ハノイのアパートは以前ほど不足していないのに、なぜその提示価格は依然として非常に高いのでしょうか?

（ダン・トリ） - 専門家によると、現在、地価税、建設費、投資費などのコストが上昇しており、マンション価格の下落は困難になっている。同時に、投資家は投資コストの高さから、より高い利益を期待している。

アパートの価格は上昇し続けている

市場調査会社のデータによると、過去9ヶ月間でハノイで新規に発売されたマンションの総供給数は19,000戸を超え、2023年通年の総供給量を上回っています。この豊富な供給量により、過去4年間続いたハノイの住宅供給不足のサイクルは今年で終焉を迎える可能性があります。今年は、全国で約30,000戸のマンションが供給されると予想されています。

マンション供給量の増加にもかかわらず、ハノイの販売価格はプライマリー市場とセカンダリー市場の両方で上昇傾向を維持しています。プライマリー市場の平均販売価格は6,400万VND/m2（VATおよび管理費を除く）で、ホーチミン市より3%低い水準です。

セカンダリー市場では、平均販売価格は前四半期から引き続き上昇し、4,600万ドン/m2（VATおよび管理費を除く）に達しました。これは前四半期比5.5%増、前年同期比約26%増です。セカンダリー販売価格の上昇は止まる気配がなく、現在はホーチミン市のセカンダリーマンション価格と約200万ドン/m2の差となっています。

多くのアパートは、わずか1か月で販売価格を数億ドン値上げした（イラスト：ドゥオン・タム）。

ダン・トリ記者の調査によると、過去1か月間、ハノイのアパート価格は上昇を続けており、下落の兆しは見られない。

具体的には、9月中旬にビンホームズ・スマートシティ・プロジェクトの64㎡、2ベッドルームの住宅が約42億ドンで売りに出されました。現在までに、同じ住宅が45億ドンから47億ドンの価格で売りに出されています。

また、タンロン・ナンバー1プロジェクトでは、87㎡、2ベッドルームのアパートメントが9月末に57億ドンで売りに出されていましたが、現在では60億ドンに値上げされています。

住宅購入を考えているグエン・ヴァン・グーさん（ ナムディン省出身）は、過去3ヶ月間、家族でナム・トゥー・リエム区とハ・ドン区の多くのアパートを視察してきたという。グーさんは約30億ドンの予算で、65～70平方メートル、2ベッドルームのアパートを購入する予定だ。

「見れば見るほど、オーナーが提示する価格が高くなります。例えば、ミーディン（ハノイ市ナム・トゥー・リエム区）にある68平方メートルの住宅は、8月に約33億ドンで売りに出されました。オーナーは現在、同じ住宅を37億ドンで売りに出しています」と彼は語った。

なぜマンション価格が下がりにくいのでしょうか？

不動産専門家のトラン・クアン・チュン氏は、多くの人がマンション価格の下落を待ち望んでいるものの、それは不可能に思えると述べた。なぜなら、新しい価格表に基づく土地税、建設費、製品設計への投資など、プロジェクト開発企業のあらゆる投入要素が大幅に増加しているからだ。

土地資金がますます不足する状況において、特に中心部において美しい立地を所有するには、企業は多額の資金を投入しなければなりません。土地価格が高騰している状況では、人気商品を開発する投資家は確実に損失を被ります。美しい立地においては、プロジェクト開発者はその立地にふさわしい商品を開発しなければならないため、安価な価格などあり得ません。

ハノイのアパートプロジェクト（写真：ドゥオン・タム）。

CBREベトナムのシニアディレクター、グエン・ホアイ・アン氏は、新規に発売されたプロジェクトのほとんどは、価格の高い既存の都市部に位置していると述べました。また、販売価格が高いのは、旺盛な投資需要も一因であり、中心部の真の住宅ニーズに応える物件には依然としてキャッシュフローが流入しています。そのため、市場の流動性は依然として良好に維持されています。

投資家は新製品を発売する際に、販売価格とエリアの相関関係を慎重に計算するため、新築物件の価格が前期や周辺プロジェクトよりも低くなる可能性は低いでしょう。これは、材料費の上昇という状況下でも、投資家の期待利益を確保するためです。

ベトナム不動産協会（VARS）会長のグエン・ヴァン・ディン博士によると、ハノイのマンション供給は近年増加しているものの、依然として人々のニーズを満たしきれていないという。さらに、新規供給の多くは依然として高い水準で完成されているものの、投資コストと土地価格が高額となっている。

現在の投資コストの高騰により、投資家は以前よりも高い収益を期待しています。そのため、プライマリーマンションの価格水準を下げることは非常に困難です。プライマリー市場におけるマンション価格の高騰は、セカンダリー市場における価格の急騰につながっています。

建設省の最近の記者会見で、不動産の供給は増加しているのに価格が下がっていない理由について、建設省住宅不動産市場管理局のヴォン・ズイ・ドゥン副局長は、不動産の供給は最近一部地域や地方で不動産価格が上昇している理由の一つに過ぎないと述べた。

彼によると、不動産価格の上昇は、近年の土地関連コストの変動に加え、新たな算定方法や地価表の適用による影響も一因となっている。さらに、多くの投資家が協会やグループを結成してオークションに参加し、開始価格の数倍もの土地価格を支払って落札した後、利益を上げるためにその地域の仮想価格水準を確立しようと「手付金を放棄」するといった現象も見られる。

「開始価格の数倍もの高額で落札された土地使用権の競売は、近隣地域の地価、不動産価格、そして住宅価格の上昇につながるだろう。同時に、住宅プロジェクトの実施コストも増加し、事業運営に支障をきたし、供給を減少させ、不動産市場に悪影響を及ぼすだろう」と同氏は述べた。

出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-o-ha-noi-bot-khan-hiem-nhung-gia-rao-ban-van-cao-chot-vot-do-dau-20241024155319977.htm