1平方メートルあたり2500万ドン以下のアパートはほぼ「絶滅」、ホーチミン市は郊外5地区の土地の分割と売買を禁止
不動産供給が限られ、数百件のプロジェクトが行き詰まり、製品価格が上昇。 ハノイ市は、アパートサービスの最大上限価格を1平方メートルあたり16,500ドンに維持する計画。ホーチミン市は、住宅用地区画の最小面積を36平方メートルに規定。
今週の注目の不動産ニュースをまとめました。
不動産供給が限られ、数百のプロジェクトが滞り、商品価格が上昇
国会は10月28日午前、議場で「2015年から2023年末までの不動産市場管理と社会住宅開発に関する政策と法律の実施」のテーマ別監督結果に関する監督代表団の報告書と国会決議案を審議した。
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| 経済委員会のヴー・ホン・タン委員長は、「2015年から2023年末までの不動産市場管理と社会住宅開発に関する政策と法律の実施」というテーマ別監督の結果報告書を提出した。写真：国会 |
監視レポートによると、2015年から2023年までのベトナムの不動産市場は2つの段階に分かれています。
期間 2015 - 2021: 不動産市場は、多くの種類の不動産、多くの供給源によって活発かつ力強く発展し、多くの新しい都市エリアが形成され、観光用アパート (コンドテル)、リゾート ヴィラ (リゾート ヴィラ)、宿泊施設と一体となったオフィス (オフィステル) など、多くの新しい種類の不動産が登場しています。
しかしながら、今期の不動産プロジェクトの一部は、前期に投資されたプロジェクトです。不動産商品の構造は合理的ではなく、需給バランスが崩れています。主にハイエンド層をターゲットとしており、金融投資の目的も限られているため、大多数の人々の所得に適した商品は限られています。一部のプロジェクトは、特に個人への証明書の発行において、法的問題に直面しています。
この期間の終わりには、適切な法的規制の欠如と法律の編成および実施のプロセスにおける限界により、ほぼすべての種類の観光および宿泊不動産が法的問題に直面しました。
2022年～2023年期間：不動産市場は低迷し、不動産事業の運営は、COVID-19パンデミックの圧力により露呈した2015年～2021年の欠点と限界により、多くの困難に直面しています。
この期間中、不動産供給は前期に比べてはるかに限られていました。不動産価格は、大多数の人々の所得の伸びに比べて急騰しました。ハノイとホーチミン市では、大多数の人々の所得に見合った価格のアパートはもはや存在しなくなっていました。
特に、多くの住宅不動産プロジェクトが困難に直面し、スケジュールが遅れ、実行が遅く、停滞している一方で、企業がプロジェクトに投資したリソースは膨大であり、土地と資本の無駄を引き起こし、投資家の困難とコストを増大させ、製品価格を上昇させています。
建設省：マンション価格が35～40％上昇、1平方メートルあたり2500万ドン以下のマンションはほとんどない
国会では住宅価格問題が依然として話題となっているが、建設省は最近、2024年第3四半期の不動産市場に関する報告書を発表し、マンション部門の「急激な」価格上昇を強調した。
それに伴い、ハノイのマンション価格は新築・既存物件ともに上昇を続けています。特にプライマリーマーケットでは、四半期ベースで約4～6%、年間ベースで約22～25%の上昇を記録しています。一部の地域では、前四半期比で最大35～40%の上昇を記録した地域もあります。
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| ハノイの新築マンションは、主に中高級マンションである。写真：タン・ヴー |
建設省は報告書の中で、「販売価格が1平方メートルあたり2,500万ドン未満の手頃な価格のアパート部門では、取引や販売商品がほとんどない」と結論付けている。
上記の主張を裏付けるため、省庁は首都圏のいくつかのプロジェクトの販売価格を検証しました。例えば、ビンホームズ・オーシャンパーク（ザーラム地区）のチューリッヒ分譲地は、1平方メートルあたり4,600万～5,500万ドンです。一方、ビンホームズ・スマートシティ（ナム・トゥー・リエム地区）のサファイア分譲地は、1平方メートルあたり4,700万～6,100万ドンで推移しています。
次に、ルミ・プレステージ・プロジェクト（ナム・トゥー・リエム地区）は、最大6,900万ドン/㎡の価格となっています。50年契約のサービスアパートメント・プロジェクトであるナインティ・コンプレックス（ドン・ダー地区）も、6,000万～7,500万ドン/㎡の価格となっています。さらに、ヴィハ・コンプレックス・プロジェクト（タン・スアン地区）は、最大7,500万～9,720万ドン/㎡の価格となっています。
建設省はマンション価格の上昇について、「最近の不動産価格の上昇の理由は、土地関連費用の変動の激化、手頃な価格の住宅製品の供給が市場の需要を満たすのに十分でないなど、いくつかの要因の影響によるところが大きい」と説明した。
住宅価格が上昇しているのは、不動産業者が価格を「つり上げている」からではない
最近、ベトナム不動産協会（VARS）は「不動産ブローカーによる価格吊り上げと市場混乱の真相」と題した記者会見を開催しました。VARS会長のグエン・ヴァン・ディン博士は、不動産ブローカーが最近の住宅価格上昇の主な原因ではないと断言しました。
VARは、「不動産販売価格の決定権は投資家と開発業者にあります。不動産仲介業者は関与できません。彼らは顧客／投資家とほぼ同時に投資家の価格表にアクセスできます」と述べています。
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| ブローカーらは、住宅価格が「落ち着く」ことで取引が早く成立することを期待している。写真：ドゥン・ミン |
ディン氏は、住宅価格が高騰すればするほど、仲介業者にとって売却が難しくなると強調しました。仲介業者は誰よりも、不動産価格が適正水準にあることを望んでいます。そうして初めて、売却はより有利になり、仲介業者は手数料を受け取る機会を得ることができるのです。
SGOホームズのゼネラルディレクター、レ・ディン・チュン氏によると、不動産価格の上昇傾向は避けられないものの、短期間での価格急騰は異例であり、仲介業者だけを責めるのは無理があるという。
「さらに、不動産仲介業者こそが住宅価格の上昇を最も望んでいない人々です。投資家が高値で売却すれば、取引成立の機会が減り、仲介業者も苦境に立たされるでしょう。しかし実際には、彼らが受け取る仲介手数料は変わりません」とチョン氏は述べた。
Housing Nowのディレクター、ホー・ティ・トゥ・マイ氏によると、住宅需要がプライマリー市場で満たされていないため、セカンダリー住宅の価格も同時に上昇しているという。プライマリー住宅プロジェクトの投資家は、セカンダリー住宅価格と人々の住宅需要に基づいて販売価格を決定する。そのため、プライマリー住宅の価格も上昇している。
ハノイは、アパートサービスの最大上限価格を月額16,500ドン/平方メートルに維持することを計画している。
ハノイ市人民委員会は、市内のアパート建設サービスの価格枠組みを公布する決定案について一般からの意見を求めている。
したがって、エレベーターのないマンションの場合、最低利用料金は700ドン/㎡/月、最高利用料金は5,000ドン/㎡/月となります。エレベーターのあるマンションの場合、最低利用料金は1,200ドン/㎡/月、最高利用料金は16,500ドン/㎡/月となります。
上記の価格には、マンションのサービス事業による収入は含まれません。また、サウナ、プール、ケーブルテレビ、インターネットなどの高級サービスやその他の高級サービスは含まれません。
ハノイ市、月額48,000ドン/平方メートルの社会住宅賃貸価格を提案
ハノイ市における公共投資資本や労働組合の財源を使わずに投資・建設された社会住宅の賃貸価格枠組みを公布することに関する決定案によると、提案されている賃貸価格枠組みは以下のとおりです。
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| ハノイの公営住宅の賃貸料はホーチミン市よりも安い。写真：タン・ヴー |
10階建て未満の社会住宅の場合、賃貸料は月額48,000～96,000 VND/m2となります。
社会住宅は10〜20階建てで、賃貸料は月額49,000〜98,000 VND/m2です。
社会住宅は20〜30階建てで、賃貸料は月額73,000〜146,000 VND/m2です。
30階建て以上の社会住宅の賃貸価格は月額99,000～198,000VND/m2です。
上記価格には、付加価値税、建設維持費、運営管理サービス価格、社会住宅の内装設備および家電製品購入費、火災および爆発保険購入費、車両駐車費、水道水、テレビサービス、管理委員会への報酬およびその他のサービス費は含まれません。
ホーチミン市、郊外5地区の土地の分割と売却を禁止
最近、ホーチミン市人民委員会のブイ・スアン・クオン副委員長が、不動産プロジェクト投資家と住宅建設投資プロジェクトが、組織や個人に技術インフラを備えた土地使用権を譲渡し、市内で自分の家を建てることを許可する地域を決定する規則に関する決定第83/2024号に署名し、公布した。
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| ホーチミン市は、郊外5地区における土地の分割と売買を正式に禁止した。写真：ル・トアン |
したがって、市内全域の不動産プロジェクトおよび住宅建設投資プロジェクトの投資家は、不動産プロジェクトおよび住宅建設投資プロジェクトにおける技術インフラを備えた土地使用権を、自ら住宅を建設する組織および個人に譲渡することはできません。
市のコミューン、町、地区における土地を利用した移住を目的とした不動産プロジェクト、住宅建設投資プロジェクトの投資家は、不動産事業法2023の第31条、土地法2024の第45条第1項および第2項に規定されている条件を確保する必要があります。投資家は、不動産プロジェクト、土地を利用した移住を目的とした住宅建設投資プロジェクトにおける技術インフラを備えた土地使用権を、個人が自分で住宅を建設する場合に譲渡することができます。
ホーチミン市では、住宅用地の区画分割の最小面積は36平方メートルと規定されています。
ホーチミン市人民委員会は10月31日、ホーチミン市における土地分割、土地の統合、および土地分割の最小面積に関する条件を規定する決定第100/2024/QD-UBND号を公布した。本決定は署名日から発効し、土地分割の最小面積を規定した市人民委員会決定第60/2017号に代わるものである。
具体的には、1、3、4、5、6、8、10、11区、ゴーヴァップ、ビンタン、フーニャン、タンビン、タンフーを含むエリア1の土地区画については、土地区画の最小面積は36平方メートルで、土地区画の正面の幅と奥行きは3メートル以上です。
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| ホーチミン市は、土地の分割面積の最小値を、中心部では36平方メートル、郊外部では80平方メートルと定めている。写真：ル・トアン |
エリア2には、7、12区、ビンタン、トゥドゥック市、および最小面積が50平方メートルで、間口幅と敷地奥行きが4メートル以上の地区の町が含まれます。
エリア3には、ビンチャン、ニャーベ、クチ、ホックモン、カンザー地区（町を除く）が含まれ、最小面積は80平方メートルで、間口の幅と敷地の奥行きは5メートル以上です。
農地については、一年生作物栽培地及びその他の農地については500㎡以上、永年生作物栽培地、水産養殖地、製塩地及び集中畜産地については1,000㎡以上とします。
土地の分割及び土地の稠密化の条件については、土地法第220条第1項、第2項及び第3項に規定される原則及び条件を遵守する必要があります。したがって、分割及び稠密化される土地は、交通の便、既存の公共交通路線への接続、給排水設備等の確保が確保されていなければなりません。
土地使用者が土地区画の一部を歩道用に確保する場合、当該歩道は当事者間で合意され、区、町、トゥドゥック市の人民委員会は、土地区画の分割または統合を実施する前に、現地の実際の状況を考慮し、当事者間で合意された歩道が防火、給排水、電力を確保できるかどうかを検討し、承認を得る責任を負うものとする。
複数区画（２区画以上）の土地において、通路として使用することが決定された土地面積については、当該土地に付帯する土地使用権証書及び所有権移転登記において共用部分に変更します。
この決定は、土地分割および土地統合手続きの実施に関連する必要性、権利および義務を有する組織、世帯、および個人に適用される。管轄の国家機関は、法律の規定に従って土地分割および土地統合手続きを実施する。
ダナン市、工業団地内の社会住宅と労働者用宿泊施設の賃貸価格を「最終決定」
最近、ダナン市人民委員会は、市内の工業団地内の社会住宅と労働者用宿泊施設の賃貸価格枠も発表した。
したがって、公共投資資本や労働組合の財源を利用せずに建設に投資された社会住宅プロジェクトの場合、最低賃貸価格帯は5階建て以下（地下室なし）のアパートで、最高賃貸料は1平方メートルあたり月額88,000ドン、最低賃貸料は1平方メートルあたり月額57,000ドンとなります。
最も高い賃貸価格帯は、24階建てから30階建て以下（地下2階）のアパートで、最高賃貸料は165,000 VND/m2/月、最低賃貸料は104,000 VND/m2/月です。
個人が投資して建設する社会住宅の賃貸価格枠に関して、ダナン市は、個人住宅（1階建て、閉鎖型アパート、耐力レンガ壁構造、現場打ち鉄筋コンクリート屋根）の賃貸価格は最高58,000ドン/平方メートル/月、最低39,000ドン/平方メートル/月と規定しています。
一戸建て住宅（2階から3階建て、鉄筋コンクリート構造、レンガ壁、現場打ち鉄筋コンクリートの床と屋根、地下室なし）の賃貸料は、最高88,000ドン/m2/月、最低61,000ドン/m2/月です。
戸建て住宅（4階から5階建て、鉄筋コンクリート構造、レンガ壁、現場打ち鉄筋コンクリート床および屋根、地下室なし）の賃貸料は、最高96,000ドン/m2/月、最低66,000ドン/m2/月（建築面積50m2未満）、最高75,000ドン/m2/月、最低51,000ドン/m2/月（建築面積180m2以上）です。
工業団地内の労働者用宿泊施設の賃貸価格帯は、5階建て以下（地下室なし）のアパートが最も安く、最高賃料が84,000ドン/m2/月、最低賃料が54,000ドン/m2/月となっている。
最も高い賃貸価格は、24階未満から30階以上（地下2階）のアパートで、最高賃貸価格は158,000 VND/m2/月、最低賃貸価格は100,000 VND/m2/月です。
![[写真] 中央宣伝大衆動員部が模範的なジャーナリストと面会](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/6/21/9509840458074c03a5831541450d39f8)
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