財政政策と金融政策は不動産回復に良い支援を提供している
Batdongsan.com.vnが10月4日午前に開催した「2023年第3四半期の不動産市場レポート」発表イベントで、Batdongsan.com.vnの副社長であるグエン・クオック・アイン氏は、不動産市場の回復期は2024年第2四半期から第4四半期頃から始まるだろうとの見解を述べた。
専門家は、上記の発言の理由を説明し、不動産市場の3つの基本指標は、Batdongsan.com.vnが以前に予測した傾向に沿って現れていると述べた。
まず、銀行金利に関して、Batdongsan.com.vnは、前回の危機時には、国立銀行が金利上限を引き下げてから不動産市場が反転し始めるまで1年半かかったと分析している。
2008年から2012年にかけて、市場が銀行金利の調整の兆候を示すまでに4年かかりましたが、この期間、2023年の第1四半期から、国立銀行は運営金利を下げるために2回の調整を行い、その後、多くの種類の金利を引き下げました。
財政政策と金融政策は不動産回復に良いサポートを提供します。
第二に、信用の伸びについてですが、2012年を振り返ると、信用の伸びは20%から7%に減少し、インフレ率は8%に達しました。2013年には、信用の伸びは12%に増加し、インフレ率は6%となりました。
「信用緩和の年に、不動産市場はすぐに反転の兆しを見せました。現在の市場環境において、2023年初頭から、国家銀行は2023年通期の信用成長率を14～15％と目標としています。これは2022年の14％と比較して、前向きな兆候です」とクオック・アン氏は述べた。
第三に、不動産政策については、2008年に不動産市場の流動性が急落したが、30兆円の支援策や改正土地法の公布など、市場を支える政策が登場したのは2013年になってからであった。
2022年までに、信用引き締め、金利上昇、流動性低下により、市場は低迷傾向を繰り返すでしょう。しかし、2022年末以降、政府は不動産市場の困難を解消するための対策を継続的に実施してきました。例えば、120兆ドンの支援策、企業の債券返済負担軽減のための政令08号、不動産市場の活性化に貢献する決議33号、省人民委員会による分譲用地の区画化に関する規制強化政令35号などです。
グエン・クオック・アン氏は、上記の指標の分析に基づき、「不動産市場は2023年第2四半期から第4四半期頃に回復する可能性が高い」との見解を維持したと述べた。
不動産分野ではアパートが最初に回復するだろう。
Batdongsan.com.vn の 2023 年第 3 四半期の不動産市場レポートによると、アパートは実際の住宅ニーズに応えているため、過去 1 年間の市場の悪影響が最も少ない不動産のタイプです。
2023年第3四半期には、マンションへの関心が回復の兆しを見せ、マンション購入の需要は前四半期比1%増、賃貸の需要は前四半期比6%増となりました。特に、20億～40億ドンの価格帯のマンションが最も多く検索されました。
2023年のアパートの販売価格は、 ハノイでは1～5%のわずかな上昇にとどまり、ホーチミン市ではほとんど変わらない程度で、大きな変化は見られません。
しかし、2015年から現在までの長期的な視点で見ると、ハノイとホーチミン市のマンション価格の上昇は、人々の所得の上昇を上回っています。8年後、ホーチミン市とハノイのマンション価格はそれぞれ82%と56%上昇しましたが、都市部の人々の所得はわずか39%しか上昇していません。
Batdongsan.com.vnの戦略ディレクター、レ・バオ・ロン氏は次のようにコメントしています。「所得の伸び率が住宅価格の伸び率に追いつかない状況では、マンションの購入はますます困難になっています。今後、主要なマンションプロジェクトも価格が高騰するでしょう。なぜなら、コストが上昇する中で、投資家は利益を最大化しなければならないからです。」
したがって、ロン氏は、現在のマンション価格の上昇は、多くの直接的、間接的な理由によって影響を受けていると述べた。
まず、人々の実際の住宅ニーズは依然として高いものの、アパートの供給が依然として限られており、特に価格帯のアパートや都心部のアパートの供給が限られているため、市場には需要と供給の不均衡が生じています。
第二に、世界経済が変動しているため、建設資材の価格が高止まりし、投資家は利益を上げるために製品価格を引き上げざるを得なくなります。
第三に、土地資金は限られている一方で地価は上昇しており、都心部の土地資金はますます不足しており、プロジェクトを実施するには多大な時間とコストがかかります。
Batdongsan.com.vnのデータによると、土地価格指数は2018年から現在まで全国的に安定した上昇を維持していますが、2023年には特定の地域やエリア間で差異が生じる傾向があります。2018年第1四半期から2023年第3四半期までの長期間を経て、南部の土地販売価格は71％上昇し、北部では54％上昇しました。
上記の理由から、ロング氏は、アパートの価格がこれ以上下がることも値下げされることもないと断言した。
Le Bao Long氏 – Batdongsan.com.vnの戦略ディレクター。
Batdongsan.com.vnの報道を引用し、ロン氏は不動産消費者の心理についても指摘した。住宅価格の高騰を背景に、人々は賃貸に目を向けたり、住宅購入のためにローンを組む方法を探したりしている。しかし、現状では多くの購入者が金利への懸念から、まだローンを組んでいないという。
アパートの価格は常に上昇しており、このタイプの物件の購入と賃貸の需要は常に高いため、アパートに投資した場合の平均利益率は最大 12.5%/年です (価格上昇と賃貸利益を合わせた値上がり益)。
これは、株式、金、外貨、土地、貯蓄といった他の投資形態よりも、より優れた安定した利益をもたらします。このデータはBatdongsan.com.vnによって集計・分析され、2015年から現在までの比較が行われました。
Batdongsan.com.vnが実施した調査によると、不動産ブローカーの27%以上が、アパートが最も早く回復する不動産のタイプであると考えており、2023年第4四半期に回復すると予測されています。また、42%は、このタイプは2024年の最初の6か月間に回復すると考えています。
「一般的に、不動産市場の回復傾向を牽引するのはこのタイプです。マンション市場は他のタイプに比べて最も早く回復する見込みで、2024年第1四半期には下落し、遅くとも2024年第2四半期には反転すると予想されています」と、Batdongsan.com.vnの南部地域担当ディレクター、ディン・ミン・トゥアン氏は付け加えた。
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