Menghapus daftar harga tanah tahunan: Akankah harga perumahan turun?

Daftar harga tanah tahunan akan digantikan oleh daftar harga tanah 5 tahun dan koefisien penyesuaian harga tanah tahunan. Negara akan mengendalikan harga tanah primer untuk mengurangi biaya input proyek perumahan, sehingga membantu mendinginkan harga perumahan.

Menurut para ahli, daftar harga tanah 5 tahun sesuai rancangan revisi akan membantu mengendalikan harga tanah dan mendinginkan harga perumahan - Foto: QUANG DINH

Para pakar real estate mengatakan ini merupakan arah yang tepat dalam amandemen Undang-Undang Pertanahan saat ini, tetapi di samping mengurangi biaya tanah untuk proyek perumahan, untuk mendinginkan harga perumahan, perlu menghilangkan hambatan bagi ribuan proyek yang terhenti untuk meningkatkan pasokan perumahan.

Menekan harga lahan input proyek

Biaya lahan mencapai sekitar 15-30% dari total biaya investasi proyek perumahan. Di wilayah pusat, biaya lahan mencapai hingga 50% dari biaya investasi pembangunan perumahan. Sejak diberlakukannya Undang-Undang Pertanahan 2024, biaya lahan untuk proyek perumahan cenderung meningkat seiring dengan kebijakan pemerintah daerah yang menerapkan daftar harga lahan mendekati harga pasar.

Berbicara kepada Tuoi Tre , Bapak Nguyen Quoc Hiep, Ketua Asosiasi Kontraktor Konstruksi Vietnam, mengatakan bahwa jika daftar harga tanah saat ini diterapkan, harga tanah akan mengejar harga perumahan. Saat ini, kami sedang mengubah undang-undang untuk menyusun daftar harga tanah yang berlaku selama 5 tahun dengan koefisien penyesuaian harga tanah guna mengendalikan harga tanah input proyek perumahan.

Hal ini memenuhi harapan seluruh pasar dan semua pengguna lahan. Negara juga mengendalikan faktor-faktor input produksi dan bisnis.

"Mengubah undang-undang untuk mengganti daftar harga tanah tahunan dengan daftar harga tanah 5 tahun sangatlah wajar. Jika tidak diubah, provinsi tidak akan memiliki cara untuk menyusun daftar harga tanah tahunan yang mendekati harga pasar. Mengubah daftar harga tanah setahun sekali tidak akan berhasil," tegas Bapak Hiep.

Menurut Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh, mekanisme penerbitan daftar harga tanah tahunan telah menyebabkan seluruh aparatur negara harus bekerja sangat keras dan melelahkan. Penerbitan daftar harga tanah dengan jangka waktu 5 tahun akan sesuai dengan kapasitas administratif sistem pemerintahan daerah dua tingkat yang ada saat ini.

Selain itu, Negara juga dapat menggunakan koefisien penyesuaian harga tanah untuk mengatur pasar properti. Setelah lebih dari setahun diimplementasikan, Undang-Undang Pertanahan 2024 juga menunjukkan kekurangan, ketidakcukupan, dan kelemahan yang perlu diperbaiki. Dan dalam rancangan Undang-Undang Pertanahan revisi ini, koefisien penyesuaian harga tanah bukan hanya satu koefisien.

"Akan ada banyak koefisien penyesuaian harga tanah. Jika diperlukan, badan pengelola negara akan menerbitkan koefisien penyesuaian harga tanah untuk setiap proyek. Sebelumnya, ketika menerapkan Undang-Undang Pertanahan 2013, Kota Ho Chi Minh rata-rata menerbitkan sekitar 30 keputusan tentang koefisien penyesuaian harga tanah setiap tahun," ujar Bapak Chau.

Peningkatan pasokan akan mendinginkan harga perumahan

Beberapa ahli berpendapat bahwa penurunan biaya lahan masih bergantung pada daerah yang mengeluarkan koefisien pemanfaatan lahan. Dalam waktu dekat, Pemerintah perlu mengeluarkan peraturan perundang-undangan yang spesifik untuk mengatur penerbitan koefisien pemanfaatan lahan dan tingkat pendapatan dari pemanfaatan lahan, hal ini sangat penting.

Selain mengendalikan biaya lahan input proyek perumahan, menurut Bapak Chau, peningkatan pasokan perumahan perlu dilakukan untuk mendinginkan harga perumahan, karena tingginya harga perumahan sebagian besar disebabkan oleh pasokan dan permintaan. Pasokan yang rendah dan kekurangan pasokan menyebabkan harga perumahan yang tinggi. Untuk meningkatkan pasokan perumahan, perlu segera menyelesaikan sekitar 3.000 proyek yang tertunda akibat masalah hukum. Ketika pasokan meningkat, manipulasi harga dan inflasi tidak akan terjadi lagi.

"Harga perumahan terlalu tinggi sebagian karena kita sendiri yang mempersulit diri sendiri akibat kurangnya pasokan perumahan akibat ribuan proyek bermasalah secara hukum, yang menyebabkan harga perumahan naik. Sekarang, jika kita dapat menyelesaikan masalah hukum proyek-proyek tersebut, kita akan meningkatkan pasokan perumahan, sehingga pasar akan seimbang dan harga perumahan akan turun," tambah Bapak Chau.

Dr. Vu Dinh Anh, seorang pakar ekonomi , berpendapat bahwa jika kita masih berpandangan bahwa penilaian tanah mendekati harga pasar, kita tidak akan pernah menyelesaikan masalah secara fundamental. Sebaliknya, kita perlu menegaskan prinsip penilaian tanah berdasarkan mekanisme pasar, sekaligus membangun pasar penilaian tanah yang objektif, transparan, dan profesional.

Bapak Anh mengusulkan penghapusan sepenuhnya kerangka harga tanah dan daftar harga tanah, yang selama ini telah menimbulkan banyak masalah. Sebagai gantinya, hanya akan ada harga tanah spesifik yang ditetapkan oleh otoritas yang berwenang pada saat alokasi tanah, sewa tanah, atau melalui hasil lelang hak guna tanah. Dengan harga tanah sebagai dasar kewajiban keuangan (pajak, retribusi, biaya penggunaan tanah, sewa tanah), penetapan harga harus dilakukan melalui mekanisme penetapan harga massal berdasarkan wilayah dan tujuan penggunaan.

"Pengelolaan harga tanah tersebar di berbagai undang-undang, mulai dari Undang-Undang Harga, Undang-Undang Pertanahan, hingga Undang-Undang Lelang Properti, yang menyebabkan tumpang tindih dan inkonsistensi. Hanya dengan konsistensi, sinkronisasi, dan terutama kepatuhan yang ketat terhadap prinsip-prinsip pasar dalam penilaian tanah, kita dapat membangun kerangka hukum yang transparan dan efektif yang memenuhi persyaratan pembangunan," saran Bapak Anh.

Berdasarkan rancangan Undang-Undang Pertanahan yang direvisi, Negara menentukan harga tanah primer. Sedangkan untuk pasar tanah sekunder, Negara akan mengaturnya melalui pajak, kredit, perencanaan, dan rencana tata guna lahan. Dengan peraturan yang direvisi ini, harga tanah di pasar primer tidak akan mengikuti harga transaksi di pasar sekunder; sebaliknya, Negara akan mengendalikan pasar.

Bapak Nguyen Quoc Hiep, Ketua Asosiasi Kontraktor Konstruksi Vietnam, mengatakan bahwa biaya penggunaan lahan merupakan masalah kelangsungan hidup bagi banyak perusahaan investasi dan perdagangan real estat. Faktanya, untuk proyek perumahan yang sama di Hanoi , dari keputusan alokasi lahan pertama hingga keputusan alokasi lahan kedua, harga lahan meningkat sebesar 20% dan terus meningkat sebesar 20% pada alokasi lahan ketiga.

"Setiap kali lahan dialokasikan, harganya naik, menyebabkan biaya bisnis meningkat secara tidak wajar. Inilah masalah terbesarnya," tegas Bapak Hiep.

Kembali ke topik

PAB NGOC

Sumber: https://tuoitre.vn/bo-bang-gia-dat-hang-nam-gia-nha-co-ha-nhiet-20250822232433586.htm