Pourquoi les acheteurs de maisons sont-ils prudents et n’osent-ils pas « mettre de l’argent de côté » alors que les taux d’intérêt bancaires ont considérablement baissé ?

Les prêts immobiliers stagnent et la croissance est lente

Alors qu'il devrait être le moteur de l'accélération du crédit bancaire au cours des derniers mois de l'année, le crédit immobilier est atone et se redresse plus lentement que prévu.

Les prix de l’immobilier sont trop élevés, la liquidité est faible et les taux d’intérêt des prêts augmentent, ce qui rend les investisseurs et les acheteurs de maisons prudents et n’osent pas investir de l’argent.

Mme Nguyen Duc Thach Diem, directrice générale de Sacombank, a déclaré que le crédit bancaire n'avait pas répondu aux attentes au cours des neuf premiers mois de l'année. Cette situation s'explique notamment par la baisse des revenus des acheteurs immobiliers, tandis que l'offre de logements à prix raisonnables n'a pas répondu à la demande, selon le journal Dau Tu.

Selon les analystes de VCBS Securities Company, la demande de logements ne s'est pas redressée en raison d'une offre limitée. De plus, les prix de l'immobilier (notamment des appartements en centre-ville) ont fortement augmenté ces derniers temps, ce qui inquiète les investisseurs et les emprunteurs quant à l'achat de logements pour leur propre usage. Au premier semestre de cette année, le crédit immobilier aux entreprises a augmenté de plus de 10 %, tandis que le crédit immobilier à la consommation n'a progressé que de plus de 1 %.

La faible demande de prêts immobiliers entraîne un ralentissement de la croissance du crédit dans l'ensemble du système

Les prêts immobiliers devraient être le principal moteur de croissance du crédit de détail dans les temps à venir, dans un contexte de taux d’intérêt bas et de forte demande de logements et d’investissement.

« Nous pensons que le crédit immobilier et le crédit à la construction continueront de progresser rapidement dans les années à venir, lorsque l'offre sera plus favorable, les projets continuant de s'accélérer grâce aux efforts de soutien des taux d'intérêt et aux questions juridiques, notamment après l'entrée en vigueur des nouvelles lois immobilières. Parallèlement, la faiblesse des taux d'intérêt des prêts stimule la demande d'emprunt des entreprises immobilières et des acquéreurs de logements », ont déclaré les analystes de VCBS.

Cependant, M. Phan Le Thanh Long, PDG du groupe AFA, a déclaré sur Vnexpress que la réalité était différente. « De nombreux agents immobiliers pensent que la faiblesse des taux d'intérêt stimulera les flux de trésorerie vers l'immobilier, mais en réalité, les liquidités inutilisées ne sont pas investies dans l'immobilier, mais plutôt réinvesties dans l'épargne bancaire. Les prix de l'immobilier sont trop élevés, le marché est dans une situation de « difficile à acheter, difficile à vendre », ce qui entraîne une baisse des transactions immobilières et n'attire pas de flux de trésorerie », a déclaré M. Long.

Les prêts immobiliers personnels constituent aujourd'hui l'un des segments les plus rentables pour les banques. C'est également le secteur qui représente une part importante des prêts en cours dans les portefeuilles de crédit des banques. Les banques attendent donc avec impatience une reprise rapide du crédit.

Cependant, selon M. Pham Duc Toan, directeur général de la société par actions EZ Real Estate Investment and Development (EZ Property), actuellement, de nombreux acheteurs de maisons ont « peur » d'emprunter de l'argent aux banques, en partie parce qu'ils ont connu la douleur d'être coincés dans l'immobilier en 2023.

Les gens ont du mal à réaliser leur « rêve de propriété familiale »

Les prêts immobiliers ont fortement augmenté en 2021 et 2022, en partie grâce aux taux d'intérêt avantageux pratiqués par les banques pendant la pandémie de Covid-19. Cependant, les taux d'intérêt flottants ont fortement augmenté par la suite, conjugués à la crise de liquidité du marché immobilier, forçant de nombreux investisseurs à vendre leurs actifs et à limiter leurs pertes afin de réduire le poids des taux d'intérêt.

Immobilier à l'ouest de Hô-Chi-Minh-Ville avec zones de réinstallation, appartements, maisons de ville et terrains dans le district de Binh Chanh, août 2024. Photo : Quynh Tran

Actuellement, malgré la baisse des taux d'intérêt des prêts immobiliers, les acheteurs s'inquiètent toujours de la possibilité de taux variables après la fin de l'incitation. De plus, les prix de l'immobilier sont trop élevés par rapport aux revenus, ce qui incite les gens à rester prudents et à hésiter à emprunter pour acheter un logement.

Selon Mme Phuong (infirmière en chef dans un hôpital du district 1 de Hô-Chi-Minh-Ville), son budget pour l'achat d'une maison est d'environ 3 milliards de VND, dont environ 2 milliards sont des économies et 1 milliard est emprunté à la banque. Elle souhaite acheter un appartement de deux chambres dans le quartier du district 7. Après une semaine de visites, elle a trouvé quelques appartements correspondant à ses critères, mais elle hésitait, estimant que le prix restait élevé par rapport à la valeur réelle de l'appartement.

« Peut-être en raison de la pénurie actuelle d'offre, les prix des logements augmentent. Je souhaite attendre que le marché s'améliore et que l'offre soit plus diversifiée pour offrir davantage de choix », a-t-elle expliqué à Vnexpress , expliquant pourquoi l'achat n'a pas été finalisé pour le moment.

En fait, les prix de l'immobilier n'ont cessé d'augmenter ces derniers temps, en particulier dans le segment des appartements. L'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) a indiqué que l'indice des prix des appartements à Hanoï et à Hô-Chi-Minh-Ville a augmenté respectivement de 58 % et 27 % au deuxième trimestre par rapport à 2019. Plus de 80 % de l'offre mise en vente cette année est proposée à partir de 50 millions de VND le mètre carré. Les prix de l'immobilier en banlieue varient de 40 à 80 millions de VND le mètre carré, tandis qu'en centre-ville, ils peuvent atteindre plus de 100 millions de VND le mètre carré.

Selon VARS, pour emprunter afin d'acheter un appartement abordable de moins de 2 milliards de VND, chaque famille doit disposer d'un revenu mensuel d'au moins 35 à 40 millions de VND afin de couvrir ses dépenses courantes et de rembourser ses dettes. Or, le revenu actuel des familles urbaines n'est que de 10 à 20 millions de VND par mois. La faiblesse des prix et la liquidité constituent des obstacles qui empêchent les flux de trésorerie attendus vers l'immobilier.

M. Nguyen Van Dinh, président de VARS, a également analysé que le moteur de la croissance du crédit dépend de l'immobilier, et plus particulièrement de la demande de prêts immobiliers. Par conséquent, pour stimuler la demande de prêts dans ce secteur, des politiques de régulation des prix de l'immobilier doivent être mises en place pour s'adapter aux revenus des ménages. De plus, il est nécessaire de supprimer les obstacles juridiques afin que les entreprises puissent réduire leurs coûts et assouplir leurs conditions d'octroi de crédit, afin de stimuler les flux de capitaux vers l'immobilier.

Du côté des emprunteurs, les experts économiques recommandent également de bien calculer les dépenses liées à l'achat d'un bien immobilier à ce stade. Selon Le Quoc Kien, expert en immobilier personnel, pour emprunter de l'argent pour l'achat d'une maison, l'emprunteur doit avant tout disposer d'un revenu stable provenant de son salaire et disposer d'au moins 40 à 50 % de son capital propre. Le reste doit compter sur le soutien financier de la banque pour maintenir sa capacité de remboursement et éviter les créances irrécouvrables.

M. Kien a expliqué que, normalement, les acheteurs ne devraient pas consacrer plus de 40 % de leurs revenus mensuels au logement, afin de pouvoir couvrir les autres besoins essentiels de la vie quotidienne. Par conséquent, outre la comparaison des taux d'intérêt des prêts immobiliers entre les banques pour choisir la formule la plus adaptée, les acheteurs doivent évaluer attentivement leurs liquidités et leur capacité de remboursement. Si les mensualités d'intérêts et de capital ne sont pas planifiées avec soin et prudence, elles peuvent représenter un fardeau financier et une pression considérable sur leur vie.

Des valorisations immobilières trop élevées et une liquidité faible empêchent non seulement les acheteurs de négocier et les obligent à investir leur capital pendant longtemps, mais les empêchent également d'accumuler des actifs et d'espérer des marges bénéficiaires élevées. Les prix élevés de l'immobilier réduisent également les profits locatifs (qui ne représentent qu'environ 3 % de la valeur totale de l'investissement, un niveau bien inférieur aux taux d'intérêt bancaires). C'est également la raison pour laquelle l'argent se dirige vers l'épargne plutôt que vers l'immobilier, selon le journal Dau Tu .

Les analystes de VPBank Securities Company ont indiqué que le ratio prix de l'immobilier/revenu des Vietnamiens avait augmenté et était environ 4 à 5 fois supérieur au ratio recommandé. Par conséquent, malgré une baisse significative des taux d'intérêt des prêts immobiliers au cours de l'année écoulée, les prix de l'immobilier restent élevés, ce qui rend difficile pour de nombreuses personnes de réaliser leur rêve d'accession à la propriété.

KHANH LINH (à temps partiel)

Source : https://www.nguoiduatin.vn/vi-sao-nguoi-mua-nha-than-trong-chua-dam-xuong-tien-trong-khi-lai-ngan-hang-da-giam-dang-ke-204241008145745643.htm