Felfüggesztett földhasználati díjjal rendelkező ingatlanok: Szabályozásmódosítások, rózsaszín könyvek kibocsátásának elősegítése

A Binh Hung község 13C lakóövezeti projektje elakadt a vállalatok általi további pénzügyi kötelezettségek teljesítéséhez szükséges földértékelési szakaszban.

Várakozás a földértékelésre

Augusztusban Ho Si Minh-város Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Minisztériuma továbbra is nyilvánosan meghirdette a tucatnyi olyan földterületet, amelyek értékelésre szorulnak. E telkek közül sokat több mint 20 alkalommal kínáltak fel, de még mindig nem találtak értékbecslőt. A leghosszabb ideig a Tan Binh Építőipari Befektetési Részvénytársaság (Tan Binh Company) által befektetett 13C Lakóövezet projektben található telek volt, amelyet 29 alkalommal hirdettek meg értékbecslő keresése céljából. Az értékbecslés időpontja 2013 áprilisa volt.

Nguyen Quang Dung, a Tan Binh Vállalat jogi igazgatója szerint a 13C Lakóövezet projekt számára a Ho Si Minh-város Népi Bizottsága 2002-ben földet osztott ki városi műszaki infrastruktúra kiépítésére és kereskedelmére. A földkiosztási határozat alapján a vállalat megvalósította a projektet, és 2008-ban teljesítette pénzügyi kötelezettségeit. 2013-ban a Ho Si Minh-város Népi Bizottsága határozatot adott ki a határozat tényleges helyzetnek megfelelő kiigazításáról és kiegészítéséről. Ennek megfelelően a vállalat továbbra is tartozott földhasználati díjjal a több mint 4800 m2-es megnövekedett területért. Korábban a vállalat szerződést kötött egy értékbecslő egységgel egy igazolás kiállítására a további pénzügyi kötelezettségek meghatározása érdekében. Az igazolás többszöri módosítása után azonban ez még mindig nem történt meg, így az értékbecslő egység megtagadta a folytatást. Másrészt a dokumentáció utasításoknak megfelelő kitöltésének folyamata során hatályba lépett a 2013-as földtörvény, ekkoriban a földértékelés megszervezésének felelőssége korábban a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztériumhoz tartozott.

„A cég számos dokumentumot küldött a Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Minisztériumnak a további finanszírozás meghatározásával kapcsolatban. Azonban nincs tanácsadó egység, amely a szabályozásoknak megfelelően felmérné az árat. Mivel a telek árát nem határozták meg, a cég nem tudta teljesíteni további pénzügyi kötelezettségeit, így a 99 telek, amelyeket a cég évtizedek óta magánszemélyekre ruházott át, még nem kapott rózsaszín könyvet” – mondta Dung úr.

Hasonlóképpen, a Binh Thoi kerületben, a Lac Long Quan utca 262/20. szám alatt található Hoa Sen apartmanprojekt telkével kapcsolatban is közzétettek információt, miszerint azt 23. alkalommal kell értékelni. A bejelentés szerint az értékbecslési egység kiválasztása képezi az alapját annak, hogy a Saigon Trading Corporation - One Member Limited Liability Company teljesítse az állammal szembeni további pénzügyi kötelezettségeit a tervezési és építészeti kritériumok megváltoztatása esetén. Az értékbecslés időpontja 2010 júniusa.

A pénzügyi kötelezettségek meghatározása érdekében a földértékelés késedelmével kapcsolatban a Novaland Group vezetője egy nemrégiben tartott workshopon elmondta, hogy a csoportnak 13 olyan projektje van, amelyekhez közel 10 éve földet rendeltek, de a mai napig nem érkezett értesítés az adóhatóságtól a földhasználati díjakról. Amikor a földhasználati díjakat nem fizetik meg, sok olyan ügyfél, aki régóta vásárolt házat, még nem kapta meg a rózsaszín könyvet.

Javaslat a földár-kiigazítási együttható alkalmazására 2025-ben

Az SGGP újságíróinak nyilatkozva Dao Quang Duong úr, Ho Si Minh-város Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Minisztériumának Földgazdasági Osztályának megbízott vezetője elmondta, hogy a 2014. július 1. előtti földkiosztási, földbérleti és földhasználati célváltoztatási engedélyek többsége a földértékelési szakaszban elakadt. Ennek oka az volt, hogy ebben az időszakban a földárak meghatározásához szükséges információk gyűjtése számos nehézségbe ütközött, az adatok még mindig korlátozottak voltak, így a végrehajtás szinte lehetetlen volt. Konkrétan ebben az időszakban 76 éves földbérleti ügy és 84 olyan eset volt, amikor további finanszírozást kellett biztosítani a földkiosztáshoz és a földhasználati célváltoztatáshoz.

Dao Quang Duong úr szerint a földárakat szabályozó 71/2024. számú rendelet hatálybalépése iránymutatást adott a konkrét földárak meghatározására, hozzájárulva a vállalkozások pénzügyi kötelezettségeinek meghatározására szolgáló árértékelés akadályainak elhárításához. Ennek megfelelően Ho Si Minh-város korábban 76 földbérleti és 52 földkiosztási és földhasználati célváltoztatási esetben hárította el a földárak meghatározásának akadályait. Ezt követően Ho Si Minh-város 27 000 rózsaszín könyvet állított ki lakás- és földvásárlóknak. Ugyanakkor 2025 elejétől napjainkig a Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Minisztérium 9 földár-értékelési dokumentációt nyújtott be, amelyek bevétele mintegy 52 000 milliárd VND, és várhatóan továbbra is több tízezer lakás kap rózsaszín könyvet. A 2024-es földtörvény hatálybalépése óta a földárak meghatározásának munkálatai megszűntek, így a konkrét földárak meghatározására szolgáló dokumentációk körülbelül 3 hónappal lerövidültek a korábbiakhoz képest.

Az előnyökön túl továbbra is vannak olyan esetek, amikor a földárak nem határozhatók meg, mivel a 71/2024. számú rendelet nem határozza meg azokat egyértelműen. Konkrétan a 102/2024. számú rendelet 63. cikke határozza meg a földértékelés módszerét a Földtörvény 257. cikke 2. szakaszának b) pontjában meghatározott esetekben. A 71. számú rendelet 7. cikke kimondja, hogy a földárakat a földátadáskori földárlista és a földátadáskori földár-korrekciós együttható szorzatával kell kiszámítani. 2014. július 1. előtt azonban a földár-korrekciós együttható nem volt meghatározva. Ezért június 19-én Ho Si Minh-város Népi Bizottsága dokumentumot küldött Tran Hong Ha miniszterelnök- helyettesnek és a Mezőgazdasági és Vidékfejlesztési Minisztériumnak, amelyben a 71/2024. számú rendelet módosítását és kiegészítését javasolta olyan irányban, hogy a 102/2024. számú rendelet 63. cikkében meghatározott, a földár-korrekciós együttható módszerével meghatározandó esetekben a földkiosztásról, földbérletről és földhasználati cél átalakításáról szóló határozat kiadásának időpontjában érvényes földárlistát kell alkalmazni, megszorozva a tartományi Népi Bizottság által 2015-ben kiadott földár-korrekciós együtthatóval. A 2015. évi földár-korrekciós együttható alkalmazásának engedélyezése biztosítja az összhangot a piaci árakkal, és összehangolja az állam és a befektetők érdekeit.

Ho Si Minh-város Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Minisztériumának vezetője szerint a 71. számú rendelet módosításai és kiegészítései mellett Ho Si Minh-város Népi Bizottsága kiadta a 72/2025. számú határozatot a Ho Si Minh-városban található földterületekre vonatkozó pénzügyi kötelezettségek meghatározására vonatkozó dokumentációk körözési folyamatáról is. A szabályozás szerint, ha az ajánlattétel időpontjában egyetlen vállalkozó sem vesz részt a földértékelésben, a határidő egy alkalommal meghosszabbodik. A hosszabbítás után, ha nem választanak ki vállalkozót, a Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Minisztérium egy minősített közszolgáltató egységet bíz meg a földértékeléssel kapcsolatos tanácsadással.

THAN HIEN

Forrás: https://www.sggp.org.vn/bat-dong-san-bi-treo-tien-su-dung-dat-sua-quy-dinh-tao-thuan-loi-de-cap-so-hong-post810008.html