Les prix des appartements à Hanoi continuent de grimper, il n'y a plus d'appartements abordables, ce qui empêche les courtiers fonciers de gonfler les prix à Ho Chi Minh-Ville

Surplus d'appartements de luxe, manque de logements abordables pour la majorité de la population, évaluation de l'impact de la nouvelle liste des prix des terrains à Ho Chi Minh-Ville, procédures d'achat et de vente d'appartements en 2024... sont les dernières nouvelles immobilières.

Actualités immobilières : à Hanoï et à Hô-Chi-Minh-Ville, il n’existe plus de segment d’appartements dont les prix soient adaptés aux revenus de la majorité de la population. (Photo : Hai An)

Les prix de l'immobilier montent en flèche

La délégation de suivi de l'Assemblée nationale vient de transmettre aux délégués un rapport sur les résultats du suivi de la « Mise en œuvre des politiques et des lois sur la gestion du marché immobilier et le développement du logement social de 2015 à fin 2023 ».

En regardant la période 2015-2021, le marché s'est développé vigoureusement et fortement, avec une offre abondante et de nombreux nouveaux types de biens immobiliers tels que : appartements touristiques (condotels), villas de villégiature... Cependant, l'équipe de surveillance a évalué qu'il existe « des insuffisances » dans la structure déraisonnable des produits immobiliers, un déséquilibre entre l'offre et la demande, ciblant principalement le segment haut de gamme, les objectifs d'investissement financier et peu de produits adaptés aux revenus de la majorité des personnes.

Durant la période 2022-2023, le marché immobilier est en baisse. Les entreprises rencontrent de nombreuses difficultés en raison des difficultés et des contraintes de la période 2015-2021, marquées par la pandémie de Covid-19. L'offre est alors bien plus limitée que lors de la période précédente. Les prix de l'immobilier flambent parallèlement à l'augmentation des revenus de la majorité de la population.

À Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville, il n’existe plus de segment d’appartements dont les prix soient adaptés aux revenus de la majorité des gens.

Les statistiques montrent un écart croissant dans la structure des produits immobiliers. Selon un rapport du Comité populaire de Hanoï, le segment des appartements de milieu et haut de gamme représente la majorité. En 2022, les prix des appartements ont fortement augmenté, le nombre de transactions est resté faible, ne représentant qu'environ 10 % des produits proposés sur le marché. Le prix des maisons individuelles est resté élevé et les transactions ont été quasi inexistantes.

À Hô-Chi-Minh-Ville, le volume des transactions immobilières a fortement diminué, les prix de l'immobilier ont connu une hausse incontrôlable et un déséquilibre entre prix et valeur est observé. Selon l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville, à partir de 2021, le segment des appartements abordables (moins de 25 millions de VND/m²) disparaîtra dans la ville.

Parallèlement, de nombreux projets immobiliers résidentiels rencontrent des difficultés et des retards, entraînant un gaspillage considérable de terrains et de capitaux investis par les entreprises. Cela accroît les difficultés et les coûts pour les investisseurs, entraînant une hausse des prix des produits.

Le rapport de l'équipe de suivi a également souligné l'insuffisance du marché, caractérisé par une offre excédentaire de logements haut de gamme, de vastes superficies et des prix élevés, mais par une pénurie de logements sociaux et de logements sociaux adaptés aux besoins de la majorité de la population. De plus, le prix moyen des logements sociaux reste trop élevé par rapport aux revenus des bénéficiaires.

En outre, le lent déboursement du programme de prêts pour le logement social, le logement des travailleurs, la rénovation et la reconstruction des anciens appartements du paquet de crédit de 120 000 milliards de VND, les conditions et procédures compliquées, les taux d'intérêt élevés et l'inefficacité à attirer et encourager les investisseurs et les acheteurs de logements sociaux à accéder à ce paquet de crédit sont des obstacles importants au développement du logement social.

Sur la base de la réalité ci-dessus, la Délégation de Surveillance recommande que l'une des tâches à accomplir immédiatement soit de proposer des solutions concrètes pour mettre en œuvre efficacement le Projet d'investissement dans la construction d'au moins 1 million d'appartements de logements sociaux pour les personnes à faibles revenus et les travailleurs des parcs industriels au cours de la période 2021-2030, en garantissant le progrès, la qualité et l'adéquation aux besoins, aux conditions de travail et de vie des bénéficiaires.

À long terme, la Délégation de surveillance recommande d'achever rapidement les recherches, de proposer des amendements, des compléments et de promulguer de nouvelles lois fiscales, avec des dispositions sur des taux d'imposition plus élevés pour ceux qui utilisent de grandes superficies de terres, de nombreuses maisons, qui tardent à utiliser les terres ou qui les laissent en jachère, en assurant la cohérence avec le contenu innovant des lois foncières, en améliorant l'efficacité de la gestion et de l'utilisation des terres, en atteignant l'objectif de redistribution des revenus et en mobilisant des sources de revenus raisonnables et stables pour le budget de l'État, sur la base de références aux pratiques internationales et conformément aux conditions socio-économiques du Vietnam.

Les prix des appartements à Hanoi continuent d'atteindre de nouveaux sommets

Selon les données en ligne de Batdongsan.com.vn, les prix des appartements à Hanoï ont continuellement atteint de nouveaux sommets en peu de temps. Début 2018, les prix de vente des appartements à Hanoï et à Hô-Chi-Minh-Ville s'élevaient respectivement à 27 millions et 31 millions de VND/m². Cependant, six ans plus tard, en 2024, la hausse moyenne des prix des appartements à Hanoï a atteint 70 %, tandis que celle des appartements à Hô-Chi-Minh-Ville a été plus faible, atteignant 55 %.

Les données de l'Association vietnamienne des agents immobiliers confirment également la hausse rapide des prix des appartements à Hanoï. Ainsi, l'indice des prix des appartements à Hanoï a augmenté d'environ 38 points de pourcentage en 2023 par rapport à 2019. Parallèlement, l'indice des prix des appartements à Hô-Chi-Minh-Ville n'a progressé que d'environ 16 points de pourcentage. En réalité, la hausse des prix des appartements se poursuit et a tendance à s'accentuer récemment, avec une augmentation moyenne de 100 à 200 millions de VND par mois.

Face à cette situation, M. Dinh Minh Tuan, directeur de Batdongsan.com.vn pour la région Sud, a déclaré que, pour le marché immobilier résidentiel, la hausse moyenne des prix d'un projet fluctue entre 8 et 12 %. Il s'agit d'une hausse positive. Si le taux de hausse des prix est supérieur à la hausse moyenne, le marché montre des signes d'intenabilité.

Concernant le marché immobilier hanoïen, M. Tuan a indiqué que les prix des appartements n'ont cessé d'augmenter ces derniers temps, même sur une courte période. Par conséquent, à un certain seuil, peut-être dans les deux ou trois prochaines années, les prix des appartements hanoïens n'augmenteront pas. S'ils augmentent, leur hausse sera lente, fluctuant seulement autour de 5 à 6 %.

Empêcher les « courtiers fonciers » de profiter des tarifs fonciers ajustés pour « gonfler » les prix

Concernant la liste des prix ajustés des terrains récemment publiée par le Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville et appliquée du 31 octobre au 31 décembre 2025, les experts immobiliers ont commenté les impacts.

Selon M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville (HoREA), la liste des prix fonciers ajustés est établie conformément au principe d'évaluation au prix du marché. L'organisme de rédaction a reçu de nombreux commentaires de la part du monde des affaires et des experts.

Par rapport au projet publié pour commentaires fin juillet, le président de l'HoREA a déclaré que la liste des prix des terrains nouvellement publiée a été ajustée et modifiée « raisonnablement » dans une direction positive.

Par exemple, dans le district de Hoc Mon, selon le projet, les prix des terrains à certains endroits ont augmenté de 50,7 fois par rapport à la liste de prix de 2020, mais avec la liste de prix ajustée, ce niveau n'a augmenté que de près de 40 fois.

Concernant l'impact, selon M. Chau, la liste ajustée des prix des terrains garantit l'équité entre ceux qui ont rempli leurs obligations financières au cours des 10 premiers mois de cette année par rapport aux cas à partir du 31 octobre.

« L'ajustement des prix des terrains n'a pas encore eu d'impact immédiat sur le marché immobilier, car les projets de logements commerciaux sont actuellement évalués selon la méthode de l'excédent. Mais au fil du temps, lorsque les investisseurs recevront le transfert des droits d'utilisation du sol pour réaliser leurs projets, les acheteurs exigeront des prix plus élevés qu'auparavant, ce qui entraînera une hausse des prix de l'immobilier », a déclaré M. Chau.

Le président de l'HoREA a recommandé que les agences d'État prennent des mesures pour contrôler les activités des « spéculateurs, des courtiers fonciers et des entreprises malhonnêtes », car ce groupe de personnes peut profiter de la liste des prix fonciers ajustés pour spéculer et « gonfler » les prix.

Procédures d'achat et de vente d'appartements en 2024

Conformément à l’article 160 de la loi sur le logement de 2023, les transactions d’achat et de vente de maisons doivent répondre aux 6 conditions suivantes.

Plus précisément, (1) Avoir un certificat tel que prescrit par la loi.

(2) Non en cas de litige, de plainte ou de procès concernant les droits de propriété conformément aux dispositions de la loi sur le règlement des litiges, les plaintes et les dénonciations.

(3) Dans le cadre de la période de propriété du logement en cas de propriété à durée limitée.

(4) Non susceptible de saisie pour exécuter un jugement ou pour exécuter une décision administrative entrée en vigueur par un organisme d'État compétent ou non susceptible d'application de mesures d'urgence temporaires ou de mesures préventives conformément à une décision d'un tribunal ou d'un organisme d'État compétent.

(5) Pas dans les cas où une décision de récupération de terrain ou un avis de déblaiement ou de démolition de logement a été émis par une autorité compétente.

(6) Les conditions prévues aux points (2) et (3) ne s'appliquent pas à l'achat et à la location-vente de logements futurs.

Remarque : Les transactions immobilières suivantes ne nécessitent pas de certificat de logement : l'achat et la vente de futurs logements ; la vente de logements en cas de dissolution ou de faillite ; les organisations faisant don de maisons en signe de gratitude, de charité et de solidarité.

Achat et vente de maisons disponibles aux investisseurs dans des projets d'investissement en construction de logements dans les cas suivants : maisons appartenant à la propriété publique ; logements sociaux, logements pour les forces armées populaires, logements servant à la réinstallation n'appartenant pas à la propriété publique ; Réception de maisons héritées.

Les documents prouvant les conditions de logement pour participer aux transactions spécifiées dans la présente clause doivent être conformes à la réglementation gouvernementale.

Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-lien-tuc-leo-dinh-khong-con-can-ho-vua-tui-tien-ngan-co-dat-thoi-gia-o-tphcm-291395.html