Bank tidak bisa tidak bersalah

Investor bergandengan tangan dengan bank?

Faktanya, ada banyak proyek di mana, sebelum menjual rumah kepada nasabah, investor menggadaikan seluruh proyek kepada bank. Alih-alih melepaskan hipotek dan menjual kepada nasabah, investor tersebut tidak melakukannya dan belum membayar utang, yang menyebabkan bank menyita utang rumah nasabah. Di banyak gedung tinggi, setelah menjual rumah kepada nasabah, investor terus menggadaikan rumah tersebut kepada bank untuk meminjam uang untuk keperluan lain. Baru ketika utang tidak dapat dibayar, bank menyita rumah untuk menagih pokok dan bunga, penghuninya jatuh miskin. Oleh karena itu, buku merah muda untuk setiap apartemen tidak dapat dibuat.

Sebuah gedung apartemen di Kota Ho Chi Minh menggadaikan buku-buku merah muda milik penghuninya ke bank.

Seorang warga yang rumahnya tiba-tiba disita bertanya: "Ketika seseorang meminjam uang, bank memeriksa properti yang digadaikan dengan sangat teliti, mulai dari legalitas, nilai, hingga dokumen... Saya tidak mengerti mengapa investor bisa dengan mudah meminjam uang dari apartemen yang terjual dan masih lolos dari prosedur bank?" Pertanyaan ini juga sering muncul ketika menyaksikan situasi canggung di atas.

Faktanya, sesuai peraturan saat menandatangani kontrak jual beli properti dengan nasabah, jika investor menggadaikan properti di bank, ia harus melepaskan hipotek tersebut. Saat menyerahkan rumah kepada nasabah untuk ditempati, rumah tersebut harus diperiksa dan dinyatakan layak huni. Setelah jangka waktu tertentu, investor bertanggung jawab untuk menerbitkan buku merah muda kepada nasabah. Peraturannya memang demikian, tetapi kenyataannya, banyak apartemen belum diperiksa dan dinyatakan layak huni, bahkan tanpa inspeksi pencegahan dan penanggulangan kebakaran, dan proyek tersebut dibangun secara ilegal, tetapi tetap dijual dan diserahkan kepada nasabah untuk ditempati. Khususnya, situasi "menjual beras mentah" pada apartemen juga menjadi salah satu alasan yang menyebabkan penghuni berisiko kehilangan rumah mereka. Khususnya, tepat di awal pelaksanaan proyek, bahkan sebelum prosedur selesai, hanya memiliki lahan, banyak investor telah membuka penjualan. Pembeli dapat membayar sekaligus atau mencicil sesuai perkembangan proyek. Jadi, di atas kertas, proyek tersebut atas nama investor, tetapi kenyataannya properti tersebut sudah dimiliki oleh nasabah. Dalam banyak kasus, bank mengetahui bahwa investor telah menjual rumah kepada nasabah, tetapi tetap "tutup mata" dan membiarkan investor menggadaikan rumah tersebut untuk meminjam uang.

Pengacara Nguyen Mau Thuong, Wakil Direktur Firma Hukum Hoang Thu, mengatakan: Ada kasus di mana investor menggadaikan properti terlebih dahulu, lalu menjualnya kepada nasabah tanpa sepengetahuan nasabah. Ada juga kasus di mana investor menjual rumah kepada nasabah, lalu menggadaikan proyek tersebut kepada bank untuk meminjam uang. Hal ini dikarenakan ketika menjual kepada nasabah, kontrak penjualan tidak terdaftar di lembaga mana pun melainkan hanya disimpan di perusahaan, sehingga bank tidak mengetahui apakah investor telah menjual properti tersebut kepada nasabah atau tidak. Ada pula kemungkinan investor sengaja menyembunyikan kasus ini, dan bank tidak mengevaluasi kasus tersebut dengan cermat, sehingga memberikan pinjaman kepada investor, padahal apartemen tersebut sebenarnya telah terjual.

Selama pembangunan, investor kekurangan modal dan menggadaikan hak guna lahan dan aset masa depan, yaitu rumah, kepada bank. Pembeli tidak tahu bahwa apartemen yang dibelinya telah digadaikan. Bank yang menerima hipotek seharusnya mempublikasikan informasi tersebut agar masyarakat tahu. Pembeli baru dapat menandatangani kontrak penjualan setelah investor melepaskan hipoteknya. Namun, dalam kasus ini, investor mengakali hukum dengan menandatangani kontrak kerja sama atau kontrak jual beli yang ambigu. Setelah insiden ini terungkap, pembeli menanggung semua kerugian. Jelas bahwa properti tersebut telah digadaikan kepada bank, tetapi investor tetap menjualnya kepada nasabah, yang membuktikan bahwa investor telah menipu nasabah. Investor harus dituntut secara pidana. Bahkan bank pun bertanggung jawab dalam kasus ini, dan bank tidak mungkin tidak bersalah," analisis pengacara Nguyen Mau Thuong.

Jika investor telah sepenuhnya mengungkapkan proyek yang digadaikan tetapi nasabah tetap membelinya, nasabah bertanggung jawab. Sebaliknya, jika investor menyembunyikan gadai proyek tetapi tetap menjualnya kepada nasabah, nasabahlah yang menjadi korban. Dalam kasus apartemen yang telah dijual kepada nasabah dan digadaikan, investor bersalah dan bank juga bersalah karena penilaiannya tidak menyeluruh. Dalam hal ini, nasabah tidak bersalah dan terlindungi. Oleh karena itu, negara perlu menerbitkan buku merah muda untuk nasabah; investor dan bank akan saling berhadapan atau membawa masing-masing ke pengadilan.

Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh

Harus menerbitkan buku merah muda kepada pembeli rumah

Dalam analisis hukum, Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh, menyatakan bahwa Undang-Undang Bisnis Real Estat tahun 2006 tidak seketat Undang-Undang Bisnis Real Estat tahun 2024, karena undang-undang tersebut hanya melarang investor memobilisasi dan mengambil alih modal secara ilegal dari pembeli dan penyewa. Undang-undang ini juga memperbolehkan proyek untuk dioperasikan setelah selesai atau dibentuk di masa mendatang.

"Namun, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menetapkan bahwa properti tidak dapat diperjualbelikan dua kali. Jika seluruh bangunan telah digadaikan kepada bank, maka tidak dapat dijual kepada nasabah. Jika gadai telah dilakukan kepada bank dan investor tetap menjualnya kepada nasabah, maka investor tersebut melanggar hukum. Bank juga bersalah, karena ketika menerima gadai, bank harus mengelola properti yang digadaikan, dan tidak dapat mengatakan bahwa bank tidak mengetahui bahwa investor telah menjualnya kepada nasabah. Terutama jika properti yang digadaikan adalah rumah yang akan dibangun di masa mendatang, bank harus lebih cermat dalam memantau sumber pinjaman untuk memastikan bahwa properti tersebut digunakan dan dicairkan untuk tujuan yang tepat. Dengan demikian, bank bersalah dan bertanggung jawab; dan pembeli adalah pihak yang bonafide, korban," analisis Bapak Chau dan menambahkan: "Jika investor telah sepenuhnya mengungkapkan proyek yang digadaikan tetapi nasabah tetap membelinya, nasabah bertanggung jawab. Sebaliknya, jika investor menyembunyikan gadai proyek dan tetap menjualnya kepada nasabah, nasabahlah yang menjadi korban. Dalam kasus apartemen yang telah Jika dijual kepada nasabah dan digadaikan, investor berhak atas kesalahan tersebut, dan bank juga bersalah karena tidak melakukan penilaian menyeluruh. Pada saat itu, nasabah tidak bersalah dan terlindungi. Oleh karena itu, negara perlu menerbitkan buku merah muda untuk nasabah; investor dan bank harus berurusan satu sama lain atau membawa masing-masing ke pengadilan.

"Sejak 2013, kami telah memberikan rekomendasi tersebut, tetapi hingga kini masyarakat masih belum mendapatkan perlindungan hak-hak mereka yang sah," tegas Bapak Le Hoang Chau.

Pengacara Vu Anh Tuan (Asosiasi Pengacara Kota Ho Chi Minh) juga menegaskan: Investor menjual properti kepada masyarakat dan juga menggadaikan properti tersebut kepada bank, yang merupakan penipuan. Bank dan pihak pembeli properti harus mengajukan pengaduan terhadap investor ke polisi dan mengajukan gugatan perdata terhadap investor di pengadilan untuk melindungi nasabah. Ketika bank menggugat investor, pihak pembeli rumah adalah pihak yang memiliki hak dan kewajiban terkait yang haknya akan dipertimbangkan dan diselesaikan oleh pengadilan. Khususnya, jika investor dipertimbangkan dan diproses dalam kasus pidana, maka urusan perdata bank dan pihak pembeli rumah juga akan diselesaikan, tidak ada yang namanya penyitaan rumah nasabah.

Diketahui hingga kini, di Kota Ho Chi Minh, masih terdapat sekitar 60.000 rumah yang belum mendapatkan buku merah muda. Banyak di antaranya merupakan proyek yang digadaikan oleh investor untuk mendapatkan pinjaman dari bank, tetapi gagal melunasi utangnya. Bank pun menahan buku merah muda tersebut. Baru-baru ini, Dewan Rakyat Kota Ho Chi Minh juga menggelar rapat untuk menanyai Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh mengenai tanggung jawab pengelolaan apartemen dan pemberian buku merah muda. Oleh karena itu, selain pelanggaran yang dilakukan oleh investor dan bank, terdapat pula sebagian tanggung jawab pihak berwenang dalam mengelola dan memberikan sanksi yang tidak tegas, bahkan terkesan menutup-nutupi dan membiarkan terjadinya pelanggaran. Oleh karena itu, penanganan pelanggaran yang dilakukan oleh investor dan bank perlu dipisahkan dari pemberian buku merah muda kepada pembeli rumah.

Sumber: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-ngan-hang-khong-the-vo-can-185240624210628743.htm