Miért hagyják figyelmen kívül a piaci elveket az ingatlanértékelés során?

(NLDO) - A felülvizsgált földtörvény tervezete jelentős módosításokat vezetett be a földárak tartalmával kapcsolatban.

A felülvizsgált földtörvény tervezete különös figyelmet kap, mivel számos jelentős változást vezet be a földértékelésre vonatkozó szabályozással kapcsolatban – ami a 2024. évi földtörvény 158–162. cikkének egyik lényegi eleme.

Két kiemelkedő pont a földárképzési elvek kiigazítása a piaci tényezők szerepének csökkentése érdekében, valamint a konkrét földárképzési mechanizmusok eltörlésére irányuló javaslat. Ezek a kiigazítások számos aggodalmat vetnek fel a földgazdálkodás és -igazgatás irányával kapcsolatban a következő időszakban.

Miért törölték el a piaci elvek szerinti földértékelés szabályozását?

Konkrétan a Módosított Földtörvény Tervezete eltörli a piaci elveken alapuló földértékelésre vonatkozó szabályozásokat; a nyilvánosságra, az átláthatóságra, az objektivitásra, a becsületességre és a függetlenségre vonatkozó követelményeket már nem ismerik el; az állam, a befektetők és a földhasználók közötti érdekharmóniát az állami gazdálkodási követelmények és a helyi realitások közötti összhang váltja fel.

A Tervezetben szereplő 4 alapelv, amely bemutatja az adminisztratív tényezők lefedettségét a földértékelésben, tehát egyenlővé tesszük a földértékelés elvét azzal az elvvel, hogy az állam dönt a földárakról?

Az állam döntése a földárakról az elsődleges piacon, valamint a földterületek állami visszaszerzése esetén fizetendő kártérítés kiszámításához használt földárakról az 1993-as földtörvény földárakra vonatkozó szabályozása óta alakult ki.

Meg kell jegyeznünk, hogy ezek az elvek általánosságban érvényesek a földértékelési tevékenységekben, nem csak akkor, amikor az állam dönt a földárakról; ugyanakkor a földértékelési elvek kidolgozásának célja annak biztosítása, hogy a földterület/telek valódi értékét tükrözzék, a földárak inherens jellemzőit ellenőrizzék, és a szubjektív akaratot kontrollálják a földértékelés során.

Ezért a tervezetben szereplő elveket gondosan mérlegelni kell, biztosítva az elvek célkitűzéseit és hozzájárulva a földértékelés professzionalizmusának javításához.

A szubjektív akarat ráerőltetése és a piaci tényezők figyelmen kívül hagyása nem fogja tükrözni a földértékelés természetét és objektivitását. A lényeg az, hogy tökéletesítsük a piac irányításának és hatékony szabályozásának mechanizmusát, ne pedig kerüljük el vagy szüntessük meg a piac földértékelési folyamatra gyakorolt ​​hatását.

A felülvizsgált földtörvény tervezete különös figyelmet kap, mivel számos jelentős változást vezet be a földértékelésre vonatkozó szabályozással kapcsolatban. Fotó: Son Nhung

A földár-mechanizmus helyettesítése

A következő jelentős változás, hogy a Tervezet a specifikus földár-mechanizmus helyett egy földár-táblázatot és egy korrekciós együtthatót javasol. Ennek megfelelően, amikor az állam visszaszerzi a földet, a kártérítés kiszámításához használt földár a kiigazított földár-táblázaton alapul majd, nem pedig minden egyes esetre külön meghatározva, mint korábban.

A korrekciós együtthatókat tartalmazó árlista használata kényelmet és sebességet biztosít a földárak jelenlegi helyzetben történő alkalmazásakor, csökkenti a jogsértések kockázatát, és meghosszabbítja a konkrét földértékeléshez szükséges időt. A 2013-as földtörvénytől napjainkig terjedő konkrét földárak alkalmazása azonban kiemelkedő előnyökkel jár, mint például: az alkalmazandó esetek magas szintű egyedisége, az értékelés minden meghatározott időpontban piaci adatokon alapul, a kapcsolt felek érdekeinek eseti szabályozása...

A múltban a földértékelés nehézségei és hiányosságai abban rejlettek, hogy az értékelés alanyai nem bizonyították professzionalizmusukat, és a földértékelési tanácsadó szervezetek nem működtek hatékonyan. Ezért szükséges volt egy független földértékelési rendszer modelljének tanulmányozása és létrehozása a 2012. október 31-i 19-NQ/TW számú határozatban foglaltak szerint.

Úgy véljük, hogy a probléma lényegét kell azonosítani, nemcsak a kényelem és a nehézségek miatt, hanem a földértékelés tudományos és szakmai vonatkozásait is figyelmen kívül hagyva. A korrekciós együtthatókkal ellátott Földárlista széles körű alkalmazása hasonló a 2003-as Földtörvény időszakához, és amikor a konkrét földár-megoldás megszületett a 2013-as Földtörvényben, konkrétan fel kell mérni, hogy a régi problémák újra megjelennek-e, ami visszalépés a konkrét földárak eltörlésekor.

Forrás: https://nld.com.vn/than-trong-khi-bo-quy-dinh-ve-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-196250806112343466.htm