Le secteur des terres agricoles reste calme

La loi foncière de 2024 permet aux personnes non directement impliquées dans la production agricole de recevoir des transferts de terres rizicoles. C'est une opportunité pour les investisseurs potentiels, mais ce « morceau de gâteau » n'est pas facile à obtenir.

Si dans le passé, seuls ceux qui produisaient directement du riz étaient autorisés à recevoir le droit d'utiliser les terres rizicoles, avec la nouvelle réglementation actuelle, les individus qui ne sont pas directement impliqués dans la production agricole, s'ils ont les conditions et la capacité de cultiver du riz, sont également autorisés à recevoir le droit de transférer des terres pour investir dans la production.

Lors d'un récent séminaire sur l'immobilier, M. Le Van Binh, directeur adjoint du département foncier ( ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement ), a déclaré que lorsque la loi foncière de 2024 entrera en vigueur, ce segment se développera vigoureusement.

En effet, entre 2020 et 2022, la situation des transactions foncières agricoles a été particulièrement tendue. De nombreuses entreprises et particuliers ont acheté des terres agricoles dans le but de les convertir en parcelles destinées à la vente, suscitant un engouement considérable à cette époque.

Bien que le marché soit censé être plus dynamique, en réalité, le segment des terres agricoles et forestières n'intéresse que les grands investisseurs organisés, comme les entreprises. Étant donné que la nouvelle réglementation ne crée des conditions favorables qu'aux agriculteurs et convient aux entreprises investissant dans le secteur agricole, la collecte et l'achat de terres agricoles, ainsi que l'attente de leur conversion, le morcellement et la vente de parcelles, seront très difficiles à mettre en œuvre pour les petits investisseurs.

Mme Ha Kien, courtière et investisseuse foncière dans de nombreux secteurs à Hanoï, Hoa Binh et Thai Nguyen, a expliqué que le secteur des terres agricoles est encore « sous-estimé » en raison des impôts et des frais de conversion élevés pour les terres agricoles et forestières, ce qui empêche les petits investisseurs d'investir dans ce secteur. Au contraire, les « grands investisseurs », qui doivent investir jusqu'à plusieurs dizaines d'hectares de rizières et de forêts pour les réaménager ultérieurement en zones de services, en projets touristiques , commerciaux et résidentiels, semblent enthousiastes à l'idée de se lancer.

Le dirigeant d'une société immobilière à Hanoi a partagé que son entreprise envisageait de « chasser » des terres forestières et agricoles à grande échelle à Hoa Binh et Thai Nguyen, et même de « pêcher loin du rivage » en se rendant dans les hauts plateaux du centre pour acheter des terres.

Concernant la conversion des terres agricoles, M. Le Van Binh a souligné la nécessité de suivre la planification et de respecter l'objectif de plus de 3 millions d'hectares de rizières pour garantir la sécurité alimentaire nationale. Par conséquent, les investisseurs immobiliers doivent être vigilants et comprendre les dispositions de la loi afin d'éviter des investissements inefficaces, des achats à prix élevé et des difficultés de liquidation.

Selon l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers, au cours des six premiers mois de 2024, le marché foncier s'est amélioré, avec des ventes aux enchères et des lotissements. Parallèlement, les terrains à bâtir et les terres agricoles et forestières ne montrent aucun signe de reprise, avec une liquidité morose et des transactions lentes. Même de nombreux investisseurs détenant des terres agricoles souhaitent vendre leurs biens en ce moment, mais la situation est difficile.

Le directeur d'une agence immobilière a analysé que la marge bénéficiaire d'investissement de ce segment est d'environ 25 à 30 % par an ; si le terrain est converti en terrain résidentiel, elle atteindra 35 à 40 % par an. La valeur des terres agricoles pourrait augmenter de 3 à 5 fois, voire davantage, au cours de la décennie. Cependant, selon la liste des prix fonciers prévus, le coût de la demande de conversion d'un terrain résidentiel en terrain agricole sera multiplié par neuf par rapport à la situation actuelle.

Par exemple, si un investisseur souhaite modifier l'usage et convertir une parcelle agricole de 1 000 m² à Dong Anh (Hanoï), les frais d'utilisation du sol s'élèvent actuellement à 6,6 milliards de VND. Si l'on tient compte du nouveau projet de tarif, ce montant passe à 61,8 milliards de VND. Ainsi, les frais d'utilisation du sol pour une parcelle de 100 m² s'élèvent à eux seuls à plus de 6 milliards de VND. À ce prix, l'achat d'un terrain résidentiel disponible est moins cher que la taxe à payer lors de la conversion d'une terre agricole.

De plus, la loi foncière de 2024 stipule que les terres agricoles laissées en jachère ou inutilisées de manière continue pendant 12 à 24 mois seront passibles de sanctions administratives et pourront être révoquées. Ainsi, les investisseurs détenant des terres agricoles devront rapidement entreprendre les procédures de conversion en terrains résidentiels ou agricoles s'ils ne veulent pas tout perdre.

« Si vous achetez des terres pour profiter de la vague d'investissement, conformément à la planification, mais que celle-ci est suspendue, lente à être mise en œuvre ou ajustée, les investisseurs risquent de se retrouver face au pire scénario : vendre sans aucun acheteur. De plus, l'achat de terres agricoles, en particulier de parcelles non convertibles, peut entraîner un risque de faillite en cas d'effet de levier financier », a expliqué un investisseur aujourd'hui au sujet des risques liés à la détention de terres agricoles.

Source : https://baodautu.vn/batdongsan/phan-khuc-dat-nong-nghiep-van-im-hoi-lang-tieng-d222126.html