Le concept de logement abordable a changé.
Lors de l'événement annuel « 4e Forum immobilier de printemps et cérémonie de remise des prix aux principales marques immobilières 2023-2024 », qui s'est tenu le matin du 15 mars, le Dr Doan Van Binh, avocat et vice-président de l'Association immobilière vietnamienne (VARS) et président du groupe CEO, a déclaré que le logement, l'emploi, la santé et l'éducation sont des préoccupations majeures pour tous les pays. Le logement est un enjeu crucial, qui répond non seulement aux besoins de la population, mais touche également de nombreux autres enjeux sociaux.
Cependant, après deux ans de Covid-19, le monde a connu de nombreuses difficultés, notamment une forte inflation. De nombreux pays sont confrontés à une crise du logement, et pas seulement le Vietnam. Des pays et territoires aux États-Unis, en Europe, notamment en Allemagne et en Chine, sont tous confrontés à ce problème.
Au Vietnam, pour résoudre le problème du logement, le gouvernement a publié la décision n° 2161/QD-TTg du 22 décembre 2021 du Premier ministre approuvant la stratégie nationale de développement du logement pour la période 2021-2030, avec une vision jusqu'en 2045, pour développer des logements pour les familles à revenus moyens et faibles, en particulier des logements adaptés à l'accessibilité financière de la majorité des personnes.
Du point de vue du marché, le prix d'un logement abordable pour un appartement de base achevé sera inférieur à 1 000 USD/m2, ce qui signifie qu'un appartement de 65 m2 avec 2 chambres coûte environ 65 000 USD, soit l'équivalent de 1,6 milliard de VND, soit environ 25 millions de VND/m2.
Cependant, selon une étude de l'Association immobilière vietnamienne (VNRea), les appartements à ce prix ont quasiment disparu à Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville. Actuellement, le prix « standard » des logements abordables dans ces deux villes a augmenté de 20 à 30 %, pour atteindre 2 à 2,4 milliards de VND par appartement.
« Cela dit, le concept de logement abordable a radicalement changé, il n’est plus à 1 000 $ mais a peut-être doublé », a déclaré M. Binh.
Le président du groupe CEO s'exprime lors du forum.
M. Binh a déclaré que le Vietnam devrait s’inspirer de l’expérience de certains pays en matière de développement de logements abordables.
Aux États-Unis, selon la National Low-Income Housing Coalition, le pays manque actuellement de 5,5 à 7,3 millions de logements abordables ; selon la National Association of Realtors (NAR), le marché manque de 320 000 logements en dessous du seuil de 256 000 dollars. Les États-Unis doivent construire 550 000 logements supplémentaires chaque année pour combler ce déficit. Trois États – la Californie, la Floride et le Texas – représentent 40 % de ces logements.
Pour résoudre le problème du logement abordable, le pays a utilisé les fonds du Plan de sauvetage américain pour créer davantage de logements locatifs abordables.
La Californie finance la conversion d'espaces de bureaux sous-utilisés en logements abordables ; fournit 8 000 $ d'aide aux personnes à faible revenu éligibles à la location de logements abordables pour couvrir les coûts tels que les évaluations, les honoraires d'avocat, etc. ; offre des incitations fiscales aux promoteurs qui consacrent 20 % de leurs appartements au logement abordable, etc. En particulier, les banques accordent des prêts hypothécaires pour 100 % de la valeur du contrat.
En Allemagne, pays le plus riche d'Europe, le taux d'accession à la propriété est assez faible, seulement 46 %. Le gouvernement allemand a également dû intervenir par des arrêtés administratifs pour résoudre le problème du logement abordable.
Ou même comme notre « voisin » la Chine, M. Binh a déclaré que le gouvernement de ce pays s'est également fixé comme objectif d'ajouter 6,5 millions de nouveaux logements locatifs à bas prix dans 40 grandes villes d'ici 2025, tout en appliquant 17 solutions financières et non financières, et les banques réorientent également les flux financiers vers des logements abordables.
Les incitations de l’État ne sont pas conformes aux règles du marché.
M. Le Viet Hai, président du groupe de construction Hoa Binh, a également partagé sur le sujet ci-dessus qu'en 2021, l'État a publié une résolution pour promouvoir le développement du logement social, mais qu'en 2021-2022, il n'y a eu aucune transaction.
En fait, sur le marché immobilier de Ho Chi Minh-Ville, d'avant la pandémie à 2023, le segment haut de gamme représentait 82 % de l'offre totale au cours de la période pré-pandémique, les logements abordables ont diminué de 40 % et les logements abordables sont devenus « éteints » sur le marché.
Pour provoquer la situation ci-dessus, le président de Hoa Binh Construction a déclaré que le problème principal est que les incitations pour le logement social telles que l'approbation du projet, l'approbation de la conception, la cible d'acheteur, l'échelle du projet et le prix de vente sont encore très compliquées.
« Il y a environ deux ans, nous avons collaboré avec l'investisseur en logements sociaux. Le projet disposait déjà d'une licence d'investissement, mais ce n'est qu'au début de cette année que nous avons pu finaliser temporairement les procédures de construction de logements sociaux afin de pouvoir commencer la mise en œuvre », a expliqué M. Hai.
Les statistiques du ministère de la Construction montrent que le nombre de projets de logements sociaux proposés est très faible par rapport à l'objectif fixé. La raison analysée par M. Hai est que les incitations de l'État en matière de taxe foncière, de TVA, de crédit et de frais de gestion ne sont pas conformes aux règles du marché, ce qui empêche de parvenir à un accord entre l'État et les investisseurs.
M. Le Viet Hai a déclaré que les incitations de l’État ne sont pas conformes aux règles du marché.
Le professeur associé, Dr Dinh Trong Thinh, estime cependant que lorsqu'il s'agit de logement social, il est nécessaire de distinguer et de définir clairement le logement social, le logement commercial abordable ou le logement de luxe, mais cela n'a pas été discuté.
Ainsi, le logement social est un logement planifié par l'État pour soutenir les populations vulnérables. Le logement commercial abordable est soutenu par l'État pour l'ensemble de la population, répondant aux besoins de la majorité de la population. Le logement haut de gamme doit également être soumis à des normes et une réglementation claires.
« Par conséquent, la première étape à suivre est de définir clairement le type de logement et son aménagement. L'affectation de 20 % des terrains des projets de logements commerciaux au développement de logements sociaux semble raisonnable, mais je pense que la situation reste fragmentée. Il sera difficile d'assurer la cohérence lors de la construction », a analysé l'expert.
Le professeur associé, le Dr Dinh Trong Thinh, a pris la parole lors du forum.
M. Thinh a ensuite affirmé qu'il était nécessaire de planifier un quartier résidentiel répondant aux besoins en matière de logement, de travail et de vie quotidienne. Il est notamment nécessaire de mettre fin à l'idée selon laquelle les logements sociaux à bas prix sont de mauvaise qualité, ce qui explique que de nombreux quartiers soient construits sans être vendus et que les habitants ne viennent pas y vivre. Pour ce qui est du logement abordable, le gouvernement doit mettre en place des politiques de soutien, allant de la planification aux sources de financement .
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