土地の分割・売買の禁止：不動産市場の健全な発展

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2024年8月1日から、不動産業法（改正）が施行される予定です。これにより、土地の分譲・売買の禁止が105の市町村で適用され、現行の規制より81地区増加します。不動産市場の厳しい状況において、これらの新たな規制は状況をさらに困難にするのでしょうか？

品不足と価格上昇のリスク

建設省住宅不動産市場管理局長のグエン・ホアン・ハイ氏によると、土地は常に最も需要が高く、すべての不動産取引の中で最も取引量が多い分野です。2024年第1四半期には、全国で97,659件の土地取引が成立し、これはマンションや戸建て住宅の取引量の約3倍に相当します。実際、過去15年間、不動産市場は土地フィーバーによって幾度となく揺さぶられてきました。

ダン・フン・ヴォ教授は、2013年土地法の矛盾した規定が、土地の分割・売買が悪用され、継続的に土地価格が高騰する原因であると述べた。土地価格高騰のピークは2020年から2022年にかけてであり、中央レベルから地方レベルまで様々な計画が発表され、都市交通インフラへの多額の投資が行われる時期である。加えて、土地仲介業者による土地価格のつり上げ工作も見られる。

政府および関係省庁による数々の抜本的な対策により、2022年末までに熱気は沈静化しました。しかし、過去2年間、多くの地域で土地取引がほぼ停滞し、市場は再び極端な状況に陥っています。建設省の統計によると、2024年第1四半期のプロジェクト用不動産在庫は約23,029戸で、そのうち主に個人住宅用不動産とプロジェクト用地が占めており、土地区画だけでも10,855区画に上ります。

建設省は現在、放棄された土地の分譲・売却プロジェクトの件数に関する具体的なデータを持っていませんが、2年前に土地フィーバーが起きた地域を振り返るだけでも、これらの地域の暗い状況が見て取れます。特に南東部、中部高原、中部地域、北部では、多くのプロジェクトが依然として停滞しています。多くの人が高値で土地を購入してしまい、市場で取引が行われていないため、「脱出」したいと思っても容易ではありません。

短期的な困難、長期的な持続可能性

土地の分割・売却を禁止する規制は不動産市場に多少の影響を与えると考えられていますが、専門家は長期的には市場がより健全に発展すると楽観視しています。ベトナム不動産協会のグエン・ヴァン・ディン副会長は、この新規制は「フィルター」のような役割を果たし、プロジェクト用の土地のみを要求し、その後土地を分割・売却する投資家を排除するのに役立ちます。こうした投資家は、国の経済効率をもたらさないからです。土地投機の後、土地が放棄され、人々の資金が土地に眠って経済に大きな損害をもたらすという状況を防いでいます。

土地の分割・売却を禁止する規制が国民の権利に影響を与えるという懸念に対し、建設省の代表者は、新規制は民間資本を用いて不動産セクターに投資する投資家にのみ影響し、土地基金を開発するための国家プロジェクトには影響しないと明言した。国家予算は、土地を開墾し、住宅建設のための購入のための競売を開催し、人口の自然増加に伴う住宅需要を満たすために支出される。また、新規制は、贈与、贈与、相続、または譲渡を目的として土地を分割する法的土地使用権を有する個人にも影響を与えない。

不動産事業プロジェクト開発者の視点から見ると、短期的には困難かもしれないが、長期的には安定していると考えている。DKRAグループの投資ディレクター、ヴォ・ホン・タン氏は、近年、都市部におけるタイプIIおよびタイプIIIの土地区画販売が急増していると述べた。そのため、不動産事業法（改正）の新規定に基づく区画販売の厳格化は、南北市場全体に影響を及ぼし、タイプIIおよびタイプIIIの都市部では投資家の90%が影響を受けると予想される。実際、区画販売は人々を脆弱にしがちである。資金力の弱い多くの投資家が、この政策に乗じて土地を収用し、敷地を整地し、粗雑なインフラを建設した後、高値で土地を売却して資金を集めている。これが価格高騰の根本原因であり、「土地フィーバー」を引き起こし、不動産市場にリスクをもたらしている。したがって、区画販売の厳格化は、投資家の「選別」に貢献し、専門的な不動産事業の形成につながると期待される。

一方、アジアン・ホールディングス・リアルエステート株式会社のグエン・ヴァン・ハウ社長は、「特別市街地、タイプI、タイプII、タイプIIIの都市部における土地の分割・売買の禁止は、不動産商品セグメントの構造に大きな影響を及ぼすでしょう。今後、分割による土地商品の数は減少し、供給不足により地価が上昇するでしょう。しかし、長期的には、市場の健全な発展に寄与し、都市計画をより体系的に進めるでしょう」と述べました。

2023年不動産事業法では、特別市街地、I型市街地、II型市街地、III型市街地の区、地区、市街地において、自ら住宅を建設したり、土地を区画に分割して販売したりする個人には、土地使用権を譲渡できないと規定されており、土地法の規定に従って住宅建設プロジェクトに投資するための土地使用権の競売の対象となる。建設省によると、ベトナムにはハノイ市とホーチミン市を含む2つの特別市街地、22のI型市街地、36のII型市街地、45のIII型市街地がある。

ミン・ズイ - ドゥック・チュン

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出典: https://www.sggp.org.vn/cam-phan-lo-ban-nen-thi-truong-dia-oc-phat-trien-lanh-manh-hon-post750174.html