Réglementation inadéquate concernant la réservation de terrains destinés à des projets commerciaux pour la construction de logements sociaux

En conséquence, le rapport du Département de la planification et de l'architecture de Ho Chi Minh-Ville (QHKT) a déclaré que l'exigence pour tous les projets d'investissement visant à construire des logements commerciaux dans les zones urbaines de type III et supérieur de réserver des terrains pour la construction de logements sociaux (NOXH) à un taux de 20 %, comme prescrit par le gouvernement , n'est pas adaptée à la réalité.

Exiger que tous les projets réservent des terrains à logements sociaux sans se baser sur les programmes et plans locaux de développement du logement tels que l’aménagement du territoire, l’urbanisme, les conditions économiques et géographiques de chaque localité… peut conduire à une situation où ce fonds foncier n’est pas investi, provoquant une perte d’esthétique urbaine, un gaspillage des ressources foncières et une augmentation des prix des logements.

Dans le même temps, les projets d'investissement dans la construction de logements commerciaux ont une petite échelle d'utilisation des terres, et l'allocation de terres pour investir dans la construction de logements sociaux n'est pas faisable car il n'y a pas suffisamment de surface minimale pour investir dans un bloc de logements sociaux indépendant, garantissant les normes, les réglementations de construction, l'architecture et le paysage général.

Une telle échelle de terrain n'est pas envisageable en cas de conversion en logements sociaux de faible hauteur, car les zones urbaines de type spécial et de type I ne favorisent pas ce type de logement pour économiser le foncier. De plus, si ce type de logement est développé dans des projets commerciaux, les zones urbaines à forte valeur ajoutée peuvent potentiellement comporter des caractéristiques négatives et injustes.

Exiger une planification de l'utilisation des sols des projets commerciaux pour construire des logements sociaux image 1 — Les réglementations sur l’attribution des terrains aux logements sociaux sont considérées comme déraisonnables dans la situation actuelle.

Au vu des lacunes susmentionnées, le Département de la planification et de l’investissement recommande au ministère de la Construction de réviser, de modifier et de compléter rapidement les documents guidant la mise en œuvre des lois relatives à la planification, conformément aux dispositions de la loi sur la planification.

Pour les lois, décrets, circulaires guidant la mise en œuvre, les normes et les nouveaux règlements d'urbanisme existants, le Département de la planification et de l'investissement propose que le ministère de la Construction émette des règlements spécifiques pour la ville en tant que zone urbaine spéciale avec des exigences de gestion différentes de celles de nombreuses provinces et villes à faible densité d'urbanisation.

Dans le même temps, il est proposé que le ministère de la Construction étudie et développe un système national d'information et une base de données sur la planification afin de fournir des informations synchrones, unifiées, complètes, précises et opportunes pour le travail d'établissement, d'évaluation, d'approbation, d'ajustement et de mise en œuvre de la planification.

En outre, ce rapport indique également qu'en examinant le processus de mise en œuvre au cours de la période 2016-2021, le Département de la planification et de l'investissement a constaté que la plupart des plans de zonage de la ville qui ont été approuvés jusqu'à présent n'ont pas déterminé l'emplacement, l'échelle de la superficie du terrain pour les logements sociaux ou n'ont pas été mis à jour avec des projets de logements sociaux.

On pense que la cause de ce problème provient du fait que les plans de construction détaillés à l'échelle 1/2000 ont été approuvés avant l'entrée en vigueur de la loi sur le logement de 2014 et du décret 100. Les nouveaux projets de logements sociaux ont été approuvés après l'approbation de l'ajustement des plans de zonage à l'échelle 1/2000 en 2013, de sorte qu'ils n'ont pas été mis à jour dans les plans de zonage.

En particulier, le travail de révision visant à proposer une superficie supplémentaire de terrain pour le logement social dans le plan de zonage se heurte actuellement à de nombreuses difficultés et obstacles lorsqu'il s'agit de prévoir la demande locale de logements sociaux et de déterminer l'attribution appropriée des terres.

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