対して、取引頻度や売買時期に応じて税金を課しています。売買時期が早ければ税率が高く、遅くなれば税率は低くなります。

シンガポールと同様に、初年度に土地を売買した場合、その差額に対して100%の税金が課せられます。2年後は税率が50%、3年後は25%になります。

台湾（中国）では、不動産取引は購入後2年以内に行われる場合は45％の税率が適用され、2〜5年以内に行われる場合は35％、5〜10年以内に行われる場合は20％、10年を超えて行われる場合は15％の税率が適用されます。