Alacsony születési arány és annak hatása a vietnami ingatlanpiacra

A Vietnami Ingatlanügynökök Szövetsége (VARS) nemrégiben közzétett egy vitatott jelentést „A csökkenő születési arány és annak hosszú távú hatása az ingatlanpiacra”, amelyben kijelentette, hogy Vietnam egy olyan időszakba lép, amikor a demográfiai tényezők elkezdik befolyásolni az ingatlankeresletet. Sokan azonban úgy vélik, hogy rövid távon a „kemény” tényezők, mint az ingatlanárak, a kínálat és a hitelfelvételi költségek fontosabb okok.

A VARS adatai szerint Vietnam termékenységi rátája 1989-ben 3,8 gyermekről 2024-re mindössze 1,91 gyermekre csökkent. Nagyvárosokban, mint például Hanoi és Ho Si Minh-város, az arány közelíti a „súlyosan alacsony termékenységi” küszöböt, amely kevesebb mint 1,3 gyermek/nő. Ez azt jelenti, hogy az új háztartások száma, amely a lakáspiac fő mozgatórugója, fokozatosan csökkenni fog az elkövetkező években, különösen a nagy alapterületű lakások szegmensében, amelyeket nagycsaládosoknak szánnak.

A VARS előrejelzése szerint, ha ez a helyzet továbbra is fennáll, Vietnam az ingatlankínálat és -kereslet egyensúlyhiányának kockázatával nézhet szembe, hasonlóan Dél-Koreához vagy Japánhoz, amelyek országokat erősen érinti az elöregedő népesség és a rendkívül alacsony születési arány.

Dr. Pham Viet Thuan, a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Intézet igazgatója egyetértett az előrejelzéssel, mondván: „Hosszú távon az ingatlanpiaci likviditást számos szakpolitika befolyásolja: törvények, inputköltségek, gazdasági válság és a népesség. Ha a népesség nem növekszik, különösen az alacsony születési arány miatt, a lakáskereslet fokozatosan csökkenni fog, ami a likviditás csökkenéséhez vezet.”

Más szemszögből nézve Vo Nhat Lieu asszony, a Propiin Ingatlanfinanszírozási Technológiai Akadémia vezérigazgatója hangsúlyozta: „Az alacsony születési arány nemcsak népességi probléma, hanem kulcsfontosságú tényező is, amely megváltoztatja az ingatlanpiac szerkezetét. Gyakran csak a kamatlábakat, a hitelképességet vagy a törvényességet vizsgáljuk, de a demográfiai tényezők a leghosszabb távú és legmélyebb változók.”

Az Általános Statisztikai Hivatal adatai azonban azt mutatják, hogy Hanoiban és Ho Si Minh-városban az új háztartások száma továbbra is évi 2-3%-kal növekszik. Ez azt mutatja, hogy a lakások iránti kereslet nem tűnt el, hanem gazdasági tényezők „korlátozzák”. Pham Thi Mien asszony, a Vietnami Ingatlanpiaci Kutatóintézet (VARS IRE) igazgatóhelyettese szerint a likviditás csökkenésének fő oka nem az új háztartások hiánya, hanem az, hogy a lakásárak megfizethetetlenek. Megemlítette a 75-80 millió VND/m2 átlagárat Hanoiban és a 85-89 millió VND/m2 átlagárat Ho Si Minh-városban, egy 2-3 milliárd VND értékű lakás messze meghaladja a középjövedelműek számára elérhető árat.

Nemcsak az eladási ár, a lakáshitelek kamatlába is nagy akadályt jelent. Jelenleg az átlagos kamatláb évi 8% és 12% között ingadozik, egyes bankok az első néhány évben 6% és 7%-os ösztönzőket kínálnak, de ez még mindig jóval magasabb, mint Japánban (1% és 2%) vagy Szingapúrban (2% és 4%). Egy 1,5 milliárd VND összegű, 30 éves futamidejű és 10%-os kamatlábú hitel esetén a vevőnek havi 15-20 millió VND-t kell fizetnie, ami sok fiatal család képességeit meghaladja.

Ráadásul az a tény, hogy sokan nem akarnak korán házasodni, eltérő lakhatási igényeket is eredményez. „Többcélú térre van szükségük, mind lakhatásra, mind munkavégzésre, és már nem érdeklik őket a 60-70 m²-es, fix kialakítású lakások” – mondta Lieu asszony.

Szakértők szerint a piac feloldásához Vietnamnak két kérdést kell egyszerre kezelnie. Rövid távon növelnie kell a megfizethető lakások kínálatát, csökkentenie kell a kamatlábakat és javítania kell a hitelezési eljárásokat. Hosszú távon fel kell készülni az elöregedő népesség, az alacsony születési arány és a változó lakhatási igények forgatókönyvére. „Ha csak a demográfiai adatokat nézzük, és figyelmen kívül hagyjuk a politikákat és a termékeket, akkor rosszul fogjuk diagnosztizálni a betegséget. Megfizethető lakhatásra és olcsóbb hitelezési mechanizmusra van szükségünk” – mondta Tran Khanh Quang, a Viet An Hoa Ingatlanügynökség igazgatója.

Forrás: https://nld.com.vn/ti-suat-sinh-thap-va-nut-that-thanh-khoan-196250825201816875.htm