Apartemen di Hanoi kehilangan 'bentuk', batasi jumlah transaksi per tahun untuk individu bisnis real estat

Pasar Hanoi mencatat penurunan minat dan jumlah listing, kekurangan pasokan perumahan sosial di dua kawasan perkotaan khusus, dan individu yang menjalankan bisnis real estat tidak diizinkan untuk membeli dan menjual lebih dari 10 kali setahun... adalah berita real estat terbaru.

Properti terkini: Pada Mei 2024, pasar apartemen di Hanoi merupakan satu-satunya segmen yang mengalami pertumbuhan, sementara sebagian besar segmen dan tipe properti lainnya mengalami penurunan minat. (Foto: Linh An)

Jumlah listing apartemen di Hanoi menurun 9%

Menurut data pasar dari Batdongsan.com.vn , pada Mei 2024, pasar apartemen Hanoi merupakan satu-satunya segmen yang mengalami pertumbuhan, sementara sebagian besar segmen dan jenis properti lainnya mengalami penurunan minat. Minat terhadap segmen apartemen di pasar jual beli pada bulan Mei meningkat sebesar 9%, sementara pasar sewa meningkat sebesar 6%.

Patut dicatat, pada bulan Juni, pasar apartemen Hanoi tidak lagi mampu mempertahankan momentum pertumbuhan seperti pada bulan Mei ketika tingkat minat tetap sama seperti bulan sebelumnya dan jumlah listing menurun sebesar 9% di pasar jual beli. Di segmen sewa, pasar apartemen Hanoi juga mencatat perkembangan yang kurang positif ketika tingkat minat hanya meningkat tipis sebesar 4%, tetapi jumlah listing juga menurun tipis sebesar 4%.

Menurut Batdongsan.com.vn , penurunan pasar apartemen di Hanoi merupakan bagian dari penurunan pasar properti secara umum, dengan minat terhadap keseluruhan pasar menurun sebesar 9% dan jumlah listing menurun sebesar 6%. Hampir seluruh distrik di Hanoi mengalami penurunan sebesar 3 hingga 19%.

Tidak hanya apartemen, tetapi segmen dan tipe lainnya juga mencatat penurunan minat dan jumlah listing. Secara spesifik, dibandingkan bulan sebelumnya, di pasar jual beli, minat terhadap rumah pribadi di Hanoi menurun sebesar 16%, sementara jumlah listing menurun sebesar 3%; minat terhadap tanah menurun sebesar 16%, sementara jumlah listing tetap sama, angka serupa di segmen rumah tepi jalan di Hanoi masing-masing sebesar 14% dan 10%. Pasar vila di Hanoi tidak lebih baik ketika minat menurun sebesar 11%, sementara jumlah listing menurun sebesar 12%.

Di pasar sewa, apartemen dan rumah kos merupakan dua segmen yang mengalami peningkatan minat dengan angka spesifik sebesar 4% dan 5%. Namun, jumlah listing untuk kedua segmen ini menurun, menunjukkan bahwa pasokan pada bulan lalu tidak melimpah, dengan penurunan spesifik sebesar 4%.

Untuk rumah sewa pribadi, tingkat bunga dan jumlah listing rumah pribadi menurun sebesar 7%. Untuk rumah bandar, tingkat bunga menurun sebesar 13%, dan jumlah listing meningkat sebesar 6%. Tingkat bunga untuk kantor menurun sebesar 9%, dan jumlah listing menurun sebesar 15%.

Survei yang dilakukan oleh Batdongsan.com.vn mencatat bahwa harga pasar apartemen di Hanoi sedikit meningkat atau tetap sama dibandingkan Mei 2025. Khususnya, harga jual apartemen di proyek Hei Tower sedikit meningkat dari 4,9-5,2 miliar VND/apartemen untuk apartemen 2 kamar tidur dan 2 kamar mandi menjadi 4,950-5,3 miliar VND/apartemen.

Harga rata-rata apartemen 3 kamar tidur berkisar antara 5,3 miliar VND atau lebih. Di proyek Hapulico Complex, harga apartemen 2 kamar tidur dan 2 kamar mandi meningkat dari 4,1-4,3 miliar VND/apartemen menjadi 4,2-4,4 miliar VND/apartemen. Apartemen 3 kamar tidur di proyek Bohemia Residence masih ditawarkan dengan harga 7-7,3 miliar VND/apartemen.

Harga sewa lahan industri di Utara diperkirakan akan terus meningkat.

Paruh pertama tahun 2024 terus mencatat perkembangan positif di pasar properti kawasan industri. Aktivitas impor-ekspor dan produksi terus menunjukkan tanda-tanda pemulihan, dengan total omzet impor-ekspor meningkat 15,7% dibandingkan periode yang sama tahun lalu, mencapai 368,53 miliar dolar AS.

Laporan Q2 CBRE menyebutkan bahwa untuk pasar lahan industri, harga lahan industri di pasar tingkat 1 di wilayah Utara sedikit meningkat sebesar 0,3% dibandingkan kuartal sebelumnya dan 4,5% dibandingkan periode yang sama, mencapai rata-rata 134 USD/m2/sisa masa sewa. Luas lahan yang terserap dalam 6 bulan pertama tahun 2024 mencapai lebih dari 220 hektar, membantu mempertahankan tingkat hunian di wilayah Utara di angka 83%, naik 0,4 poin persentase dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Produsen elektronik terus memimpin pasar di wilayah Utara dengan transaksi besar dari Victory Giant atau Foxconn di Bac Ninh .

Untuk pasar gudang siap pakai di Utara, pada paruh pertama tahun 2024, terdapat sekitar lebih dari 225.000 m2 gudang siap pakai yang telah selesai dibangun di pasar lapis 1, di mana 95% di antaranya merupakan area pabrik siap pakai. Luas penyerapan pabrik siap pakai juga luar biasa, lebih dari 4 kali lipat lebih tinggi daripada luas penyerapan gudang siap pakai. Pada akhir kuartal kedua tahun 2024, tingkat hunian pabrik siap pakai mencapai 89%; sementara itu, tingkat hunian gudang di Utara tetap 79%.

Harga sewa pabrik siap pakai mencapai USD 4,9/m2/bulan, naik 1,9% YoY, sementara gudang siap pakai mencapai USD 4,6/m2/bulan, turun 1,0% YoY. Industri elektronik, semikonduktor, furnitur, dan logistik merupakan penyewa utama gudang/pabrik siap pakai di wilayah Utara pada paruh pertama tahun ini.

CBRE memperkirakan bahwa dalam 3 tahun ke depan, harga sewa lahan industri diperkirakan akan meningkat sebesar 5-8% per tahun di wilayah Utara. Sementara itu, harga sewa gudang/pabrik siap pakai diperkirakan akan meningkat tipis sebesar 1-4% per tahun.

Rata-rata, Hanoi dan Kota Ho Chi Minh kekurangan lebih dari 50.000 unit rumah setiap tahun. (Foto: Ke Toai)

Kelangkaan pasokan perumahan sosial di 2 wilayah perkotaan khusus

Menurut Asosiasi Realtors Vietnam (VARS), saat ini, di dua kota khusus, Hanoi dan Kota Ho Chi Minh, pasokan perumahan sosial masih langka.

VARS mencatat bahwa jumlah perumahan sosial yang terdaftar dalam target pembangunan perumahan 2024 di kedua kota ini masih sangat rendah dibandingkan dengan kebutuhan aktual. Sejak pertengahan kuartal pertama 2024, dalam Konferensi untuk meluncurkan Proyek "Berinvestasi dalam pembangunan setidaknya satu juta apartemen perumahan sosial bagi masyarakat berpenghasilan rendah dan pekerja kawasan industri pada periode 2021-2030", Menteri Konstruksi Nguyen Thanh Nghi menunjukkan bahwa pada tahun 2024, Hanoi hanya mendaftarkan sekitar 1.181 apartemen, sementara Kota Ho Chi Minh lebih dari 3.700 apartemen.

Sementara itu, data penelitian VARS menunjukkan bahwa, rata-rata, Hanoi dan Kota Ho Chi Minh kekurangan lebih dari 50.000 unit rumah setiap tahun. Oleh karena itu, meskipun rencana pembangunan kedua kota ini diimplementasikan secara maksimal, pasokan perumahan sosial masih belum dapat memenuhi kebutuhan perumahan yang mendesak di kedua wilayah perkotaan khusus ini.

Oleh karena itu, VARS beranggapan bahwa untuk mengembangkan segmen perumahan sosial, terutama di dua kawasan perkotaan khusus, selain harus segera menyetujui Paket Kredit senilai 140 triliun VND (dengan 4 bank umum gabungan swasta lainnya juga mendaftar untuk berpartisipasi dengan 5.000 miliar VND/bank) yang disesuaikan ke arah yang lebih preferensial, badan pengelola negara perlu memantau secara ketat dan memastikan persiapan yang matang guna menerapkan regulasi baru tersebut.

Secara khusus, Undang-Undang Perumahan 2023 dan Keputusan No. 100/2024/N-CP yang merinci sejumlah pasal dalam Undang-Undang Perumahan tentang pengembangan dan pengelolaan perumahan sosial akan berlaku secara bersamaan mulai 1 Agustus. Hal ini merupakan koridor hukum yang sinkron, yang memfasilitasi kelanjutan penyelesaian proyek perumahan sosial yang telah dimulai di kota-kota dengan permintaan perumahan yang tinggi seperti Hanoi dan Kota Ho Chi Minh.

Bersamaan dengan itu, untuk menjamin terlaksananya tujuan kebijakan dengan baik dan menghindari pengambilan keuntungan dari kebijakan dan praktik negatif, perlu dilakukan sosialisasi dan transparansi pembelian dan penjualan perumahan sosial; melakukan pengawasan ketat dan memastikan subjek yang tepat membeli, menyewa, dan melakukan sewa-beli perumahan sosial.

Di dua kawasan perkotaan khusus tersebut, agar tersedia dana lahan untuk pembangunan perumahan sosial, diperlukan intervensi lebih lanjut dari badan pengelola negara. Perencanaan dana lahan untuk pembangunan perumahan sosial harus memastikan bahwa dana tersebut memenuhi permintaan kota yang sangat besar.

Selain itu, untuk mendorong pertumbuhan dan memastikan jaminan sosial, harus ada kebijakan yang lebih preferensial bagi investor yang mengembangkan perumahan komersial yang terjangkau - usulan VARS.

Individu yang melakukan bisnis real estat tidak diperbolehkan membeli dan menjual lebih dari 10 kali setahun.

Mulai 1 Agustus, individu yang melakukan bisnis real estat skala kecil tidak diizinkan bertransaksi lebih dari 10 kali setahun dan di bawah 300 miliar VND per kontrak.

Ketentuan di atas tercantum dalam Keputusan No. 96/2024/ND-CP (Keputusan 96) yang merinci sejumlah pasal dalam Undang-Undang tentang Usaha Properti.

Peraturan tersebut secara jelas menetapkan persyaratan bagi perorangan yang menjalankan usaha properti skala kecil. Dengan demikian, perorangan yang menjalankan usaha properti skala kecil tidak diwajibkan untuk menyiapkan proyek investasi.

Jumlah transaksi dibatasi kurang dari 10 kali setahun dan setiap kontrak tidak melebihi 300 miliar VND. Jika hanya ada satu transaksi per tahun, nilai tersebut tidak dihitung.

Menurut Undang-Undang tentang Usaha Properti Tahun 2023, orang pribadi yang menjalankan usaha properti skala kecil tidak perlu mendirikan badan usaha, tetapi wajib melaporkan dan membayar pajak.

Demikian pula, organisasi yang menjual atau menyewakan rumah, pekerjaan konstruksi atau sebagian dari luas lantai konstruksi bukan untuk tujuan bisnis juga dibatasi jumlah penjualannya dan juga harus melaporkan dan membayar pajak.

Dengan demikian, peraturan baru ini secara khusus membatasi jumlah transaksi dan nilai kontrak dalam kasus ini. Hal ini merupakan poin baru dibandingkan sebelumnya karena peraturan lama tidak mengatur secara spesifik persyaratan bagi perorangan untuk menjalankan usaha properti skala kecil.

Banyak ahli percaya bahwa mendefinisikan kriteria yang jelas bagi individu yang melakukan bisnis real estat skala kecil akan membatasi spekulasi dan "berselancar" pasar.

Sumber: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-chung-cu-ha-noi-mat-phong-do-gioi-hanh-giao-dich-trong-nam-doi-voi-ca-nhan-kinh-doanh-dia-oc-281497.html