Problèmes de « l'histoire du territoire »
Une phrase que nous entendons souvent lorsque nous discutons avec des agences professionnelles des problèmes de défrichement des terres est « en raison de l’histoire des terres ».
Cette expression décrit en réalité une situation particulièrement remarquable : la gestion foncière de nombreuses localités a longtemps été très laxiste et incohérente. Il s'agit notamment de l'ambiguïté de la gestion des terres publiques ; de l'identification erronée de l'origine lors de l'octroi des droits d'usage ; ou encore de l'apparition de la lettre ambiguë « T » (terrain résidentiel) sur le certificat de droits d'usage, source de nombreuses controverses…
La conséquence la plus évidente de ces erreurs est qu’elles ont créé de la confusion chez les autorités et ont amené de nombreuses personnes à être en désaccord lors de l’application des politiques d’indemnisation, de soutien et de réinstallation (R&D).
Le projet de parc industriel Thaco - Chu Lai, d'une superficie d'acquisition de 451 hectares dans la commune de Tam Anh Nam (district de Nui Thanh), est un projet « typiquement lent », principalement en raison de « l'histoire » de la gestion et de l'utilisation des terres.
L'acquisition et le défrichement des terres ont été mis en œuvre depuis fin 2019, et ont été prolongés à plusieurs reprises dans les « ultimatums » des dirigeants provinciaux, mais jusqu'à présent, le défrichement des terres pour ce projet n'a pas été sans heurts.
Selon le dernier rapport, ce projet a permis d'acquérir jusqu'à présent plus de 351,3 ha/451 ha (78 %), mais les terres ne sont pas encore contiguës. Les problèmes spécifiques répertoriés dans ce projet sont les suivants : terres publiques ; remembrement et échange de parcelles ; construction de maisons sur des terres agricoles ; désaccord des ménages sur l'indemnisation des terres forestières de production ; demande d'indemnisation pour les terres pérennes…
Le Centre de développement du fonds foncier du district de Nui Thanh est l'une des trois unités chargées des travaux de déblaiement du site du projet de parc industriel Thaco-Chu Lai. À ce jour, le centre a assuré le déblaiement d'environ 50 % de la superficie du projet.
M. Doan Thanh Tri, directeur adjoint du Centre de développement du fonds foncier du district de Nui Thanh, a admis que les obstacles « historiques » sont très difficiles à résoudre dans le cadre des travaux de déblaiement du site de ce projet ; en même temps, il a déclaré que la réglementation relative aux maisons construites sur des terres agricoles qui ne se voient pas attribuer de terres de réinstallation (conformément à la décision 42 du Comité populaire provincial sur l'indemnisation, le soutien et la réinstallation lorsque l'État récupère des terres) « est un obstacle auquel tous les projets sont confrontés, mais la loi foncière de 2024 a une orientation pour le résoudre ».
Sens de démontage
La rectification de la gestion des terres et la mise en place d'un mécanisme de compensation, de soutien et de réinstallation pratique et conforme à la loi foncière de 2024 sont deux tâches clés sur lesquelles Quang Nam s'efforce de mettre en œuvre avec une direction stricte et opportune pour répondre aux besoins de défrichement des sites dans la province.
Concernant la gestion foncière, la première étape consiste à dissiper toute confusion dans les registres de gestion des terres publiques. Selon le rapport, la province compte actuellement 225 045 parcelles de terres publiques, d'une superficie de 11 763,3 hectares, soit 3,14 % de la superficie agricole totale ; 15 447 ménages disposent de baux fonciers d'une superficie de 1 720 hectares, tandis que les 10 043,3 hectares restants n'en disposent pas (soit 85,5 % de la superficie).
Dans une récente interview accordée au journal Quang Nam, M. Bui Ngoc Anh, directeur du département des ressources naturelles et de l'environnement, a déclaré que la loi foncière de 2024 continue de ne pas reconnaître la délivrance de « livres rouges » pour les terres publiques et que lorsque l'État les récupérera, il n'y aura aucune compensation pour les terres.
Il existe cependant une importante orientation ouverte qui permet la prise en compte, la reconnaissance et l'indemnisation lorsque l'État récupère des terres agricoles qui ne sont pas éligibles à l'octroi de « livres rouges » pour les cas où les ménages et les particuliers ont utilisé les terres de manière stable et directement produites avant le 1er juillet 2004.
Pour appliquer ce nouveau point de la Loi foncière de 2024 et des règlements connexes, il est nécessaire de « transformer » d'abord le fonds foncier public. Selon la proposition du Département des Ressources naturelles et de l'Environnement, dans le cas de terres publiques sans contrat de bail (uniquement inscrites sur les registres fonciers, non gérées par l'État conformément à la réglementation, ou utilisées en violation des règles d'utilisation des terres), le Comité provincial du Parti est invité à demander aux localités d'accélérer la révision du fonds foncier public dans chaque localité.
Y compris la révision et le retrait du fonds foncier public des terres qui ont été précédemment établies de manière incorrecte ; la gestion du fonds foncier public dépassant 5 % (cette tâche doit être achevée au premier trimestre 2025).
En particulier pour les projets clés, les localités sont tenues d'organiser d'urgence des examens préalables et de mener à bien les procédures d'examen et d'approbation comme base juridique pour le recouvrement et l'indemnisation conformément à la réglementation et considèrent cela comme une tâche essentielle pour résoudre complètement les problèmes et les lacunes existants dans la gestion des fonds fonciers publics en général, ainsi que pour résoudre les difficultés dans la délivrance de certificats, d'indemnisation et de déblaiement des sites pour les projets en particulier dans chaque localité...
Concernant le mécanisme d'acquisition des terres, Quang Nam a ordonné la mise en œuvre rapide de la tâche d'élaboration de réglementations sur l'indemnisation, le soutien et la réinstallation. Immédiatement après l'entrée en vigueur de la loi foncière de 2024 et la publication par le gouvernement d'un décret sur l'indemnisation, le soutien et la réinstallation lorsque l'État acquiert des terres (décret 88 du 15 juillet 2024), les autorités provinciales ont élaboré, sollicité des commentaires et conseillé le Comité populaire provincial sur le projet de règlement sur l'indemnisation, le soutien et la réinstallation lorsque l'État acquiert des terres dans la province de Quang Nam.
Le point notable de ce projet de règlement est que les ménages dont les terres agricoles sont récupérées peuvent être indemnisés pour les terres résidentielles avec de nombreuses options de « compensation avec des terres à des fins différentes de celles du type de terre récupérée, à savoir les terres agricoles » conformément aux dispositions de la loi foncière de 2024.
Le projet de règlement sur l'indemnisation, le soutien et la réinstallation lors de l'acquisition de terres par l'État dans la province de Quang Nam prévoit de nombreux mécanismes qui devraient insuffler un nouveau souffle aux opérations d'acquisition foncière dans la province. Ce règlement sera examiné et approuvé par le Conseil populaire provincial lors de sa prochaine session ; la construction de corridors pour la gestion foncière dans la province se poursuivra, avec de nombreux autres éléments, conformément à la loi foncière de 2024.
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Proposition visant à compléter le cadre juridique pour le déminage des sites
Le défrichement des sites est considéré comme le point le plus problématique de la mise en œuvre des dispositions de la loi foncière dans la province. Les politiques d'indemnisation, de soutien et de réinstallation précédemment élaborées, reconnues par les organismes professionnels, sont mises à rude épreuve, car elles doivent être proches de la réalité de la gestion et de l'utilisation des terres, qui présente de nombreuses lacunes. Pour mettre en œuvre la loi foncière de 2024, Quang Nam met en place d'urgence un cadre juridique, notamment une réglementation sur l'indemnisation, le soutien et la réinstallation lorsque l'État récupère des terres. Le journal Quang Nam a recueilli quelques commentaires de la population.
M. Tran Duy Quoc Viet - Chef adjoint du Département des ressources naturelles et de l'environnement du district de Dai Loc : Il est nécessaire de compléter de nombreuses réglementations sur les politiques de compensation et de soutien.
La loi foncière de 2024 et le décret gouvernemental n° 88/2024/ND-CP du 15 juillet 2024 ont fourni des orientations spécifiques pour lever les obstacles et les difficultés liés au défrichement des sites (GPMB). Sous l'autorité du Comité populaire provincial, le Département des ressources naturelles et de l'environnement a élaboré le Règlement sur l'indemnisation, l'accompagnement et la réinstallation lors de l'acquisition de terres par l'État dans la province de Quang Nam et l'a soumis aux collectivités locales pour avis.
Sur cette base, le Département des Ressources Naturelles et de l'Environnement du district de Dai Loc a conseillé au Comité populaire du district de commenter et de compléter le contenu du projet. Le district a notamment proposé de stipuler clairement et spécifiquement la récupération de terres agricoles dans le cadre d'un ou plusieurs projets lorsque l'État récupère des terres à un moment donné ou accumulées par le passé, afin de constituer une base de mise en œuvre.
Compléter la fonction du secteur de l'électricité dans la détermination des maisons et des ouvrages servant à la vie quotidienne des ménages et des particuliers qui n'ont pas besoin d'être déplacés hors du couloir de sécurité des lignes électriques aériennes à haute tension conformément à la réglementation gouvernementale.
Le district de Dai Loc a suggéré d'ajouter du contenu supplémentaire au projet de loi préparé par le Département des ressources naturelles et de l'environnement. En conséquence, il est nécessaire d'envisager la réglementation du niveau des dépenses afin d'assurer l'organisation de l'indemnisation, du soutien et de la réinstallation (R&D), comme le prévoit l'article 27, clause 8, du décret n° 88. Il est proposé de fixer le niveau des dépenses en multipliant le pourcentage par la valeur de l'indemnisation, du soutien et de la R&D.
Le district de Dai Loc a également demandé des éclaircissements sur le contenu de la politique visant à soutenir la différence de taux de réinstallation minimum pour les ménages qui sont organisés pour la réinstallation à partir du deuxième lot ou plus.
Actuellement, certaines familles possèdent des maisons sur des terres pérennes provenant de jardins et d'étangs sur le même terrain que les maisons, il est donc nécessaire de compléter des réglementations spécifiques sur les niveaux de soutien ou d'élaborer des prix unitaires de compensation spécifiques pour ce type de terrain dans la liste annuelle des prix des terrains du Comité populaire provincial.
En réalité, les ménages qui construisent des maisons dépassent tous la superficie des terrains résidentiels récupérés. C'est le cas des constructions sur des terres pérennes provenant de jardins et d'étangs situés sur le même terrain que les maisons. Par conséquent, le Comité populaire du district de Dai Loc a suggéré que le projet de loi contienne des réglementations spécifiques sur le calendrier de construction afin de déterminer le niveau d'indemnisation ou de soutien approprié.
CONG TU (enregistré)
M. Nguyen Minh Ly, vice-président du Comité populaire de la ville de Hoi An : Proposer l'institutionnalisation dans la réglementation sur la réinstallation
Conformément aux dispositions de la loi foncière de 2024, la province sera habilitée à publier un certain nombre de documents, notamment des réglementations sur l'indemnisation, l'aide et la réinstallation, ainsi que sur les conditions de division des terres. La province se concentre actuellement sur leur rédaction en vue d'une promulgation rapide.
À l'heure actuelle, en l'absence de réglementation, la mise en œuvre de nouveaux dossiers posera certainement problème. En attendant la mise en place de nouvelles réglementations, Hoi An se concentre sur la résolution des anciens arriérés et, lorsque des plans d'indemnisation sont disponibles, mobilise la population pour le versement des indemnisations et la résolution des problèmes liés aux politiques de réinstallation. Les nouveaux dossiers seront temporairement soumis à la nouvelle réglementation provinciale.
Si dans le passé, l'indemnisation a été confrontée à de nombreux problèmes tels que les prix unitaires de réinstallation ou liés à la question de la reconnaissance des terres résidentielles pour les personnes en raison de la mise en œuvre de la Directive 299 (les personnes n'avaient pas de registre foncier malgré une utilisation à long terme, ce qui entraînait des inconvénients lorsqu'elles étaient soumises à l'autorisation), la loi foncière de 2024 s'est élargie dans le sens d'une augmentation des avantages pour les personnes, comme l'organisation de la réinstallation avant la récupération des terres.
Parallèlement, la province élabore également des réglementations dans le sens où, dans les cas où une grande quantité de terres est récupérée, la réinstallation sera organisée au niveau correspondant au lieu d'être simplement organisée en fonction du niveau, ce qui est également un avantage lors du défrichement des terres.
Dans un document récent adressé au ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, Hoi An a proposé des informations complémentaires sur les politiques de réinstallation, notamment une distinction plus équitable entre les cas de vastes superficies de terres récupérées. Plus précisément, les cas de forte population ne devraient pas être regroupés avec ceux de vastes superficies mais de peu de familles réinstallées, car cela serait incohérent sur le plan politique.
De plus, le calcul par couple doit également être pris en compte, car aucune politique n'est prévue dans le projet provincial. La loi foncière de 2024 stipule que, dans les cas où les couples vivent ensemble, une parcelle de terrain leur sera attribuée en fonction des conditions du fonds foncier local. Cette disposition doit donc également être institutionnalisée dans la réglementation provinciale (actuellement, la province ne réglemente qu'en termes de densité de population, et non en termes de couples admissibles à la séparation de domicile).
Concernant la question du déblaiement, de l’indemnisation et de la réinstallation des populations dans les zones urbaines, nous proposons qu’au lieu de soutenir le logement temporaire pendant 12 mois, nous demandions que le site soit remis dans un délai de 36 mois.
En réalité, après l'entrée en vigueur de la loi foncière de 2024, certains règlements d'orientation restent incomplets, ce qui complique considérablement la mise en œuvre des opérations de déblaiement et de réinstallation. Par conséquent, afin d'éviter toute interruption de ces opérations, le Comité populaire de la ville demande au Département des ressources naturelles et de l'environnement de publier prochainement un document d'orientation pour leur mise en œuvre, en attendant la publication des documents connexes (sur l'application des régimes et politiques d'indemnisation, le déblaiement et la réinstallation des sites, les méthodes de détermination des prix spécifiques des terrains, les prix des terrains de réinstallation, les frais de consultation pour la détermination des prix spécifiques des terrains, etc.).
KHANH LINH (écrit)
M. Tran Uc, président du comité populaire de la ville de Dien Ban : publier rapidement de nouvelles politiques
La nouvelle loi foncière, avec ses politiques et mécanismes, privilégie le peuple. Cependant, les procédures ne sont pas encore achevées. Premièrement, le niveau des terres provinciales n'a pas encore été déterminé pour la récupération d'anciens terrains résidentiels. Même le mécanisme visant à remplacer la décision provinciale n° 23 sur les prix des terrains de réinstallation n'est pas encore disponible. Même la détermination du niveau des terres résidentielles conformément à la nouvelle loi foncière du Comité populaire provincial n'a pas encore été déterminée.
En ce qui concerne les mécanismes politiques spécifiques tels que la circulaire 61 du ministère des Finances sur la détermination des coûts des unités de consultation établies pour l'indemnisation (centres de développement du fonds foncier), bien qu'elle ait été remplacée par une nouvelle réglementation, il n'existe toujours pas d'agence fournissant des orientations sur la base de la détermination des coûts.
Selon l'ancienne réglementation, lorsqu'il est nécessaire de faire un plan de compensation, il faut le multiplier par 2% pour payer les unités qui font le plan, mais la nouvelle réglementation (Circulaire 61) ne le permet pas.
En plus de tous les plans qui ont été réalisés, un budget doit être établi pour servir ce contenu et soumis à l'autorité compétente pour approbation de paiement, donc depuis plus d'un an maintenant, le Centre de développement du Fonds foncier de Dien Ban a presque effectué un paiement anticipé sans aucune procédure de paiement.
En bref, le plus gros problème actuellement est que le mécanisme politique n’a pas été mis en place à temps ; l’ancien a expiré mais le nouveau n’est pas né, donc depuis le 1er août jusqu’à maintenant, toutes les activités de compensation et de dédouanement ont dû s’arrêter et attendre, principalement pour résoudre certaines transitions par rapport à l’ancien.
Le gouvernement a également publié un décret. La première étape consiste donc pour la province à finaliser la mise en place de cette institution et à promulguer de nouvelles réglementations sur l'acquisition de terres et la réinstallation pour remplacer les anciennes. L'entrée en vigueur de ce règlement entraînera la mise en œuvre de tout le reste, mais pour l'instant, il n'existe aucun cadre juridique. Bien entendu, si des problèmes surviennent lors de la mise en œuvre, nous continuerons de faire part de nos observations.
VINH LOC (enregistré)
M. Nguyen Ngoc Trai - Directeur du Centre de développement du Fonds foncier de la ville de Tam Ky : Soutien aux différences de réinstallation et nécessité d'ajuster les fluctuations
Auparavant, lors de la mise en œuvre de la loi foncière de 2013, la province a publié la décision 43 en 2014. En 2016, la décision 02 a été publiée et en 2017, la décision 19 a continué de modifier et de compléter les décisions précédentes.
On peut dire que de 2017 à fin 2020, la politique d'indemnisation dans la province était stable et fonctionnait très bien. Cependant, en décembre 2021, le Comité populaire provincial a publié la décision n° 42, qui présentait de nombreuses lacunes et difficultés en matière d'indemnisation et de travaux de déblaiement des sites.
Par exemple, les cas d'utilisation des terres avant le 1er juillet 2004, si la construction d'une maison sur des terres agricoles, des jardins ou des terres données par les parents était auparavant reconnue, même si elle n'était pas soumise à l'urbanisme, donnait droit à une indemnisation pour les terrains résidentiels et bénéficiait d'une aide à la réinstallation, mais, en vertu de la décision 42, cela n'était pas considéré comme une violation de la loi. C'est le principal problème du décret 91 du 19 novembre 2019 du gouvernement relatif aux sanctions administratives pour les infractions foncières.
Dans le cas où ils possèdent un terrain résidentiel mais n'ont pas d'enregistrement de ménage permanent auparavant, ils bénéficieront également d'une aide à la réinstallation lorsque le terrain sera récupéré, mais selon la décision 42, ils ne sont pas autorisés à le faire, ils sont tenus d'avoir un enregistrement de ménage permanent dans la commune ou le quartier où le terrain a été récupéré.
C'est également totalement déraisonnable. De plus, le mécanisme d'indemnisation précédent, prévu par la décision 43, pour les terrains de jardin, était de 50 % de la valeur du terrain résidentiel, mais la décision 42 l'a réduit et n'a plus attribué de terrain résidentiel...
Après le décret 88 du 15 juillet 2024 du gouvernement réglementant l'indemnisation, le soutien et la réinstallation lorsque l'État acquiert des terres, le Comité populaire provincial émettra une nouvelle réglementation.
La nouvelle réglementation présente des avantages remarquables, notamment la possibilité de réaffecter plus de 750 m² de terres agricoles à une autre utilisation du sol, par exemple une parcelle de réinstallation. De même, la réaffectation de 400 m² de terres de jardin à une parcelle de réinstallation est possible.
À mon avis, nous devrions envisager de soutenir la différence de réinstallation, car il existe en réalité un écart important entre le prix de l'indemnisation et le prix de la réinstallation (actuellement, l'écart est de 70 % et 90 % par rapport au prix du marché). Si nous ne soutenons pas cette différence de réinstallation, lorsque les personnes récupèrent leurs terres résidentielles, elles doivent les restituer.
Deuxièmement, l'indemnisation des jardins ne devrait pas être limitée, car les jardins en zone urbaine sont différents de ceux des autres quartiers. De nombreux ménages dans les quartiers possèdent 5 000 à 7 000 mètres carrés de jardins, mais leur valeur est faible, tandis que les jardins urbains sont très précieux. Sans planification ni changement d'affectation, 100 mètres carrés peuvent valoir des milliards.
Concernant les registres de gestion foncière, nous disposons de 299 registres en 1985, de registres conformément au décret 64 en 1992, de 60 registres en 2024 et de bases de données en 2010. Si l'ajustement des modifications foncières est bien mené, le processus d'acquisition et de défrichement des terres ne nécessitera plus de mesures ni d'ajustements, une tâche actuellement très complexe qui complique considérablement les opérations d'indemnisation et donne lieu à des plaintes et des poursuites judiciaires. Par conséquent, il sera nécessaire, à l'avenir, d'ajuster les modifications afin de créer un registre des terres récupérées auprès des populations, confirmant ainsi l'origine de l'utilisation des terres.
XUAN PHU (écrit)
Source : https://baoquangnam.vn/quang-nam-xay-dung-hanh-lang-quan-ly-dat-dai-3141704.html
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