Undang-Undang Perumahan (yang diamandemen) yang baru-baru ini disahkan oleh Majelis Nasional memiliki banyak poin baru, terutama bahwa investasi di rumah dengan banyak apartemen untuk dijual atau disewa (umumnya dikenal sebagai apartemen mini) memerlukan proyek.
Menanggapi hal tersebut, Direktur Jenderal Perusahaan Saham Gabungan Investasi dan Pengembangan Real Estat EZ (EZ Property) Pham Duc Toan mengatakan, pengetatan pembangunan dan pengelolaan apartemen mini perlu dilakukan karena tipe apartemen ini sudah berkembang pesat sejak lama dan banyak terjadi pelanggaran.
Pasar apartemen mini akan semakin ketat di masa mendatang. (Foto: Cong Hieu)
Apartemen mini dalam waktu dekat hampir mustahil dijual kepada orang-orang tanpa proyek investasi. Oleh karena itu, pengembangan apartemen mini akan sangat dibatasi karena peraturan prosedural yang ketat.
Sementara itu, mendirikan proyek investasi dan memenuhi persyaratan untuk menjadi investor dalam proyek investasi pembangunan perumahan akan menjadi tantangan besar. Apartemen mini merupakan bangunan bertingkat tinggi yang dibangun di atas lahan seluas 200-300 m², dan terletak di gang-gang sempit. Oleh karena itu, mendirikan proyek seperti gedung apartemen komersial pada umumnya hampir mustahil.
" Dengan gang-gang kecil selebar kurang dari 2 meter, mustahil untuk membuat perencanaan dengan akurasi 1/500 karena banyak faktor yang tidak terjamin seperti: pencegahan kebakaran, infrastruktur, indikator populasi, dan analisis dampak lingkungan. Memenuhi persyaratan ini dengan apartemen mini yang ada saat ini hampir mustahil ," analisis Bapak Toan.
Menurut Bapak Toan, dengan apartemen komersial, perizinan dan perencanaan proyek bisa memakan waktu beberapa tahun, sedangkan dengan apartemen mini periode ini akan lebih lama lagi.
Banyak apartemen mini terletak di gang-gang dalam dan tidak memenuhi standar pencegahan dan pemadaman kebakaran. (Foto: Cong Hieu).
Selain itu, apartemen mini umumnya dibangun di kawasan pusat kota, sehingga peraturan ketinggian bangunan sangat ketat. Biasanya, lahan seluas 200 m² hanya dapat dibangun sekitar 5-6 lantai. Dengan kepadatan dan ketinggian seperti ini, investor tidak akan mendapatkan keuntungan, sehingga tidak ada yang mau membangunnya.
Faktanya, saat ini, hingga 95% apartemen mini yang ada dibangun tanpa izin, karena jika dibangun sesuai peraturan, investor akan mengalami kerugian bahkan sebelum memulai.
" Jika Anda membeli sebidang tanah seluas 200 m² seharga 10 miliar, tetapi hanya dapat membangun 5 lantai dan membangun 70% dari luasnya, yaitu 700 m², biaya tanah dan konstruksinya sekitar 22 juta VND/m². Jika dijual seharga 25 juta VND/m², jelas investor tidak akan mendapat untung dengan membangun 5 lantai ," jelas Bapak Toan.
Oleh karena itu, menurut Bapak Toan, ke depan tipe apartemen mini berisiko terpuruk karena harus mendirikan proyek investasi baru yang akan dibangun sehingga tidak bisa dihuni banyak orang.
Untuk apartemen mini yang memenuhi syarat untuk dibangun, biayanya juga akan sangat tinggi, tidak kompetitif dengan apartemen komersial karena biaya investasinya terlalu mahal.
Senada dengan itu, Bapak Vu Cuong Quyet, Direktur Jenderal Perusahaan Saham Gabungan Real Estat dan Jasa Dat Xanh Mien Bac, juga mendukung pandangan Undang-Undang Perumahan yang menyebutkan perlunya pengetatan pengelolaan apartemen mini guna melindungi hak, kewajiban, dan keselamatan pemiliknya.
Bapak Quyet mengatakan bahwa persiapan proyek normal memakan waktu sekitar dua atau tiga tahun, dan biaya untuk tahap ini sekitar 5-10% tergantung pada skala dan lokasi proyek.
Meskipun proyek ini sangat rumit, tidak semua orang dapat melakukannya sendiri. Apartemen mini umumnya terletak di gang-gang sempit, sehingga sulit untuk memastikan pencegahan dan penanggulangan kebakaran.
" Di masa depan, ketika membangun apartemen mini, pemilik akan dipaksa untuk mendirikan usaha. Pada saat itu, mustahil untuk menghindari pajak seperti sekarang. Pemilik rumah akan memiliki tanah dan kemudian mengajukan izin mendirikan bangunan sendiri ," kata Bapak Quyet.
Regulasi yang lebih transparan dan jelas akan membantu apartemen mini berkembang ke arah yang benar, tetapi juga akan membuat banyak orang tidak mungkin memperoleh keuntungan dari jenis apartemen ini.
Menurut Bapak Quyet, di masa mendatang, harga jual apartemen mini akan lebih tinggi, tetapi masyarakat akan dilindungi oleh hukum dan memiliki lingkungan hidup yang lebih aman.
“ Pasar pembangunan, penjualan, dan penyewaan apartemen mini akan sangat kompleks dalam waktu dekat, sehingga permainan ini hanya akan diperuntukkan bagi pengembang profesional, yang dapat membentuk perusahaan profesional yang berspesialisasi dalam mengembangkan model ini. Rumah tangga perorangan atau investor amatir akan kesulitan untuk berpartisipasi dalam proyek jenis ini ,” tegas Bapak Quyet.
Menanggapi hal ini, Bapak Nguyen Manh Khoi, Wakil Direktur Departemen Manajemen Pasar Perumahan dan Real Estat, Kementerian Konstruksi, menekankan bahwa pembangunan 20 apartemen atau lebih perlu diatur untuk membangun proyek investasi, layaknya proyek biasa untuk menunjukkan tanggung jawab, terlepas dari skala atau jumlah apartemen. Saat menjual, hal tersebut harus mematuhi Undang-Undang Bisnis Real Estat.
Selain itu, dalam dokumen izin mendirikan bangunan (IMB) harus mencantumkan dengan jelas berapa jumlah apartemen yang dapat dibangun, berapa jumlah lantai, berapa jumlah apartemen per lantai, dan berapa meter persegi luas setiap apartemen.
Selain itu, bangunan tersebut juga harus memenuhi kriteria pencegahan dan pemadaman kebakaran; konstruksi harus memiliki kepemilikan umum dan pribadi; izin mendirikan bangunan diperlukan dalam semua situasi; izin dikeluarkan untuk setiap apartemen, dll.
Berdasarkan regulasi baru, perseorangan yang hendak membangun apartemen mini (rumah dengan 2 lantai atau lebih, yang tiap lantainya terdapat apartemen, atau 2 lantai dan skalanya 20 apartemen atau lebih) untuk dijual atau disewakan harus memenuhi persyaratan untuk menjadi investor dalam proyek pembangunan perumahan.
Apartemen yang memenuhi syarat untuk mendapatkan sertifikat berdasarkan hukum pertanahan (buku merah muda) akan dijual, disewakan, atau dibeli sewa-beli sesuai dengan Undang-Undang Perumahan dan Undang-Undang Bisnis Properti.
Selain itu, investasi pada apartemen mini untuk disewakan harus memenuhi persyaratan konstruksi yang dikeluarkan oleh Menteri Konstruksi. Bangunan tersebut harus memenuhi persyaratan pencegahan dan penanggulangan kebakaran sebagaimana diatur dalam undang-undang.
Chau Anh
[iklan_2]
Sumber
Komentar (0)