不動産プロジェクトの譲渡は困難に直面

現在、不動産プロジェクトの売買および譲渡は、法的手続きにおいて多くの困難に直面しています。

2024年の最後の数か月、住宅供給が不足する状況において、潤沢な資金を持つ国内外の多くの不動産事業は、市場の新たなサイクルを予測するために、投資を継続するために、クリーンな土地ファンドや法的地位が明確なプロジェクトを積極的に「探し求め」ています。

明確な法的地位を持つプロジェクトが優先されます。

記録によると、ここ数ヶ月、多くの新規プロジェクト投資契約が継続的に発表されています。例えば9月には、チュオン・ソン不動産会社とヒム・ラム社が、 ロンアン省ドゥックホア地区で、総面積214,921ヘクタール、総投資額11兆2,210億ドンの住宅プロジェクトを実施する登録を行いました。

また9月には、エバーランドグループはハイフォン市の2つの新市街地への投資検討を提案し、総投資額は約5兆ドンに上る。このうち、アンズオン郡のホンタイ市街地プロジェクトは21.8ヘクタールの規模で、総事業費は約1兆9,000億ドンと見込まれ、そのうち用地造成費用は約920億ドンである。トゥイグエン郡ホアドン村とラムドン村の市街地プロジェクトは約30.6ヘクタールの規模で、総事業費は約2兆9,920億ドンと見込まれ、そのうち用地造成費用は約1,270億ドンである。

さらに、同グループはハノイ市ドンアン区キムノ村における新都市開発プロジェクトG19の建設も登録しました。このプロジェクトの総予備実施費用は約2兆1,830億ドンで、2024年から2029年の実施が予定されています。しかし、この企業は能力と経験に関する要件を満たしていないため、失格となりました。

ホーチミン市では先日、マレーシアのグループ傘下であるスカイワールド開発株式会社が、トゥアンタン不動産生産・貿易・事業株式会社の株式100%を3,500億ベトナムドンで取得したと発表しました。これにより、トゥアンタン社はホーチミン市8区にある2,060平方メートルの土地の唯一かつ合法的な使用者となります。

一方、日本の西日本鉄道は、ナムロングループからパラゴン・ダイ・フオック・プロジェクトの株式25%を2,​​600万米ドルで取得しました。同様に、台湾のトライポッド・テクノロジー・コーポレーションは、ソナデジ・チャウ・ドゥック社からバリア・ブンタウ省の18ヘクタールの工業用地を「取得」しました。

数か月前、南部市場では、キム・オアン・グループ・コーポレーションが日本のパートナー2社であるNTT都市開発、住友林業、熊谷組と協力し、ビンズン省でザ・ワン・ワールド・プロジェクトを共同で実施するという、総額10億ドルを超える投資額の大型契約が締結された。

ある不動産会社の投資コンサルティングディレクターは記者団に対し、「私たちは国際的な企業や投資ファンドと協力しています。彼らはベトナムの不動産プロジェクトを購入したい、あるいは投資建設、商品交換、総販売代理店として協力したいと強く望んでいます」と明かした。

特に、アパートプロジェクト、住宅地、土地区画、タウンハウスが優先されますが、重要なのは、プロジェクトが法的に問題がなく、土地税の義務を完了しており、建設許可を取得済みまたは取得予定であり、販売可能であることです。」

ベトナムの不動産市場は外国人投資家にとって非常に魅力的です。写真：HOANG TRIEU

法的に絡み合い、取引が困難

ベトパール・グループ不動産株式会社のトラン・ミン・ゴック・ベト社長によれば、国内外の投資家は、将来的に大きな発展の可能性がある地域でのプロジェクトやクリーンランドファンドを積極的に「探している」という。

Vietpearlグループは土地ファンドの拡大機会も模索しており、売却可能なプロジェクトについても協議する用意があります。しかしながら、プロジェクトの売買および譲渡プロセスは現在、法的手続き、特にプロジェクト譲渡に関する手続きにおいて多くの困難に直面しています。

ヴィエット氏は、プロジェクト移転における最大の障害は法的問題と土地評価であると述べた。同氏の調査によると、潜在的なプロジェクトの約60%が、承認手続きの長期化や現実に見合わない土地価格のために困難に直面している。

これらの問題が解決されれば、土地ファンド取引活動は、特に工業用地分野や計画的に整備された住宅地において、国内外の投資家のニーズを満たすものとなり、非常に活発になるでしょう。

サヴィルズ・ベトナム投資コンサルティングの副ディレクター、トラン・ティ・カン・リン氏は、外国人投資家は常にベトナム、特に都市部において、価格が手頃な不動産プロジェクトを探していると述べた。しかし、プロジェクトの法的地位が明確で、すぐに実行に移せる状態にあることが重要だ。実際、多くのプロジェクトが実行プロセスの遅延に見舞われ、投資家に損失をもたらしている。

リン氏は、2024年にはサヴィルズが国内外の多くの投資家を歓迎し、アドバイスを提供したと述べた。これらの投資家は様々な資産への投資を希望していたが、特にオフィスビルなどの運用不動産への関心が高かった。住宅用不動産については、供給が非常に少ないため、依然として探している段階だという。

しかし、不動産関連法の採択と適用により、市場に前向きな調整がもたらされ、法制度が強化され、投資家にとって有利な基盤が築かれるとリン氏は考えている。

実際、日本、シンガポール、マレーシア、韓国、中国からの投資家は、以前からベトナムの不動産に興味を示してきました。最近では、ヨーロッパや中東からの投資家も増加しています。

法的文書が整備されたプロジェクト、交通インフラが整備されたホーチミン市およびホーチミン市周辺地域の都市部は、引き続き投資家を惹きつけるでしょう。リン氏は、2025年に経済と不動産市場が回復すれば、投資家はプロジェクトへの参加に自信を持ち、供給もより豊富になると考えています。

LMP Lawyersの創設者兼代表弁護士であり、仲介コンサルタントでもあるレ・ミン・フィエウ博士は、当事者に直接助言し、共に働く立場として、プロジェクトの売買取引を成功させるには多くの要素が必要であると考えています。その中でも、当事者間の調和と共鳴は非常に重要です。

特に、プットオプションは、プロジェクトが設定された事業目標を達成できなかった場合の将来的な状況に備えるため、外国人投資家が非常に関心を持つ銘柄の一つです。さらに、買い手は、プットオプションを行使した際に売り手が買戻し義務を履行するのに十分な財務状況を備えていない場合に備えて、追加の要件を設定することもあります。

M&A取引の減少

外国投資庁の統計によると、2024年の最初の10ヶ月間で、外国投資家による資本出資および株式買収（M&A）取引は2,669件、資本出資総額は36億8,000万米ドルを超え、2023年の同時期と比較して、数量で10.4%、金額で29%減少しました。特に、不動産セクターは法規制の影響を大きく受け、供給が減少すると見られています。2024年は不動産関連法の施行・適用が始まる年であるため、多くの不透明な問題が投資家と市場を待たせています。

出典: https://nld.com.vn/chuyen-nhuong-du-an-bat-dong-san-gap-kho-19624122522114545.htm