Concernant le marché immobilier de la capitale en fin d'année, les observateurs affirment que les appartements demeurent le segment générant le plus de cash-flows. De plus, les biens immobiliers axés sur l'investissement, comme les terrains, connaîtront bientôt un regain d'intérêt.
Le segment avec une réelle demande est toujours en vogue
Selon M. Nguyen Quoc Anh, directeur général adjoint de Batdongsan.com, ces derniers temps, les appartements ont été le segment phare de la reprise du marché. Cependant, lorsque le marché entrera dans une phase de stabilisation, ils devront céder leur place à d'autres segments.
« Dans les cycles précédents, lorsque le marché passait à une phase de développement stable, avec 100 VND investis, les appartements ne rapportaient que 136 VND, mais avec le terrain, ils rapportaient jusqu'à 300 VND », a expliqué M. Quoc Anh.
La visualisation ci-dessus montre qu'à différents stades du marché, les appartements, bien que générant de bonnes marges bénéficiaires, ne constituent pas l'investissement le plus attractif. Si le marché actuel évolue selon les règles des cycles de fluctuations précédents, après une surchauffe, les appartements stagneront et connaîtront une croissance plus lente que les autres segments.
L'IMMOBILIER DANS LES PROVINCES VOISINES DE HANOI S'AMÉLIORE
Outre les banlieues de Hanoï , le marché immobilier des provinces environnantes est également prisé par de nombreux investisseurs. M. Le Dinh Chung, directeur général de SGO Homes, a expliqué que les prix de l'immobilier en centre-ville étant trop élevés, de nombreux investisseurs réorientent leurs investissements vers les provinces et villes voisines.
« Le marché des provinces environnant Hanoï montre des signes positifs de reprise, les prix de nombreuses zones ayant augmenté au-delà de leur niveau antérieur. Actuellement, les investisseurs ciblent l'immobilier autour de deux axes économiques , à savoir l'axe Bac Ninh - Bac Giang - Vinh Phuc et l'axe Hung Yen - Hai Duong - Hai Phong - Quang Ninh. Ces zones offrent toutes un fort potentiel de développement, disposent d'infrastructures routières performantes et sont proches de parcs industriels », a indiqué M. Chung.
M. Quoc Anh prévoit que l'année prochaine, les appartements continueront de dominer le marché, tandis que d'autres segments, comme les maisons individuelles et les maisons de ville, connaîtront une forte croissance dès le début de l'année prochaine. Les types de biens immobiliers axés sur l'investissement connaîtront une augmentation constante du volume des transactions à partir de mi-2025.
M. Nguyen Thac Cuong, directeur général adjoint de Mai Viet Land, a également déclaré que les biens immobiliers répondant aux besoins se vendent actuellement à des prix très élevés, sans aucun signe de ralentissement à court terme. D'ici le premier semestre de l'année prochaine, les segments exploitant les flux de trésorerie, tels que les appartements et les villas en centre-ville, continueront de tirer la reprise du marché.
De même, M. Le Dinh Chung, directeur général de SGO Homes, a déclaré que d'ici 2025, le prix des maisons et des appartements privés continuera d'augmenter, mais à un rythme modéré, au lieu d'augmenter de façon spectaculaire comme au début de 2024.
D'un autre point de vue, M. Phan Le Thanh Long, PDG du groupe AFA et cofondateur de la Communauté des conseillers financiers du Vietnam (VWA), a analysé que le niveau des prix des appartements à Hanoï sera rééquilibré pour mieux correspondre aux revenus de la population. Cependant, cela ne se produira réellement que si, dans les cinq prochaines années, le nombre de projets de logements sociaux dans la capitale est suffisant pour répondre aux besoins de la population.
Avertissement lors d'un investissement dans l'immobilier de banlieue
Si l'on en croit les évolutions des cycles précédents, l'heure n'est pas encore aux terrains. Or, la réalité est tout autre : le segment des terrains résidentiels est constamment convoité depuis le premier semestre de cette année. De nombreux endroits ont connu des hausses de prix « inimaginables ».
Expliquant ce phénomène, M. Le Dinh Chung a expliqué qu'il s'agissait simplement d'une frénésie locale : les investisseurs, incapables d'acquérir des appartements faute de nouveaux projets, se tournent vers le foncier. De plus, cela s'explique par le fait que de nombreuses autorités locales fixent un prix de départ peu élevé lors des enchères de terrains.
« Les récentes ventes aux enchères de terrains en banlieue ont suscité un vif intérêt de la part des investisseurs, car le prix de départ et l'apport requis sont relativement bas (le prix de départ de nombreux lots est inférieur à 10 millions de VND/m²). Il s'agit également d'une faille pour les investisseurs spéculatifs. Cela a eu des conséquences néfastes, poussant le prix des terrains à un niveau excessif », a expliqué M. Chung à propos de l'évolution récente du marché foncier.
Selon M. TN, qui a participé aux ventes aux enchères de terrains dans les districts de Thanh Oai et de Hoai Duc, à l'avenir, les groupes de « chasseurs de terres » n'oseront plus enchérir aussi haut. Car, s'ils fixent un prix trop élevé pour remporter l'enchère, ces parcelles seront très difficiles à vendre.
« La confiscation de l'acompte pour 55/68 parcelles de terrain dans la commune de Thanh Cao (district de Thanh Oai) est un investissement raté de la part de ces groupes, qui ont mal évalué le marché. Le prix du terrain était trop élevé, ce qui a rendu difficile la vente à un prix plus élevé pour les courtiers. Au final, ils ont dû renoncer à l'acompte. On peut dire qu'ils ont perdu du capital lors de la transaction à Thanh Oai », a affirmé M. TN.
Selon M. TN, l'immobilier dans les banlieues de Hanoï a une valeur bien supérieure à sa valeur réelle. Des maisons se trouvent dans les ruelles de la commune de Tien Yen (district de Hoai Duc), où la vente aux enchères a eu lieu. Les terrains étaient vendus à 133 millions de VND/m², un prix « gonflé » à 60-70 millions de VND/m², soit le même prix que les appartements du centre-ville.
« L'immobilier en banlieue n'est pas fait pour les investisseurs novices. En cas de baisse du marché, il suffit d'une perte d'environ 30 % pour trouver preneur pour une maison ou un terrain en centre-ville. En revanche, même si les investisseurs baissent le prix de 50 %, il sera toujours difficile de vendre en banlieue », a averti M. TN.
M. Nguyen Quoc Anh partage cet avis. Selon lui, même si les prix des segments d'investissement comme le foncier peuvent doubler ou tripler en quelques années, la liquidité est relativement limitée et les prix peuvent stagner durablement lorsque le marché ralentit.
Source : https://baodautu.vn/batdongsan/bat-mach-thi-truong-bat-dong-san-ha-noi-d225545.html
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