Memecahkan masalah tanah

Pada tahun 2022, banyak daerah baru saja pulih dari pandemi selama dua tahun, permintaan konsumen melonjak, dan harga sewa yang rendah telah mendorong banyak individu dan bisnis untuk mulai berbisnis. Namun, pada tahun 2023, perekonomian dunia dan domestik menghadapi kesulitan, orang-orang mengetatkan pengeluaran mereka, sementara pemilik properti sewa bersiap untuk menaikkan harga lagi, membuat aktivitas jual beli menjadi suram. Gelombang pengembalian properti telah menyebar dari jalan-jalan mahal di pusat Kota Ho Chi Minh ke banyak jalan ramai lainnya.

Tutup karena tempat tidak terjangkau

Menurut survei yang dilakukan oleh seorang reporter dari Surat Kabar Nguoi Lao Dong pada 23 November, toko-toko ritel dan restoran di banyak jalan ramai di Kota Ho Chi Minh tampak cukup sepi. Sejumlah etalase toko dengan lokasi-lokasi strategis di Le Lai, Le Loi, Le Thanh Ton (Distrik 1), Cach Mang Thang Tam (Distrik 3)... tutup, bagian luarnya kumuh, dan penuh dengan informasi tentang penyewaan tempat.

Serangkaian properti sewa kosong di Jalan Le Thanh Ton, Distrik 1, Kota Ho Chi Minh. Foto: LE TINH

Ibu Tra My, seorang pramuniaga di toko suvenir di Jalan Le Loi (Distrik 1), mengatakan bahwa sejak awal tahun, meskipun ada lebih banyak wisatawan asing yang mengunjungi Kota Ho Chi Minh, tingkat pembelian sangat rendah.

"Wisatawan tidak lagi semurah hati dulu dalam membeli suvenir. Kebanyakan hanya membeli barang-barang kecil senilai sekitar 5-10 dolar AS, dan mereka kurang tertarik pada produk dengan harga lebih tinggi, meskipun ada promosi. Para pemilik toko juga mempertimbangkan untuk berbisnis daring, tetapi kurang efektif karena spesifikasi produknya," ujar Ibu Tra My.

Di Jalan Le Thanh Ton (Distrik 1), Ibu Xuan Huong, pemilik toko mi, mengeluh bahwa ia hanya bisa berjualan dari pukul 7:30 hingga 9:00 dan dari pukul 6:00 hingga 7:00 sepanjang hari, dengan hanya beberapa pelanggan yang tersisa.

Karena situasi yang lesu, ia memutuskan untuk mendaftar berjualan daring melalui aplikasi seperti Grab, Baemin, dan lain-lain. Meskipun keuntungannya kecil, hal ini juga membantu meningkatkan pendapatan restoran. "Banyak pengusaha tidak punya cukup uang untuk membayar biaya tempat, sehingga mereka terpaksa tutup setelah beberapa bulan beroperasi," ujar Ibu Huong.

Tercatat sejak awal tahun, semakin banyak ruang sewa kosong di kawasan pusat Kota Ho Chi Minh yang terbengkalai. Hal ini berbanding lurus dengan banyaknya merek besar maupun kecil di bidang makanan dan minuman (F&B), fesyen , alas kaki, kecantikan... yang juga diam-diam menarik diri dari pasaran.

Mellower Coffee di area Katedral Notre Dame, Saigon La Poste Cafe di sebelah Kantor Pos Kota, PhinDeli, Saigon Case, dan Gio Bac di sekitar bundaran Turtle Lake telah tutup selama berbulan-bulan. Jaringan Chuk Tea & Coffee juga telah menutup beberapa gerai yang tidak efektif, dengan fokus pada gerai-gerai dengan pendapatan dan penjualan daring yang baik.

Menurut hasil survei perusahaan F&B pada September 2023 oleh Vietnam Report, dari tahun 2022 hingga 2023, hingga 33,3% perusahaan di industri ini akan mengalami penurunan pendapatan, dan 41,7% perusahaan akan mengalami penurunan laba. Menurut data dari firma riset pasar Nielsen IQ, sekitar 84% industri barang konsumsi cepat saji (FMCG) mengalami kenaikan harga dalam 8 bulan pertama tahun ini, yang menyebabkan pendapatan industri terus menurun.

Bapak Dzung Nguyen, Direktur Senior Pengukuran Ritel di Nielsen IQ, berkomentar bahwa sebagian besar produk mengalami penurunan konsumsi dalam 8 bulan pertama tahun ini. Dari 26.214 merek di Vietnam yang dipantau oleh perusahaan riset pasar ini, hingga 60% mengalami penurunan akibat kenaikan harga dan penurunan produksi.

Pakar merek Vo Van Quang mengatakan bahwa penurunan tajam daya beli, perkembangan e-commerce yang "panas" telah menyebabkan mayoritas konsumen memilih berbelanja daring daripada pergi langsung ke toko, dan krisis kelebihan pasokan di beberapa daerah telah menyebabkan banyak toko tidak lagi efektif dan terpaksa tutup.

Butuh diskon lebih banyak

Ibu Le Thi Ngoc Thuy, Ketua Dewan Direksi Vina International Joint Stock Company (pemilik jaringan gerai Viva Star Coffee dan Viva Reserve), mengatakan bahwa biaya sewa menyumbang proporsi yang besar dari total biaya operasional bisnis F&B. Untuk model kedai kopi, biaya sewa menyumbang sekitar 20%-25% dari total biaya.

Saat ini, banyak tempat yang mengalami penurunan harga sekitar 20% - 30% dibandingkan tahun 2022, tetapi perekonomian masih sulit, konsumsi keseluruhan pasar sedang lambat, sehingga bisnis bertujuan untuk memangkas biaya, memastikan keuntungan di setiap titik penjualan dan mempertimbangkan dengan matang dalam menyewa tempat dan memperluas operasi.

Menurut analis, karena kesulitan ekonomi, pendapatan di toko-toko menurun sementara bisnis harus mengeluarkan lebih banyak biaya untuk promosi, diskon, dan insentif lainnya, yang menyebabkan margin keuntungan di toko-toko menurun dibandingkan sebelumnya.

"Alih-alih berinvestasi di lokasi utama dan menghabiskan sebagian besar keuntungan untuk membayar biaya tempat, bisnis memilih untuk menarik diri, pindah ke area yang jauh dari pusat kota, atau berinvestasi dalam penjualan daring," kata Bapak Tran Le Nguyen, CEO Kido Group Corporation.

Dr. Ho Minh Son, Direktur Institut Riset Pasar Media Internasional, menunjukkan bahwa pada kenyataannya, properti sewa di Kota Ho Chi Minh seringkali berpindah tangan, sehingga harga sewa bagi pelanggan akhir sangat tinggi. Biaya properti menyumbang proporsi yang besar dari total biaya bisnis, sehingga properti dengan harga rendah selalu diprioritaskan. Menurut pakar ini, gelombang penarikan diri dari kawasan pusat akan terus meningkat di masa mendatang.

Bapak Nguyen Tat Thinh, pendiri Housezy Joint Stock Company, mengatakan bahwa masih banyak tempat sewa di distrik pusat Kota Ho Chi Minh dengan harga yang sangat tinggi karena penyewa menghitung harga sewa dari rasio keuntungan terhadap nilai tempat atau harga area.

"Mereka lebih suka membiarkan properti kosong daripada menurunkan harga karena penurunan lebih lanjut akan memengaruhi harga umum dan harga sewa di masa mendatang. Namun, masih ada beberapa pemilik properti yang setuju untuk menurunkan harga jika penyewa memiliki itikad baik dan berencana untuk menjalankan bisnis jangka panjang," kata Bapak Thinh.

Menurut Bapak Ta Trung Kien, Wakil Direktur Jenderal Wowhome Investment and Development Joint Stock Company, faktor terpenting dalam memutuskan apakah akan menyewa properti atau tidak adalah harga. "Cukup turunkan harga sewa sebesar 50% dalam waktu 6 bulan sejak tanggal penandatanganan kontrak, belum termasuk biaya perbaikan, dekorasi, dan biaya lainnya, agar pelanggan merasa aman dan langsung memutuskan untuk menyewa," saran Bapak Kien.

(Bersambung)

(*) Lihat Koran Lao Dong edisi 23 November

Tuan Son, yang memiliki beberapa properti sewa di Kota Thu Duc, mengatakan bahwa sebagian besar tempat di daerah itu kosong terutama karena penyewa menegosiasikan harga yang terlalu rendah, sementara mensyaratkan kontrak jangka panjang.

"Saya juga ingin menyewakan, jadi saya sudah menurunkan harga sebesar 10%-15% dibandingkan awal tahun lalu, tetapi pelanggan masih meminta potongan harga 10% lagi. Saya sudah bekerja sama dengan beberapa broker untuk menyewakan. Selama ada pelanggan yang bersedia, mengetahui harga pasar, dan ingin berbisnis jangka panjang, saya akan menerima potongan harga tersebut dan segera menyewakannya," ujar Bapak Son.

Sumber: https://nld.com.vn/kinh-te/keo-suc-mua-dip-cuoi-nam-giai-bai-toan-mat-bang-20231123204436932.htm