Membeli apartemen di Hanoi membutuhkan pendapatan 45-210 juta VND/bulan.

Data penelitian dari Asosiasi Realtors Vietnam (VARS) menunjukkan bahwa pendapatan minimum yang disarankan untuk membeli rumah dengan harga rata-rata di Hanoi adalah sekitar 2,3 hingga 10 kali lebih tinggi daripada pendapatan rumah tangga rata-rata di Hanoi.

Secara spesifik, menurut data Badan Pusat Statistik, pendapatan bulanan rata-rata pekerja di Hanoi pada kuartal ketiga tahun 2024 mencapai 10,7 juta VND/bulan. Dengan asumsi rumah tangga beranggotakan 4 orang, dengan 2 orang di antaranya berusia produktif, total pendapatan rumah tangga akan mencapai sekitar 21,4 juta VND/bulan.

Dengan harga rata-rata apartemen primer pada tahun 2024 mencapai 70 juta VND/m2, proyek yang baru dibuka dihargai mulai 60 juta VND/m2, untuk dapat membeli apartemen di Hanoi, pembeli harus memiliki pendapatan minimum berkisar antara 45 juta hingga 210 juta VND/bulan, tergantung pada luas wilayah.

Kepemilikan rumah di Hanoi merupakan tantangan bagi sebagian besar rumah tangga berpenghasilan menengah .

Kesenjangan yang signifikan antara pendapatan median aktual dan harga rumah membuat kepemilikan rumah di Hanoi saat ini tidak hanya menantang, tetapi juga mustahil bagi sebagian besar rumah tangga berpenghasilan rata-rata atau bahkan baik. Di distrik-distrik pusat seperti Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da, Hai Ba Trung, atau Tay Ho, kesenjangan antara gaji tahunan minimum yang dibutuhkan untuk membayar hipotek dan pendapatan rumah tangga median mencapai 10 digit.

Sementara itu, daerah pinggiran kota seperti Ha Dong, Bac Tu Liem atau Long Bien memiliki harga yang lebih terjangkau, tetapi hanya cocok untuk individu dan rumah tangga dengan pendapatan 40 - 60 juta/bulan.

Jika dihitung berdasarkan harga rumah rata-rata di setiap distrik dan dengan asumsi pembeli dapat meminjam 70% dari nilai rumah dari bank dengan suku bunga rata-rata 8%/tahun selama 20 tahun, total angsuran bulanan tidak boleh melebihi 40% dari pendapatan, maka pendapatan minimum yang disarankan untuk membeli rumah dengan harga rata-rata di Ha Dong, Long Bien, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem, Gia Lam adalah sekitar 2 hingga 3 kali lebih tinggi dari pendapatan rumah tangga rata-rata pekerja Hanoi.

Di distrik Hoan Kiem, Ba Dinh, Hai Ba Trung, Dong Da, atau Tay Ho, pendapatan minimum yang dipersyaratkan adalah di atas 1 miliar VND/tahun, setara dengan selisih sekitar 3,7 hingga 8 kali lipat. Di distrik Cau Giay dan Thanh Xuan, selisihnya adalah 3 hingga 3,5 kali lipat.

Artinya, membeli rumah di distrik Ha Dong, Long Bien, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem, Gia Lam lebih layak bagi rumah tangga dengan pendapatan tipikal, asalkan mereka bersedia “menanggung” beban biaya, menghabiskan lebih dari 40% pendapatan mereka untuk cicilan bulanan.

Dr. Nguyen Van Dinh, Ketua VARS, mengatakan bahwa selama beberapa tahun terakhir, bagi banyak individu dan rumah tangga dengan pendapatan rata-rata, membeli rumah bukan hanya untuk memenuhi kebutuhan akan tempat tinggal, tetapi juga dapat menjadi bentuk investasi. Sejarah menunjukkan bahwa harga rumah di kota-kota besar di Vietnam pada umumnya, khususnya Hanoi, dalam satu dekade terakhir telah meningkat rata-rata lebih cepat daripada laju pertumbuhan pendapatan, lebih tinggi daripada saluran investasi dan suku bunga pinjaman lainnya.

Namun, keterjangkauan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan menengah semakin sulit karena harga rumah terus naik, dengan proyek-proyek baru yang semuanya memiliki harga tinggi, mulai dari VND60 juta/m2 ke atas. Tergantung pada selera investasi dan gaya hidup, sebagian orang masih akan memilih untuk mengurangi biaya hidup, menerima risiko untuk membeli rumah lebih awal, menerima pinjaman bank, dan menanggung tekanan keuangan.

Sementara yang lain memilih untuk menunggu atau menyewa rumah agar lebih fleksibel dalam hal keuangan sekaligus memenuhi perbedaan gaya hidup. Karena harga rumah di Hanoi saat ini "tertahan" tinggi, laju kenaikan harga sulit dipertahankan seperti periode sebelumnya.

Khususnya, kemerosotan ekonomi dapat menyebabkan pendapatan pembeli rumah menurun, sehingga mengurangi kemampuan mereka untuk membayar atau meningkatkan tekanan pada mereka yang telah meminjam uang untuk membayar kembali. Suku bunga bank tidak tetap dan dalam beberapa periode, penyesuaian suku bunga membuat pinjaman rumah menjadi lebih mahal, yang dapat membuat mereka tidak mampu membayar cicilan.

Dengan suku bunga yang baik saat ini, rumah tangga dengan pendapatan standar atau individu dengan pendapatan setara, dengan minimal 30% dari nilai apartemen dalam bentuk tunai, masih dapat memilih untuk mengambil KPR. Namun, pembeli rumah perlu menerima kemungkinan pindah ke daerah dengan harga lebih rendah seperti distrik yang jauh dari pusat kota atau kota satelit di sekitar Hanoi.

Dengan perhatian dan fokus pada investasi dan pengembangan jaringan transportasi yang sinkron, perjalanan antarwilayah akan semakin nyaman, dengan waktu tempuh yang lebih singkat. Hal ini akan berkontribusi positif dalam membantu masyarakat lebih bersedia memilih hunian di daerah yang jauh dari pusat kota.

Namun, untuk menarik pembeli rumah, investor perlu menawarkan harga yang lebih wajar, sesuai dengan kebutuhan dan kemampuan masyarakat, sehingga menciptakan peluang kepemilikan rumah bagi banyak orang," harap Ketua VARS.

Sumber: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/mua-can-ho-ha-noi-can-thu-nhap-tu-45-210-trieu-dong-thang/20250209030646481