Harga apartemen di Hanoi terus meningkat, demam tanah terutama tipu daya spekulan untuk menghasilkan uang, 7 kasus perubahan tujuan penggunaan lahan tanpa izin... adalah berita real estat terkini.
 |
| Meskipun sebagian besar segmen dan jenis properti lainnya mengalami penurunan minat pada Mei 2024, apartemen di Hanoi merupakan satu-satunya segmen yang mengalami pertumbuhan suku bunga sebesar 9%. (Foto: Linh An) |
Harga apartemen di Hanoi terus meningkat
Data besar Batdongsan.com.vn menunjukkan bahwa setelah tiga bulan berturut-turut mengalami pertumbuhan pesat pada paruh pertama tahun 2024, apartemen di Hanoi mulai melambat pada bulan April 2024. Khususnya, pada bulan April 2024, tingkat minat dan jumlah listing apartemen di Hanoi menurun masing-masing sebesar 30% dan 2%. Namun, penurunan tersebut hanya berlangsung pada bulan April, dan sejak Mei, apartemen di Hanoi secara bertahap kembali "berbentuk".
Meskipun sebagian besar segmen dan jenis properti lainnya mengalami penurunan suku bunga pada Mei 2024, apartemen di Hanoi merupakan satu-satunya segmen yang mengalami pertumbuhan suku bunga sebesar 9%. Dibandingkan dengan Mei, suku bunga tetap sama pada Juni 2024.
Faktanya, setelah lebih dari sebulan stagnan, dari akhir Mei 2024 hingga saat ini, harga apartemen terus mencapai level baru. Ini berarti harga apartemen di Hanoi terus meningkat.
Sebagai contoh, menurut survei Batdongsan.com.vn, di proyek Vinhomes Smart City, harga apartemen 1 kamar tidur + 1 unit, tergantung pada bangunan, lokasi, dan arah balkon, berkisar antara 2,4-2,6 miliar VND/apartemen pada akhir April dan awal Mei 2024. Namun, harga yang diminta saat ini untuk tipe apartemen ini adalah 2,7-2,8 miliar VND/apartemen. Demikian pula, harga apartemen studio berkisar antara 1,8-1,9 miliar VND, dengan kenaikan rata-rata 150-200 juta VND per apartemen dibandingkan Juni 2024. Apartemen 2 kamar tidur, 2 kamar mandi, atau 3 kamar tidur, 2 kamar mandi dalam proyek ini juga mengalami kenaikan harga sebesar 200-250 juta VND dibandingkan sekitar 2 bulan sebelumnya.
Proyek Gemek juga mengalami peningkatan harga dari 2,7-2,8 miliar VND untuk apartemen 2 kamar tidur dan 2 kamar mandi menjadi 2,750-2,9 miliar VND/apartemen. Khususnya, terdapat apartemen 2 kamar tidur dan 2 kamar mandi di proyek ini, dan pemilik menawarkan harga lebih dari 3 miliar VND/apartemen.
Apartemen Nam Trung Yen, yang sebagian besar merupakan apartemen lama dengan 2 kamar tidur, juga mengalami kenaikan harga dari 2,8-3 miliar VND/apartemen menjadi 3,1-3,4 miliar VND/apartemen. Apartemen 2 kamar tidur dan 2 kamar mandi di proyek Handiresco juga mengalami kenaikan harga dari 4-4,2 miliar VND/apartemen pada bulan Mei menjadi 4,3-4,5 miliar VND/apartemen.
Kenaikan rata-rata 250-300 juta VND/apartemen juga terjadi pada proyek-proyek di jalan Le Van Luong seperti Hanoi CenterPoint, Times Tower, Golden Palace atau apartemen yang terletak di sumbu Trung Hoa - Nhan Chinh.
Mengapa distrik Thanh Oai, Hanoi tiba-tiba menghentikan lelang tanah?
Distrik Thanh Oai (Hanoi) menghentikan lelang hak penggunaan tanah untuk 57 bidang tanah di daerah Dam, desa Muc Xa, komune Cao Duong, dan mengembalikan uang untuk dokumen pembelian dan deposit dari pelanggan, dengan alasan perlunya menentukan ulang harga awal.
Perusahaan Lelang Saham Gabungan Truong Son, penyelenggara lelang tanah distrik Thanh Oai pertama untuk 57 bidang tanah di komune Cao Duong pada tanggal 17 Agustus, tiba-tiba mengumumkan untuk menghentikan penyelenggaraan lelang dan mengembalikan uang untuk dokumen pembelian dan deposit kepada pelanggan.
Perusahaan tersebut menyatakan bahwa unit tersebut menerima pemberitahuan dari Pusat Pengembangan Dana Tanah Distrik Thanh Oai yang isinya "Hentikan penyelenggaraan lelang hak guna lahan pertama untuk 57 bidang tanah di daerah Dam, Desa Muc Xa, Kecamatan Cao Duong, Distrik Thanh Oai, Hanoi".
Pasalnya, Komite Rakyat Distrik Thanh Oai menetapkan kembali harga awal lelang hak guna tanah untuk 114 bidang tanah di Kecamatan Cao Duong sesuai keputusan Komite Rakyat Kota Hanoi.
Sebelumnya, menurut pengumuman, 57 bidang tanah di wilayah dusun Muc Xa, kecamatan Cao Duong memiliki luas berkisar 74,63-134,69 m2, dengan harga awal 8.097 juta VND/m2.
Dengan harga awal di atas (belum termasuk pajak, biaya, dan pungutan), uang muka untuk bidang tanah berkisar hampir 121-218 juta VND.
Diketahui, pada bulan Agustus ini, Kabupaten Thanh Oai tidak akan menyelenggarakan lelang tanah lagi.
Sebelumnya, pada 10 Agustus, Distrik Thanh Oai menyelenggarakan lelang 68 bidang tanah di wilayah Ngo Ba, Desa Thanh Than, Kecamatan Thanh Cao. Lelang ini sempat menggemparkan para investor properti dan masyarakat karena harga yang ditawarkan mencapai 7-8 kali lipat dari harga awal. Dari harga awal 8,6-12,5 juta VND/m2, harga tertinggi yang ditawarkan mencapai lebih dari 100 juta VND/m2.
Banyak orang percaya bahwa lelang ini menarik banyak investor karena harga awalnya yang rendah. Dengan harga awal tersebut, investor hanya perlu menyetor 20%, setara dengan sekitar 200 juta VND.
Risiko Pembeli
Pasar properti akhir-akhir ini mengalami fluktuasi harga yang tajam, terutama di segmen apartemen, diikuti oleh properti proyek dan kavling tanah di berbagai daerah. Namun, dengan kenaikan 6-8 kali lipat seperti hasil lelang terbaru di distrik Thanh Oai, harga jualnya dianggap terlalu tinggi, bahkan tidak normal, baik dari segi harga jual maupun jumlah peserta.
Berdasarkan catatan aktual dan situs web Batdongsan.com.vn, harga tanah hunian di beberapa desa di Kelurahan Thanh Cao, Kecamatan Thanh Oai, pada kuartal kedua tahun 2024 hanya sekitar 27-30 juta VND/m2. Harga ini telah meningkat sekitar 80%, dari sekitar 15 juta VND/m2 pada tahun 2020 menjadi hampir 30 juta VND/m2 pada tahun 2024. Dengan demikian, penawaran yang menang pada 10 Agustus adalah 2,3-3,7 kali lebih tinggi dari harga jual umum saat ini.
Atau melalui survei harga tanah di beberapa distrik pinggiran kota Hanoi baru-baru ini, meskipun harga tanah mengalami kenaikan, terutama di lokasi-lokasi yang tengah mempersiapkan diri menjadi distrik atau lokasi yang memiliki keunggulan dalam pembangunan infrastruktur, namun tidak terjadi kenaikan yang tidak realistis seperti fenomena lelang tanah di Thanh Oai.
Sebagai contoh, lelang tanah di akhir Juni di distrik Me Linh, hasil lelang yang menang tidak banyak berubah dengan harga berkisar 20 - 40 juta VND/m2. Padahal, distrik Me Linh masih memiliki ruang untuk pengembangan dengan sistem infrastruktur yang sudah terbangun, mulai dari jembatan hingga Jalan Lingkar 4, Jalan Lingkar 3,5... Hal serupa juga terjadi di distrik Thach That, harga tanah di beberapa lokasi yang indah di distrik Binh Yen belakangan ini hanya naik beberapa juta VND/m2, meskipun banyak informasi bermanfaat yang memengaruhi pasar properti.
Berdasarkan fakta-fakta di atas, banyak ahli berpendapat bahwa demam tanah akhir-akhir ini utamanya merupakan tipu daya para spekulan dan broker untuk meraup keuntungan. Banyak kelompok masyarakat yang sebelumnya mengoleksi tanah akan memanfaatkan lelang di area tersebut untuk mendongkrak harga dan menciptakan peluang yang lebih tinggi. Jika tanah yang dilelang tidak dapat terjual, mereka akan kehilangan uang jaminan mereka, dan menurut peraturan, peserta lelang wajib membayar uang jaminan sebesar 20% dari total nilai tanah atau luas lahan yang dihitung berdasarkan harga awal.
Menurut data daring Batdongsan.com.vn, dalam 6 bulan pertama tahun 2024, pasar properti di Hanoi mencatat fluktuasi suku bunga yang kuat. Biasanya, segmen tanah dan hunian berada di jalur pemulihan setelah mencapai titik terendah pada tahun 2023 dengan jumlah pencarian meningkat sebesar 118% dibandingkan periode yang sama tahun lalu; rumah pribadi, rumah bandar, dan vila masing-masing meningkat sebesar 33%, 27%, dan 9%. Di distrik pinggiran kota, Dong Anh mengalami peningkatan suku bunga tertinggi, yaitu 104%, Quoc Oai meningkat sebesar 101%, Gia Lam 95%, Hoai Duc 79%, dan Thach That 48%.
Para ahli mengatakan hal ini mungkin disebabkan oleh kekhawatiran akan kenaikan harga properti setelah Undang-Undang Pertanahan 2024, Undang-Undang Bisnis Properti 2023, dan Undang-Undang Perumahan 2023 resmi berlaku. Di sisi lain, informasi bahwa Hanoi berupaya memiliki 5 distrik baru pada tahun 2030 (Dong Anh, Hoai Duc, Gia Lam, Thanh Tri, dan Dan Phuong) juga membuat lahan di wilayah-wilayah ini menarik minat banyak investor.
Bapak Nguyen Quoc Anh, Wakil Direktur Utama Batdongsan.com.vn, memperkirakan bahwa mulai kuartal kedua tahun 2025, harga tanah akan mulai memasuki tren pemulihan utama; sementara "gelombang" yang terjadi saat ini hanya bersifat lokal di beberapa wilayah. Oleh karena itu, investor sebaiknya melakukan riset pasar secara cermat dan mempelajari fluktuasi harga melalui sumber informasi yang objektif.
Juga, mengingat situasi harga properti yang melonjak terlalu tinggi dibandingkan nilai riilnya, beberapa pakar berpendapat bahwa tindakan memanipulasi pasar properti untuk menciptakan harga virtual sangat berbahaya, karena secara langsung memengaruhi pembeli, tidak berbeda dengan memanipulasi pasar saham. Hal ini menyebabkan pasar properti kurang transparan dan tidak stabil, sementara negara tidak memiliki sanksi yang kuat.
Masyarakat berharap harga rumah akan turun ke tingkat yang sesuai ketika kebijakan pengelolaan dan peraturan perundang-undangan yang baru segera berlaku. Ini adalah solusi bagi masyarakat yang sangat membutuhkan kesempatan untuk segera memiliki rumah, sesuai dengan tujuan Pemerintah .
Jika terjadi perubahan tujuan pemanfaatan lahan, izin tidak diperlukan.
UU Pertanahan 2024 mengatur lebih banyak lagi kasus perubahan peruntukan tanah tanpa izin terhitung mulai 1 Agustus 2024.
7 Kasus Perubahan Peruntukan Lahan Tanpa Izin
Sesuai dengan ketentuan Pasal 121 Ayat 3 UUPA Tahun 2024, apabila tidak termasuk dalam 7 hal sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 Ayat 1 UUPA Tahun 2024, maka tidak perlu mengajukan permohonan izin perubahan peruntukan kepada instansi yang berwenang.
Khususnya, kasus-kasus tersebut adalah: Mengalihfungsikan lahan persawahan, lahan hutan khusus, lahan hutan lindung, lahan hutan produksi menjadi jenis lahan lain dalam kelompok lahan pertanian ; Mengalihfungsikan lahan pertanian menjadi lahan non-pertanian; Mengalihfungsikan jenis lahan lain menjadi lahan peternakan terkonsentrasi dalam rangka pelaksanaan proyek peternakan terkonsentrasi berskala besar.
Mengalihfungsikan tanah nonpertanian yang dialokasikan oleh Negara tanpa dikenakan biaya penggunaan tanah menjadi jenis tanah nonpertanian lain yang dialokasikan oleh Negara dengan dikenakan biaya penggunaan tanah atau sewa tanah; Mengalihfungsikan tanah nonpertanian yang bukan merupakan tanah pemukiman menjadi tanah pemukiman.
Mengalihfungsikan lahan untuk pembangunan pekerjaan umum, lahan yang diperuntukkan bagi kepentingan umum dengan tujuan usaha menjadi lahan produksi dan usaha nonpertanian; Mengalihfungsikan lahan produksi dan usaha nonpertanian yang bukan lahan komersial atau lahan jasa menjadi lahan komersial atau lahan jasa.
Konversi penggunaan lahan harus sesuai dengan perencanaan.
Perubahan peruntukan lahan tetap harus sesuai dengan perencanaan dan mendapat persetujuan instansi yang berwenang, hal ini tertuang jelas dalam Pasal 116 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024.
Dengan demikian, yang berwenang menyetujui alih fungsi lahan adalah Panitia Rakyat di wilayah tempat tanah itu berada.
Luas alih fungsi lahan tahun 2024
Saat ini, Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024 belum memiliki dokumen yang menetapkan batas maksimal luas dan batasan alih fungsi lahan.
Batas penggunaan lahan bergantung pada kebutuhan orang yang ingin mengubah peruntukan lahan. Namun, Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup akan memeriksa dokumen, kebutuhan untuk mengubah peruntukan lahan, memverifikasi kondisi lahan, dan perencanaan untuk melihat apakah batas tersebut dapat diubah sepenuhnya.
Rencana penggunaan lahan tahunan pada tingkat distrik ditentukan oleh otoritas yang berwenang.
[iklan_2]
Sumber: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-tiep-tuc-nong-ly-do-huyen-thanh-oai-tra-tien-coc-dau-gia-dat-nguoi-mua-tinh-tao-tranh-rui-ro-282864.html
Komentar (0)