Bagaimana daftar harga tanah baru di Kota Ho Chi Minh memengaruhi bisnis real estat?

Hukum berubah

Mulai 1 Agustus 2024, Undang-Undang Pertanahan, Undang-Undang Bisnis Properti, dan Undang-Undang Perumahan akan berlaku. Selain itu, di Kota Ho Chi Minh, Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup (DONRE) Kota Ho Chi Minh juga mengusulkan penerbitan Rancangan Undang-Undang tentang penyesuaian daftar harga tanah di seluruh kota.

Di samping serangkaian pendapat yang berharap agar UU ini dapat membantu pasar menjadi transparan, bergerak menuju keadilan dalam perhitungan harga tanah, dan menyelesaikan permasalahan masyarakat yang tanahnya telah diambil kembali, masih banyak pula kekhawatiran bahwa kenaikan perhitungan harga tanah bukanlah faktor utama yang mempengaruhi bisnis properti dan berdampak pada masyarakat serta para pembeli rumah.

Undang-Undang Pertanahan berlaku, membuat pasar menjadi transparan dan harga tanah pun berfluktuasi.

Secara spesifik, Pasal 159 Undang-Undang Pertanahan 2024 menetapkan bahwa kerangka harga tanah akan dihapuskan dan daftar harga tanah harus diperbarui setiap tahun, bukan setiap 5 tahun seperti sebelumnya. Oleh karena itu, Pemerintah telah mendesentralisasikan dan meningkatkan tanggung jawab Komite Rakyat Provinsi dengan menetapkan bahwa penetapan daftar harga tanah akan dilakukan oleh Komite Rakyat Provinsi; sekaligus, metode "deduksi" akan dihapuskan, dan sebagai gantinya, harga tanah akan ditentukan berdasarkan 4 metode: perbandingan, pendapatan, surplus, dan koefisien penyesuaian harga tanah.

Berbicara kepada wartawan tentang metode penetapan harga tanah saat ini, Bapak Le Dinh Lang, Direktur Song Long Real Estate Investment, Construction and Development Company Limited, berkomentar: "Peraturan perundang-undangan saat ini sangat lengkap dan mendekati realitas pasar. Undang-Undang Pertanahan telah mengatur penilaian tanah dengan metode baru untuk membantu penilaian tanah mendekati realitas, memastikan transparansi dan keberlanjutan."

"Namun, dengan metode perhitungan yang baru, biaya pengembangan proyek bisnis akan sedikit banyak meningkat. Ketika harga pasar meningkat, investor akan terpaksa menjual proyek dengan harga tinggi dan tidak dapat menurunkannya," ujar Bapak Lang.

Meningkatnya biaya tanah selama bertahun-tahun telah mendorong naiknya harga perumahan.

Sementara itu, Bapak Dao Huy (investor) juga berkomentar bahwa pasar properti semakin berfluktuasi harganya. Meskipun hal ini merupakan karakteristik pasar properti di Vietnam, yaitu akumulasi dan kenaikan harga seiring waktu, namun, ketika undang-undang baru diterapkan, terutama di Kota Ho Chi Minh, jika daftar harga tanah baru dikeluarkan, hal ini tentu akan menimbulkan banyak kekhawatiran dari para pelaku bisnis dan mereka yang membutuhkan hunian jangka panjang.

Biaya penggunaan lahan selalu dihitung secara adil untuk bisnis.

Mengenai draf daftar harga tanah di Kota Ho Chi Minh, banyak pendapat menyatakan bahwa daftar harga tanah yang baru akan berdampak besar pada bisnis properti. Ketika harga tanah tinggi, yang berarti input dan output tinggi, akan berdampak langsung pada pembeli. Dari situ, harga jual produk akan sangat tinggi.

Bapak Nguyen Toan Thang, Direktur Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup Kota Ho Chi Minh, menyampaikan bahwa: "Penyesuaian Daftar Harga Tanah tidak memengaruhi bisnis properti karena biaya penggunaan lahan untuk proyek properti ditentukan dengan metode surplus.

Dengan demikian, hasil penetapan nilai hak atas tanah dengan metode surplus, baik yang lebih tinggi maupun yang lebih rendah dari harga tanah dalam Daftar Harga Tanah, tidak perlu disesuaikan dengan harga tanah dalam Daftar Harga Tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 158 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024 Pasal 8 (menggunakan hasil penetapan dengan metode surplus).

Bapak Nguyen Toan Thang, Direktur Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup Kota Ho Chi Minh, menyampaikan informasi kepada pers tentang penerbitan daftar harga tanah baru oleh Kota Ho Chi Minh dan informasi seputar subjek yang terkait dengan penerbitan daftar harga tersebut.

Seorang perwakilan dari Dinas Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup Kota Ho Chi Minh mengatakan bahwa semua proyek perumahan komersial tunduk pada daftar harga pasar pada saat perhitungan. Dinas Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup Kota Ho Chi Minh akan mengundang unit penilai untuk menilai jumlah uang yang harus dibayarkan oleh pelaku usaha pada saat membayar iuran penggunaan lahan. Oleh karena itu, penerbitan daftar harga lahan yang baru tidak memengaruhi pelaku usaha properti.

Menurut informasi dari Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup Kota Ho Chi Minh, harga lahan pertanian dalam daftar harga lahan yang telah disesuaikan telah meningkat dibandingkan sebelumnya. Hal ini membuat kesenjangan sewa lahan lebih harmonis daripada kenyataannya. Hal ini menghasilkan pengurangan pajak yang lebih transparan, publik, adil, dan wajar bagi pelaku bisnis properti dalam memenuhi kewajiban keuangan. Di sisi lain, harga properti beroperasi sesuai hukum penawaran dan permintaan, sehingga harga jual akan ditentukan oleh pasar.

Berdasarkan ketentuan baru setelah Undang-Undang Pertanahan tahun 2024 berlaku, perhitungan harga tanah untuk proyek perumahan komersial tetap menggunakan metode surplus. Metode ini merupakan metode utama yang digunakan sejak tahun 2014 untuk menghitung biaya penggunaan tanah untuk proyek real estat, dengan tingkat penerapan sampai dengan 90%.

Pemilihan faktor-faktor ini memastikan harga tanah akan mendekati harga pasar secara stabil, menghindari kenaikan harga tanah secara tiba-tiba atau "demam virtual" yang menimbulkan risiko terhadap keamanan pasar properti secara umum dan pasar modal secara khusus.

Sebuah proyek di distrik Binh Chanh, Kota Ho Chi Minh menghadapi masalah dengan biaya penggunaan tanah, yang menyebabkan keterlambatan dalam menerbitkan sertifikat penggunaan tanah kepada masyarakat.

Selain itu, harga tanah pertanian dalam daftar harga tanah yang disesuaikan lebih tinggi dari sebelumnya, sehingga kesenjangan sewa tanah lebih harmonis dari kenyataan, yang berujung pada pengurangan yang lebih transparan, publik, adil dan wajar bagi pelaku usaha real estate saat memenuhi kewajiban keuangan.

Berbagi dengan Nguoi Dua Tin tentang metode perhitungan harga tanah saat ini, Bapak Ngo Quang Phuc, Direktur Jenderal Perusahaan Saham Gabungan Real Estat Phu Dong, mengatakan bahwa "Metode perhitungan harga tanah yang baru sedikit banyak akan memengaruhi kenaikan harga real estat di masa mendatang, ketika biaya tanah, biaya konstruksi, biaya pengembangan proyek... terus meningkat, harga perumahan juga berfluktuasi.

Solusi terbaik untuk membatasi kenaikan harga real estat adalah agar Negara mendukung para pelaku usaha dalam memperpendek prosedur hukum untuk proyek, meningkatkan pasokan perumahan terjangkau, perumahan sosial... untuk meningkatkan pasokan, sehingga menstabilkan harga.

Sumber: https://www.nguoiduatin.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-anh-huong-gi-den-doanh-nghiep-bat-dong-san-204240830103413663.htm