HoREA menjelaskan mengapa daftar harga tanah yang disesuaikan belum boleh diterapkan

Butuh waktu untuk "beradaptasi" dengan daftar harga tanah.

Oleh karena itu, HoREA menyambut baik masukan dari pemerintah kota terkait "Draf Daftar Harga Tanah yang berlaku mulai 1 Agustus 2024" dan menyarankan agar pemerintah kota hanya berfokus pada penyusunan "Daftar Harga Tanah Pertama" yang berlaku mulai 1 Januari 2026 sesuai dengan ketentuan Undang-Undang Pertanahan 2024. Bersamaan dengan itu, asosiasi juga menghitung kewajiban keuangan yang mungkin harus dibayar oleh masyarakat untuk biaya penggunaan tanah berdasarkan daftar harga tanah lama dan "Daftar Harga Tanah" sebagai berikut:

Kasus 1: Tn. A mengajukan permohonan Sertifikat Hak Milik atas rumah yang telah lama dibangun di atas sebidang tanah seluas 100 m² yang bersebelahan dengan Jalan Nguyen Van Linh (Kelurahan Binh Hung, Distrik Binh Chanh). Lahan ini awalnya merupakan lahan pertanian dengan harga 200.000 VND/m² (lokasi 1) dan harga tanah di Jalan Nguyen Van Linh adalah 6,8 juta VND/m² berdasarkan Daftar Harga Tanah dalam Keputusan 02 tanggal 16 Januari 2020 dari Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh (Daftar Harga Tanah Saat Ini).

Jika hanya menghitung retribusi penggunaan lahan berdasarkan Daftar Harga Tanah saat ini tanpa memperhitungkan koefisien penyesuaian harga lahan sebesar 3,3 kali untuk Area II, Tuan A hanya perlu membayar retribusi penggunaan lahan sebesar 660 juta VND. Jika koefisien penyesuaian disertakan, Tuan A harus membayar retribusi sebesar 2,178 miliar VND.

Namun, jika dihitung retribusi penggunaan tanah berdasarkan "Daftar Harga Tanah Rancangan" yang diperkirakan menetapkan harga tanah pertanian di sebelah Jalan Nguyen Van Linh adalah 3,2 juta VND/m2 (lokasi 1) dan harga tanah di Jalan Nguyen Van Linh adalah 65 juta VND/m2 (naik 9,55 kali lipat), maka Tuan A harus membayar retribusi penggunaan tanah sebesar 6,18 miliar VND.

Dengan demikian, biaya penggunaan tanah yang harus dibayar oleh Bapak A sesuai dengan "Daftar Harga Tanah Rancangan" akan meningkat 9,36 kali lipat dibandingkan dengan biaya penggunaan tanah sebesar 660 juta VND dan meningkat 2,83 kali lipat dibandingkan dengan biaya penggunaan tanah sebesar 2,178 miliar VND ketika menghitung koefisien.

Banyak pendapat mengatakan bahwa orang perlu waktu untuk "beradaptasi" sebelum menyesuaikan harga tanah.

Kasus 2: Ibu B berhak menggunakan lahan seluas 200 m² yang bersebelahan dengan Jalan Nguyen Van Linh (Kelurahan Binh Hung, Kecamatan Binh Chanh). Namun, karena keterbatasan dana sebelumnya, Ibu B hanya mengajukan permohonan Sertifikat Hak Milik atas tanah hunian seluas 100 m² tempat rumah tersebut dibangun. Sisa lahan 100 m² di halaman semen ditetapkan sebagai lahan untuk budidaya tanaman pertanian jangka pendek. Kini, Ibu B perlu mengajukan permohonan perubahan peruntukan lahan 100 m² halaman semen menjadi lahan hunian. Ibu B harus membayar biaya sebesar 6,18 miliar VND jika dihitung berdasarkan "Daftar Harga Tanah".

Kasus 3: Tn. C mengajukan permohonan pemisahan sebidang tanah pertanian seluas 1.000 meter persegi yang bersebelahan dengan rumahnya. Pada saat yang sama, ia mengajukan permohonan perubahan peruntukan lahan dari lahan pertanian menjadi 5 bidang tanah perumahan, yang masing-masing bidang tanahnya memiliki luas 200 meter persegi untuk dibagi kepada anak-anaknya.

Lahan pertanian ini berbatasan dengan Jalan Nguyen Van Linh (Kelurahan Binh Hung, Kecamatan Binh Chanh). Jika dihitung berdasarkan Daftar Harga Tanah (DHT) yang berlaku saat ini, Tuan C harus membayar biaya penggunaan lahan sebesar 6,6 miliar VND. Jika koefisien 3,3 ditambahkan, Tuan C harus membayar biaya penggunaan lahan sebesar 21,78 miliar VND.

Namun, jika retribusi penggunaan tanah dihitung berdasarkan "Daftar Harga Tanah" dengan harga 3,2 juta VND/m2 (lokasi 1) dan harga tanah di Jalan Nguyen Van Linh adalah 65 juta VND/m2, maka Tuan C harus membayar retribusi penggunaan tanah sebesar 61,8 miliar VND. Angka ini 9,36 kali lebih tinggi dari retribusi penggunaan tanah sebesar 6,6 miliar VND, dan 2,83 kali lebih tinggi dari retribusi penggunaan tanah sebesar 21,78 miliar VND setelah koefisien ditambahkan.

HoREA juga menyatakan, jika kasus-kasus di atas diminta memilih besaran biaya penggunaan tanah yang akan dibayarkan, baik menurut Putusan 2/2020/QD-UBND dan Putusan 56/2023/QD-UBND maupun menurut "Draf Daftar Harga Tanah", maka pasti semuanya akan menyarankan untuk memilih besaran biaya penggunaan tanah yang akan dibayarkan menurut Daftar Harga Tanah saat ini agar lebih sesuai dengan kemampuan finansial masing-masing individu dan rumah tangga.

Menyelesaikan kesulitan untuk kasus yang terjebak dalam perencanaan yang “tertunda”

Secara khusus, HoREA juga mengangkat kasus keempat, yaitu mereka yang paling dirugikan ketika rumah dan tanah mereka berada di kawasan perencanaan yang "ditangguhkan" seperti kawasan permukiman baru, kawasan permukiman yang telah direnovasi; atau proyek yang "ditangguhkan" seperti proyek Binh Quoi - Thanh Da... Oleh karena itu, selama bertahun-tahun, masyarakat ini tidak mendapatkan izin mendirikan bangunan baru, tidak diizinkan untuk memisahkan kavling, tidak diizinkan untuk mengubah peruntukan lahan, sehingga mereka tidak mampu membayar biaya penggunaan lahan dengan harga tanah yang sebelumnya sangat rendah.

Jika dalam waktu dekat Kota Ho Chi Minh menghapus "penangguhan perencanaan, penangguhan proyek", masyarakat ini akan terus menderita kerugian kedua karena harus membayar biaya penggunaan lahan dengan harga tanah yang sangat tinggi sesuai ketentuan "Daftar Harga Tanah". Oleh karena itu, HoREA telah meminta agar badan penyusun Daftar Harga Tanah memahami dengan jelas bahwa saat ini, tidaklah tepat untuk menerbitkan Daftar Harga Tanah baru yang berlaku mulai 1 Agustus 2024.

Orang-orang yang tanahnya terjebak di area yang direncanakan tidak akan punya waktu untuk mengurus penyesuaian harga tanah.

Asosiasi juga menyebutkan bahwa saat ini di Kota Ho Chi Minh, masih terdapat lebih dari 13.035 bidang tanah yang belum diberikan Sertifikat, yang mencakup 0,7% dari jumlah seluruh bidang tanah di kota tersebut; atau mereka yang perlu melegalkan hak guna tanah untuk area lahan pertanian yang diselingi dengan area perumahan perkotaan yang stabil yang melekat pada rumah-rumah yang ada; atau mereka yang perlu memisahkan bidang-bidang tanah dan sekaligus mengubah tujuan penggunaan tanah menjadi lahan perumahan seperti yang diilustrasikan dalam kasus di atas.

Atas dasar alasan-alasan tersebut di atas, maka Daftar Harga Tanah dan Koefisien Penyesuaian Harga Tanah yang berlaku saat ini akan tetap berlaku sampai dengan tanggal 31 Desember 2025 sesuai dengan Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024 (Pasal 1, Pasal 257), dengan demikian masyarakat mempunyai cukup waktu untuk menyelesaikan prosedur permohonan Sertifikat dan mengatur keuangan untuk membayar biaya penggunaan tanah dengan harga lama, sehingga dapat mengurangi tekanan keuangan pada masyarakat.

Pada saat yang sama, Asosiasi juga meminta Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh untuk segera dan tegas mengarahkan pihak berwenang agar fokus pada penghapusan "penundaan perencanaan dan penundaan proyek" sehingga masyarakat di wilayah tersebut memiliki cukup waktu untuk menggunakan hak mereka sebagai pengguna lahan, dan dapat membayar biaya penggunaan lahan pada tahun 2025 sesuai dengan Daftar Harga Tanah yang berlaku.

Baru-baru ini, terkait penerbitan Sertifikat Hak Guna Usaha, Hak Milik Rumah, dan Aset Tetap, Kantor Pendaftaran Tanah Cabang Kota Thu Duc (HCMC) telah mengirimkan surat pemberitahuan kepada Komite Rakyat di 34 kelurahan di wilayah tersebut mengenai pendaftaran aset tetap atas bidang tanah yang telah diberikan sertifikat atau pendaftaran perubahan aset tetap atas tanah untuk izin mendirikan bangunan (IMB) berjangka waktu (IMB). Hal ini berarti rumah tangga dengan rumah sementara yang dibangun di atas lahan yang direncanakan juga berkesempatan untuk mendapatkan Buku Merah.

Sumber: https://www.congluan.vn/horea-ly-giai-vi-sao-chua-nen-ap-dung-bang-gia-dat-dieu-chinh-tai-tp-hcm-post306556.html