La gestion et l'utilisation des fonds d'entretien dans certains immeubles d'habitation ne sont pas transparentes, les investisseurs les appropriant et les utilisant de manière arbitraire, selon la commission juridique.
Le récent rapport de suivi thématique « Mise en œuvre des politiques et des lois sur la gestion, l’exploitation, la rénovation et la reconstruction des immeubles d’habitation » du Comité des lois a souligné de nombreuses limites dans la gestion et l’utilisation des fonds d’entretien des immeubles d’habitation.
De nombreux investisseurs ne remettent pas, remettent tardivement ou ne remettent qu'une partie du fonds d'entretien au conseil d'administration ; ne paient pas les fonds d'entretien pour les zones qui leur appartiennent en propre ; s'approprient les fonds d'entretien à d'autres fins et ne sont même pas ouverts et transparents dans leur gestion et leur utilisation.
Il existe des investisseurs qui ouvrent plusieurs comptes en même temps pour recevoir des fonds d'entretien des acheteurs d'appartements, mais ne l'enregistrent pas dans le contrat d'achat ou de location de l'appartement.
Hoang Thanh Tung, président de la Commission des lois. Photo : Médias de l'Assemblée nationale
Conformément aux dispositions de la loi sur le logement de 2014, la gestion et l'utilisation des fonds d'entretien des parties communes des immeubles d'habitation s'effectuent en deux phases. Dans la première phase, avant l'organisation de la première réunion de copropriété, l'investisseur est responsable de la collecte et de la gestion des fonds d'entretien. Dans la deuxième phase, après la mise en place du conseil de gestion de l'immeuble (élu par les résidents pour gérer l'immeuble), l'investisseur doit lui transférer les fonds d'entretien pour qu'ils soient gérés et utilisés conformément à la réglementation.
Cependant, en réalité, lors de la phase de perception des charges, le conseil de gestion n'est pas établi. Les investisseurs n'ouvrent souvent pas de compte de dépôt distinct pour gérer les charges perçues auprès des acquéreurs, mais les combinent souvent avec leur propre compte. Il en résulte des situations où les investisseurs détournent et utilisent les charges à des fins abusives, et des litiges avec les résidents.
En outre, selon la Commission juridique, les lois actuelles ne prévoient pas de sanctions suffisamment fortes pour traiter les cas de non-paiement des frais de gestion et d'exploitation des immeubles d'appartements ; les réglementations sur les éléments de travail qui peuvent utiliser le fonds d'entretien ne sont pas spécifiques et il n'y a pas d'instructions sur les paiements supplémentaires après l'épuisement du fonds d'entretien de 2 % (calculé sur la valeur de l'appartement).
Certains conseils d'administration ont enfreint l'utilisation des fonds d'entretien et n'ont pas pleinement compris les dispositions de la loi sur le logement, ce qui a entraîné des désaccords et des litiges avec les investisseurs et les résidents. « Il est même arrivé que le conseil d'administration incite les résidents à déposer des plaintes, se rassemblant en grand nombre, provoquant insécurité et désordre », indique le rapport.
En ce qui concerne la cause, la Délégation de surveillance a estimé que le rôle de gestion étatique des agences spécialisées et des autorités locales dans certains endroits n’a pas été bien rempli.
La commission juridique a proposé de modifier la loi sur le logement afin de faire de l'acte de non-paiement des frais d'entretien par les propriétaires d'appartements et les investisseurs un acte interdit dans la loi sur le logement, comme base pour que le gouvernement émette des règlements sur les sanctions administratives et applique des mesures pour assurer l'application.
Répondant à VnExpress , M. Le Thanh Hoan, membre permanent de la Commission des lois, a déclaré que la réglementation actuelle sur la gestion et l'utilisation des fonds d'entretien présente encore des lacunes. Le plus souvent, les membres du conseil d'administration dépensent l'argent de manière incorrecte, arbitraire ou pour des intérêts collectifs afin de profiter du fonds d'entretien. « Ce comportement a été constaté à de nombreux endroits et est à l'origine de nombreuses poursuites », a-t-il déclaré.
Normalement, le conseil de gestion doit rendre compte et expliquer en détail toutes les dépenses, l'utilisation des fonds d'entretien et recueillir les commentaires des résidents. Cependant, certains conseils de gestion abusent de leur pouvoir, dépensent les fonds de manière opaque et exploitent le choix des prestataires de gestion et d'exploitation des immeubles pour percevoir des commissions.
« Comme remplacer des carreaux de sol cassés, entretenir des ascenseurs avant leur date d'échéance et choisir des entrepreneurs peu fiables pour partager les bénéfices. Ce sont des histoires vraies, mais la réglementation actuelle est très difficile à encadrer », a déclaré M. Hoan, qui estime que « mettre des dizaines de milliards de dongs de fonds de maintenance entre les mains de particuliers » peut facilement engendrer des conséquences négatives.
Le membre permanent de la commission des lois a proposé que la gestion et l'utilisation du fonds d'entretien soient confiées à un conseil de surveillance, indépendant du directoire. Les membres du conseil de surveillance ont le droit de surveiller les fluctuations et le solde du compte du fonds d'entretien. Le conseil de surveillance a également le droit de participer au choix des entrepreneurs, des unités de gestion, des prestataires de services pour l'immeuble, au choix des banques et aux conditions de dépôt du fonds d'entretien.
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