Banyak hambatan yang perlu dihilangkan agar Undang-Undang Pertanahan dapat berlaku.

Setelah sekian lama Undang-Undang Pertanahan berlaku, menurut beberapa pendapat, masih banyak ditemui hambatan dan kesulitan dalam proses penerapan peraturan baru.

Banyak hambatan yang perlu dihilangkan agar Undang-Undang Pertanahan dapat berlaku.

Setelah sekian lama Undang-Undang Pertanahan berlaku, menurut beberapa pendapat, masih banyak ditemui hambatan dan kesulitan dalam proses penerapan peraturan baru.

Undang-Undang Pertanahan 2024 diharapkan dapat meningkatkan pengelolaan dan penggunaan lahan di Vietnam, berkontribusi dalam mendorong pembangunan sosial-ekonomi dan melindungi hak-hak sah masyarakat.

Namun, setelah beberapa waktu implementasi, masih banyak hambatan dan kesulitan dalam proses penerapan peraturan baru tersebut. Permasalahan ini tidak hanya bersumber dari kurangnya sinkronisasi antar dokumen hukum, tetapi juga dari mekanisme penegakan hukum, kapasitas manajemen, dan praktik lokal.

Lambatnya penerbitan dokumen panduan implementasi

Meskipun Pemerintah dan kementerian telah berupaya mengembangkan dokumen pedoman pelaksanaan, banyak ketentuan Undang-Undang Pertanahan belum sepenuhnya dilaksanakan.

Harga tanah merupakan salah satu faktor penting yang memengaruhi perkembangan pasar properti dan proyek investasi. Namun, mekanisme penetapan harga tanah yang ada saat ini masih memiliki banyak kekurangan, sehingga mudah menimbulkan sengketa antar pihak dalam transaksi tanah.

Hingga saat ini, baru sekitar 59/63 provinsi dan kota yang telah menerbitkan dokumen panduan terperinci, sementara peraturan daerah dan surat edaran kementerian dan lembaga masih dalam proses penyelesaian. Hal ini menyebabkan kesulitan bagi daerah dalam menerapkan Undang-Undang tersebut, yang berdampak pada proses penyelesaian masalah terkait hak guna tanah, kompensasi, dukungan pemukiman kembali, dan penerbitan Sertifikat Hak Guna Tanah (buku merah).

Salah satu permasalahan utama dalam implementasi Undang-Undang Pertanahan yang direvisi adalah identifikasi dan pengakuan hak guna lahan masyarakat. Prosedur pemberian Sertifikat Hak Guna Tanah (Buku Merah) masih menghadapi banyak kesulitan akibat tumpang tindih peraturan dan kurangnya sinkronisasi antar tingkat pengelolaan. Lebih lanjut, penerapan perencanaan tata guna lahan di daerah masih longgar, sehingga menyebabkan pemborosan sumber daya lahan dan lambatnya kemajuan pelaksanaan proyek.

Menurut Bapak Nguyen Van Dinh, Wakil Presiden Asosiasi Real Estat Vietnam (VnREA), penerbitan buku merah masih menghadapi banyak kesulitan, banyak proyek tidak memiliki dokumen hukum yang lengkap dan jelas, sehingga menimbulkan kesulitan bagi masyarakat dalam bertransaksi tanah.

Bapak Dinh mengusulkan perlunya penyempurnaan basis data pertanahan nasional dan sinkronisasi sistem informasi pertanahan antar daerah untuk meminimalkan prosedur administratif. Di saat yang sama, badan pengelola negara perlu menyusun instruksi khusus dan menyederhanakan proses pemberian sertifikat hak guna tanah, sehingga menciptakan kondisi yang menguntungkan bagi masyarakat dan pelaku usaha.

Masalah lain yang diutarakan oleh banyak pakar dan pengelola adalah sulitnya pembebasan lahan untuk proyek pembangunan. Dr. Nguyen Minh Phong, seorang pakar ekonomi, berkomentar bahwa pembebasan lahan merupakan masalah yang sulit karena melibatkan isu-isu kompleks seperti kompensasi, relokasi, dan konsensus masyarakat.

Hal ini menjadi salah satu faktor yang dapat memperlambat kemajuan proyek pembangunan infrastruktur. Banyak proyek besar terhenti karena tidak tercapainya kesepakatan harga kompensasi yang wajar dengan masyarakat.

Menurut Bapak Phong, untuk mengatasi masalah ini, perlu dibangun mekanisme kompensasi yang transparan dan adil, sekaligus mengintensifkan upaya propaganda dan mobilisasi agar masyarakat memahami dan menyetujui kebijakan pembebasan lahan. Selain itu, perlu dibangun kawasan pemukiman kembali dengan infrastruktur yang lengkap untuk memastikan masyarakat dapat menstabilkan kehidupan mereka segera setelah pembebasan lahan.

Masalah mekanisme harga tanah

Harga tanah merupakan salah satu faktor penting yang memengaruhi perkembangan pasar properti dan proyek investasi. Namun, mekanisme penetapan harga tanah yang ada saat ini masih sangat kurang memadai, sehingga mudah menimbulkan sengketa antar pihak dalam transaksi tanah.

Ibu Le Thi Thanh Ha, Direktur Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup Kota Ho Chi Minh, menyampaikan bahwa harga tanah di berbagai daerah sering berubah, dan faktor harga yang tidak jelas membuat masyarakat dan investor merasa tidak nyaman.

Ibu Ha berpendapat bahwa perlu ada mekanisme penetapan harga tanah yang stabil dan transparan. Mempublikasikan informasi harga tanah, memperbaruinya secara berkala, dan memasukkannya ke dalam sistem data umum akan membantu mengurangi inflasi harga tanah dan meningkatkan transparansi transaksi. Selain itu, perlu ada kebijakan preferensial untuk proyek real estat sosial, terutama perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah.

Di Hanoi , menurut pengakuan para pemimpin Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup, di beberapa tempat, daftar harga tanah lebih rendah dari harga pasar, tidak cukup untuk mengimbangi biaya dan sumber daya investasi untuk menciptakan dana tanah (termasuk biaya pembersihan lokasi, investasi infrastruktur...).

Untuk mengatasi situasi Daftar Harga Tanah yang lebih rendah dari harga pasar, Komite Rakyat distrik, kota dan kabupaten telah mengatur langkah-langkah harga dan beberapa putaran lelang (dengan jumlah putaran yang diwajibkan) untuk memastikan bahwa harga awal putaran berikutnya mendekati harga pasar.

Namun, Undang-Undang Pertanahan dan Undang-Undang Lelang Properti belum sepenuhnya mengatur hal-hal seperti uang muka yang rendah (setara 20% dari harga awal); belum ada peraturan yang melarang tindakan kolusi untuk menaikkan harga atau "menaikkan" harga, yang menyebabkan situasi di mana peserta lelang menawar lebih tinggi dari harga pasar untuk memenangkan lelang, kemudian tidak membayar tawaran yang menang (menyerahkan uang muka) atau tidak melanjutkan penawaran pada putaran berikutnya, yang menyebabkan lelang gagal dan menyebabkan kekacauan harga pasar.

Pelelangan hak guna lahan yang berlaku saat ini bagi perorangan untuk membangun rumah sendiri tidak disertai ketentuan yang mengharuskan penyelesaian pembangunan rumah dalam jangka waktu tertentu, sehingga mengakibatkan tanah tidak dimanfaatkan, lahan terbengkalai, kesulitan dalam pengelolaan perencanaan, hilangnya keindahan kota, dan pemborosan sumber daya lahan.

Beberapa kabupaten, kota, dan kabupaten masih tertekan untuk memungut pendapatan anggaran dari lelang hak guna tanah guna memenuhi kebutuhan modal pembangunan sosial ekonomi, sehingga masih saja mengadakan lelang untuk mengalokasikan tanah kepada perseorangan guna membangun rumah.

Selain permasalahan prosedur administratif dan harga lahan, pemantauan dan inspeksi pemanfaatan lahan juga menghadapi banyak kesulitan. Bapak Nguyen Trong Hoai, Wakil Direktur Departemen Pengelolaan Lahan (Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup), mengatakan bahwa saat ini pemerintah daerah kekurangan mekanisme pemantauan yang efektif, yang mengakibatkan pemborosan lahan, lahan terlantar, atau penyalahgunaan.

Bapak Hoai mengatakan bahwa perlu adanya mekanisme pemantauan yang ketat, transparan dan adil untuk memastikan penggunaan lahan yang tepat dan efektif.

Badan pengelola lahan juga perlu menerapkan teknologi informasi dalam pengelolaan data lahan, sehingga membantu memantau dan memeriksa proyek penggunaan lahan secara lebih efektif.

Ketika ditanya, beberapa pelaku usaha mengatakan bahwa salah satu hambatan utama proyek pembangunan properti dan infrastruktur adalah keterlambatan prosedur hukum dan perizinan lokasi. Banyak proyek, terutama proyek perumahan, terhambat oleh prosedur administratif dan kurangnya konsensus mengenai kompensasi dan relokasi.

Untuk melaksanakan Undang-Undang Pertanahan 2024 secara efektif, menurut beberapa ahli, otoritas perlu melakukan upaya lebih untuk mengatasi kesulitan-kesulitan di atas.

Secara khusus, perlu ditingkatkan penerbitan dokumen panduan terperinci dan penyelenggaraan pelatihan bagi pejabat di semua tingkatan mengenai peraturan baru dalam Undang-Undang Pertanahan yang telah direvisi. Hal ini akan membantu pemerintah daerah memahami informasi dan menerapkan peraturan perundang-undangan secara efektif.

Lengkapi basis data pertanahan, pastikan konsistensi dan akurasinya. Penerapan teknologi informasi dalam pengelolaan lahan akan membantu menghemat waktu, biaya, dan meminimalkan kesalahan pengelolaan.

Terbitkan dokumen hukum yang lebih jelas dan terperinci tentang metode penentuan harga dan kompensasi tanah dalam reklamasi lahan. Pemerintah juga perlu memperkuat pemantauan dan inspeksi penggunaan lahan.

Diperkirakan hanya bila solusi-solusi ini diimplementasikan secara serempak dan drastis, UU Pertanahan Tahun 2024 dapat memaksimalkan efektivitasnya, sehingga menciptakan kondisi yang kondusif bagi pembangunan negara.

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/nhieu-rao-can-can-duoc-go-de-luat-dat-dai-di-vao-cuoc-song-d237876.html