Harga apartemen meroket, haruskah Anda membeli apartemen tanpa buku merah muda?

Tidak ada buku merah muda, apakah apartemennya bisa diperdagangkan?

Laporan pasar properti untuk kuartal ketiga dari beberapa perusahaan riset pasar sebagian besar sepakat bahwa harga jual rata-rata apartemen baru di Hanoi telah mencapai 64-69 juta VND/m2. Harga apartemen lama telah mencapai 46-51 juta VND/m2.

Apartemen baru dengan harga di atas VND4 miliar menyumbang 70% dari total apartemen yang terjual. Segmen apartemen dengan harga di bawah VND2 miliar hampir menghilang dari pasar.

Kenaikan harga apartemen telah menyebabkan banyak orang beralih membeli apartemen tanpa sertifikat hak guna tanah atau sertifikat kepemilikan rumah (disebut buku merah muda) karena harga jualnya seringkali lebih rendah daripada apartemen dengan sertifikat. Pertanyaannya, apakah jual beli dalam hal ini sah?

Huruf a, Ayat (1) Pasal 160 UU Perumahan Tahun 2023 menyebutkan bahwa syarat-syarat transaksi jual beli, sewa beli, hibah, tukar-menukar, hipotek, dan penyertaan modal yang menggunakan perumahan wajib memenuhi syarat-syarat, termasuk Sertifikat sebagaimana dimaksud dalam peraturan perundang-undangan, kecuali yang dimaksud pada Ayat (2) Pasal ini.

Kasus-kasus yang dimaksud dalam Pasal 160 Ayat 2 Undang-Undang Perumahan Rakyat Tahun 2023 sebagaimana berpedoman pada Peraturan Pemerintah Nomor 95 Tahun 2024, antara lain:

- Membeli, menjual, menyewakan, menggadaikan perumahan masa depan; menjual perumahan jika terjadi pembubaran atau kebangkrutan;

- Mengorganisir dan memberikan rumah-rumah rasa syukur, rumah-rumah kasih sayang, dan rumah-rumah solidaritas yang besar;

- Pembelian, sewa-beli rumah yang tersedia dari investor proyek investasi pembangunan perumahan dalam hal: Rumah milik aset publik; Perumahan sosial, perumahan bagi anggota Angkatan Bersenjata Rakyat, perumahan untuk melayani pemukiman kembali bukan aset publik;

- Menyewakan, meminjamkan, menyewakan, mengesahkan pengelolaan perumahan;

- Warisan perumahan.

Dengan demikian, dengan apartemen yang tidak memiliki buku merah muda, para pihak dapat sepenuhnya membeli dan menjual.

Sebuah proyek apartemen di Hanoi (Foto: Tran Khang).

Masalah hukum yang perlu diperhatikan

Pasal 8 Keputusan Presiden Nomor 95 Tahun 2024 secara tegas mengatur dokumen yang membuktikan kondisi perumahan untuk melakukan transaksi apabila tidak ada sertifikat kepemilikan.

Untuk transaksi jual beli, atau sewa-menyewa rumah dalam rangka proyek investasi pembangunan perumahan, harus disertai dengan dokumen yang dapat membuktikan bahwa rumah tersebut layak untuk diusahakan, baik untuk rumah pemukiman kembali maupun rumah anggota TNI.

Jenis rumah tersebut harus memiliki dokumen yang membuktikan kelayakannya untuk diusahakan atau dokumen yang membuktikan diterima untuk dipakai, dokumen yang membuktikan kelayakannya untuk diperdagangkan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang pembangunan dan pengelolaan perumahan sosial.

Untuk transaksi pembelian, penjualan, atau penyewaan perumahan masa depan yang bukan bagian dari suatu proyek, harus ada sertifikat hak penggunaan tanah dan izin mendirikan bangunan jika izin mendirikan bangunan diperlukan, atau dokumen yang membuktikan investasi dalam pembangunan perumahan harus tersedia.

Untuk transaksi pembelian, penjualan atau penyewaan perumahan rakyat, harus ada dokumen yang mengidentifikasi perumahan tersebut sebagai perumahan yang memenuhi syarat untuk disewakan atau dijual sesuai ketentuan Pasal 63 dan Pasal 69 Keputusan 95/2024.

Untuk transaksi hibah rumah syukur, rumah amal, dan rumah solidaritas, lembaga pemberi hibah harus memiliki dokumen yang membuktikan pembangunan rumah hibah tersebut.

Jika rumah warisan tersebut dapat dibeli atau disewa beli, maka harus ada surat perjanjian jual beli rumah atau sewa beli yang sah disertai dengan bukti kepemilikan rumah atau bukti investasi pembangunan rumah oleh penjual atau pembeli sewa.

Untuk penjualan perumahan oleh organisasi yang telah bubar atau pailit, harus ada resolusi atau keputusan tentang pembubaran organisasi tersebut atau pemberitahuan dari otoritas yang berwenang tentang pembubaran organisasi pemilik perumahan. Dalam kasus kepailitan, harus ada keputusan dari Pengadilan Rakyat yang menyatakan pailit organisasi pemilik perumahan.

Namun, ketika membeli apartemen tanpa buku merah muda, pembeli mungkin menghadapi banyak risiko. Risiko terbesar adalah Negara tidak akan mengakui kepemilikan sah apartemen tersebut dan hak untuk menggunakan tanah yang terkait dengan proyek apartemen tersebut.

Risiko lainnya adalah jika perjanjian tersebut berbentuk kontrak otorisasi pengelolaan yang diaktakan, artinya sejak pemilik kedua, hanya pemilik kedua yang berwenang menggunakan apartemen tersebut. Dalam hal ini, jika buku merah diterbitkan, pemilik pertama akan menjadi pemilik yang namanya tercantum dalam dokumen tersebut. Pemilik pertama tidak boleh bekerja sama dalam pengalihan nama kepada pemilik baru untuk menuntut kenaikan harga.

Oleh karena itu, jika terjadi sengketa terkait properti ini, hal tersebut tidak akan dilindungi oleh hukum. Selama properti belum bersertifikat, pembeli tidak dapat meminjam uang dari bank dengan menggadaikan apartemen tersebut.

Sumber: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-tang-gia-soc-co-nen-mua-can-ho-chua-co-so-hong-20241017133815720.htm