Akuisisi tanah milik siapa yang mendatangkan manfaat sosial lebih baik?

Metode yang mana?

Ketentuan tentang pengadaan tanah, ganti rugi, dukungan, dan pemukiman kembali dalam Rancangan Undang-Undang Pertanahan revisi merupakan ketentuan yang sangat memengaruhi kehidupan masyarakat dan sistem jaminan sosial, dan masih terdapat perbedaan pendapat. Di antaranya, terdapat perbedaan pendapat mengenai metode pengadaan tanah.

Siapa yang membebaskan lahan untuk proyek pembangunan sosial -ekonomi? Negara membebaskan lahan dan mengatur kompensasi serta pemukiman kembali. Atau, biarkan masyarakat dan pelaku bisnis bernegosiasi. Metode mana yang memberikan dampak dan manfaat sosial yang lebih baik?

Prof. Dr. Hoang Van Cuong: Kompensasi pembebasan lahan harus menjamin perumahan dan penghidupan yang lebih baik daripada tempat tinggal lama. Foto: Quochoi.vn

Delegasi Majelis Nasional - Prof. Dr. Hoang Van Cuong memilih metode pembebasan lahan oleh Negara. Beliau berkata: "Saya yakin bahwa untuk proyek investasi pembangunan sosial-ekonomi yang sesuai dengan perencanaan tata guna lahan, Negara akan membebaskan lahan, dengan melibatkan masyarakat dalam menyusun rencana kompensasi dan dukungan pemukiman kembali yang memuaskan, dengan konsensus mayoritas masyarakat. Hal ini akan memberikan manfaat jangka panjang yang stabil bagi masyarakat dan memberikan dampak sosial yang lebih baik daripada membiarkan masyarakat dan pelaku bisnis bernegosiasi sendiri."

Jika kita memilih metode membiarkan orang dan bisnis bernegosiasi sendiri, mungkin ada 3 konsekuensi, menurut Profesor Hoang Van Cuong.

Pertama, selama periode industrialisasi dan urbanisasi, proyek pembangunan perumahan perkotaan, produksi, dan bisnis, semuanya merampas lahan pertanian dari petani. Faktanya, investor membeli lahan pertanian melalui negosiasi dengan warga dengan harga rendah. Kemudian, mereka mengubah proyek tersebut menjadi lahan perkotaan, membangun rumah, dan menjualnya dengan harga berkali-kali lipat lebih tinggi.

Kebijakan ini memberikan hak istimewa kepada investor untuk menikmati peningkatan nilai dari perubahan tujuan penggunaan lahan, yang menguntungkan sebagian orang yang dengan sengaja menimbulkan kesulitan dan menekan bisnis agar menerima harga tinggi.

Konsekuensi kedua adalah orang yang menjual tanahnya hanya menerima uang, dan tidak didukung untuk mengubah pekerjaan atau menciptakan lapangan kerja setelah kehilangan tanahnya. Tidak ada lapangan kerja, semua uang kompensasi habis, mata pencaharian hilang, dan banyak konsekuensi sosial muncul.

Ketiga, tidak semua orang memiliki kapasitas untuk bernegosiasi dan mencapai kesepakatan dengan investor, sehingga mereka mudah ditipu oleh sekelompok orang yang berkolusi dengan investor ke arah yang merugikan. Beberapa orang sengaja menolak untuk menerima tawaran tersebut agar investor membayar harga yang luar biasa tinggi. Hal ini akan menjadi penyebab gugatan hukum, dibandingkan dengan tingkat kompensasi proyek di mana negara mereklamasi tanah, yang terus menimbulkan gugatan hukum yang berkepanjangan.

Khususnya, jika seseorang tidak menerima perjanjian tersebut, proyek investasi pembangunan sosial-ekonomi harus dihentikan, sumber daya lahan terbuang sia-sia karena tidak dimanfaatkan secara efektif sesuai tujuan proyek, dan rencana tata guna lahan yang telah disetujui Negara tidak dilaksanakan. "Ini adalah kegagalan karena Negara melepaskan hak untuk mengalokasikan dan mereklamasi lahan agar masyarakat dapat bernegosiasi sendiri," ujar Profesor Hoang Van Cuong.

Akuisisi lahan dan kompensasi tunai tidak cukup

Mengenai kebijakan pembebasan lahan dan kompensasi, menurut Profesor Hoang Van Cuong, kebijakan kompensasi yang hanya membayar masyarakat yang lahannya telah dibebaskan tidaklah cukup. Perlu ada kebijakan dukungan dan relokasi untuk memastikan masyarakat memiliki perumahan dan mata pencaharian yang setara atau lebih baik dari tempat tinggal lama mereka. Dan masyarakat yang harus direlokasi harus memiliki perumahan, tetapi tidak mengalami banyak perubahan faktor sosial.

Jika pemukiman kembali tidak memungkinkan di lokasi, lokasi pembangunan perumahan yang paling menguntungkan harus dicadangkan untuk proyek pembangunan di area pemukiman kembali. Hindari situasi di mana pemerintah daerah seringkali memilih lokasi yang paling menguntungkan untuk lelang guna mendapatkan uang, sementara lokasi pemukiman kembali seringkali berada di lokasi yang kurang menguntungkan.

Menurut Profesor Hoang Van Cuong, kebijakan kompensasi yang hanya membayar orang-orang yang tanahnya diambil kembali tidaklah cukup. Perlu ada kebijakan dukungan dan relokasi untuk memastikan bahwa orang-orang memiliki perumahan dan mata pencaharian yang setara atau lebih baik dari tempat tinggal lama mereka. Foto ilustrasi.

Standar infrastruktur untuk area pemukiman kembali juga harus ditetapkan. Di wilayah perkotaan, area pemukiman kembali harus memiliki infrastruktur yang lebih tinggi daripada tingkat perkotaan tempat tinggal lama. Di wilayah pedesaan, infrastruktur area pemukiman kembali harus mengikuti standar konstruksi pedesaan baru yang mutakhir, dan di wilayah perkotaan, standar infrastruktur harus lebih tinggi daripada tingkat perkotaan tempat orang harus direlokasi.

Jika akomodasi yang dipulihkan bernilai kurang dari harga akomodasi standar di lokasi pemukiman kembali, orang akan menerima akomodasi baru yang lebih baik tanpa harus membayar ekstra.

Profesor Cuong menyarankan agar kebijakan kompensasi dilegalkan untuk memulihkan perumahan dan mata pencaharian masyarakat yang tanahnya diambil alih, bukan hanya berhenti pada perhitungan kompensasi. Selain kompensasi, masyarakat perlu didukung untuk memiliki pekerjaan baru, dengan pendapatan yang sama atau lebih tinggi daripada pendapatan dari tanah yang diambil alih.

“Masyarakat telah merelakan tanahnya untuk membangun proyek pertahanan dan keamanan nasional, serta mengembangkan perekonomian dan masyarakat demi kepentingan bangsa dan masyarakat luas. Oleh karena itu, mereka yang tanahnya telah direklamasi harus diberikan kondisi yang lebih baik daripada kondisi yang ada sebagai kompensasi atas kontribusi mereka terhadap pembangunan proyek tersebut,” ujar Profesor Cuong.

Dan dalam proyek-proyek tersebut, lahan yang signifikan harus dialokasikan untuk membangun rumah sewa atau menjual barang agar masyarakat yang tanahnya diambil alih memiliki pekerjaan. Kebijakan kompensasi juga harus membentuk dana dengan uang yang disetorkan ke dana asuransi atau deposito jangka panjang di bank agar masyarakat yang telah melewati usia kerja dan tidak dapat berganti pekerjaan dapat menerima pembayaran bulanan. Jumlah yang diterima tidak boleh lebih rendah dari pendapatan dari tanah yang diambil alih.

Mengenai mekanisme pemulihan lahan, Profesor Hoang Van Cuong mengusulkan tiga metode. Metode 1: Pemulihan lahan untuk proyek-proyek yang melayani keamanan, pertahanan negara, dan pembangunan pekerjaan umum: Negara mengambil keputusan untuk memulihkan lahan tanpa berkonsultasi dengan rakyat, tetapi harus mendapatkan konsensus mayoritas rakyat mengenai rencana kompensasi dan pemukiman kembali. Mayoritas dipahami lebih dari 50%.

Cara ke-2: Menerapkan mekanisme negosiasi mandiri (Pasal 127 RUU), hanya berlaku pada 3 kasus: (1) hubungan jual beli dan pengalihan tanah yang tidak mengharuskan Negara menyetujui atau menerima proyek investasi; (2) proyek di mana masyarakat menyumbangkan tanah untuk bersama-sama berinvestasi dalam bisnis; (3) proyek di mana masyarakat menyesuaikan sendiri tanah perkotaan.

Metode 3: Pemulihan tanah untuk investasi dalam proyek pembangunan sosial ekonomi untuk kepentingan nasional dan publik: adalah proyek yang menggunakan tanah sesuai perencanaan selain proyek berdasarkan metode 1 dan 2.

Rencana pengadaan tanah, kompensasi, dan pemukiman kembali dengan partisipasi masyarakat. Ketika mayoritas masyarakat (mayoritas dipahami sebagai lebih dari 75% masyarakat dan masyarakat dengan lebih dari 75% luas lahan yang telah direklamasi) setuju, negara akan mengeluarkan keputusan pengadaan tanah. Setelah keputusan pengadaan tanah dibuat, akan dilakukan lelang untuk memilih pengguna lahan atau lelang proyek pemanfaatan lahan untuk memilih investor.

Ha Linh

Sumber: https://www.congluan.vn/du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-ai-thu-hoi-dat-mang-lai-loi-ich-xa-hoi-tot-hon-post253307.html