(Dan Tri) - Les transactions de transfert de droits d'utilisation des terres comportent de nombreux risques juridiques pour les non-professionnels.
L'article 45, clause 1, de la loi foncière de 2024 stipule que les organisations, les ménages et les particuliers ont le droit de transférer les droits d'utilisation des terres lorsqu'ils remplissent les conditions suivantes :
- Disposer d'un certificat de droits d'utilisation du sol, de droits de propriété du logement et d'autres biens attachés au terrain, sauf dans les cas suivants : héritage de droits d'utilisation du sol, conversion de terres agricoles lors du remembrement, échange de parcelles, don de droits d'utilisation du sol à l'État, communautés résidentielles ; organisations économiques à capitaux étrangers recevant des transferts de projets immobiliers conformément aux dispositions de la loi sur les affaires immobilières ;
- Les ménages individuels qui n'ont pas obtenu de livre rouge mais qui sont éligibles à un livre rouge sont autorisés à transférer les droits d'utilisation des terres, à louer, à sous-louer les droits d'utilisation des terres et à apporter des capitaux en utilisant les droits d'utilisation des terres pour réaliser des projets.
- Le terrain ne fait l’objet d’aucun litige ou le litige a été résolu par un organisme étatique compétent, un jugement ou une décision de justice, une décision ou une sentence arbitrale entrée en vigueur ;
- Les droits d'usage des terres ne sont pas susceptibles de saisie ou d'autres mesures visant à assurer l'exécution des jugements conformément aux dispositions de la loi sur l'exécution des jugements civils ;
- Pendant la période d’utilisation du sol ;
- Les droits d’utilisation des terres ne sont pas soumis aux mesures d’urgence temporaires prévues par la loi.
Sur la base des réglementations ci-dessus, lors de la transaction de transfert de droits d'utilisation des terres, les parties doivent noter 5 éléments.
Vérifier les informations du vendeur
Lors de l'achat d'un terrain, l'acheteur doit savoir si le vendeur a le droit de le vendre. Deux cas de figure sont possibles : la personne dont le nom figure sur le certificat ou la personne autorisée à exercer le droit de cession (doit disposer d'un contrat d'autorisation).
Deuxièmement, le terrain destiné à la vente est-il une propriété commune ou une propriété propre ? S'il s'agit d'une propriété commune des époux, le transfert doit obtenir le consentement des deux époux.
Si la propriété est détenue conjointement par plusieurs personnes, le livre rouge doit consigner les noms complets des personnes partageant les droits d'usage du sol. Dans ce cas, si la totalité du terrain est transférée et que plusieurs personnes partagent les droits d'usage du sol, le consentement de toutes les personnes inscrites au livre est requis.
Le pays a-t-il un livre rouge ou non ?
L'article 45 de la loi foncière de 2024 stipule qu'un livret rouge est requis lors d'un transfert (sauf dans les cas mentionnés ci-dessus). Ainsi, si le cédant ne relève pas des exceptions susmentionnées, il n'a pas le droit de transférer.
Le terrain est-il en projet ou non ?
Conformément à l'article 76, clause 4, de la loi foncière de 2024, si le terrain est soumis à un plan d'occupation des sols annoncé publiquement, mais qu'il n'existe pas de plan d'occupation des sols annuel au niveau du district, l'exploitant peut continuer à utiliser le terrain et à exercer les droits d'exploitation prévus. Dans ce cas, le vendeur peut toujours transférer les droits d'exploitation.
Le cas 2 est un terrain dans la planification avec un plan annuel d'utilisation des terres au niveau du district, les droits des utilisateurs des terres peuvent toujours être exercés jusqu'à ce qu'il y ait une décision de récupérer le terrain ou de changer l'usage du terrain conformément au plan, mais de nouvelles maisons, des travaux et des arbres pérennes ne peuvent pas être construits.
Pour connaître des informations sur le terrain telles que l'urbanisme, le statut juridique..., l'acheteur peut demander des informations foncières sur le terrain qu'il envisage d'acheter.
Annonce de vente de terrain (Photo : IT).
Notes lors d'un dépôt lors de l'achat et de la vente d'un terrain
La valeur des droits d'usage foncier augmente. C'est pourquoi, lors d'un transfert, les parties conviennent souvent de verser un dépôt de garantie. Ce dépôt constitue une garantie pour la conclusion ou l'exécution d'un contrat. Pour éviter tout risque, les parties doivent faire appel à un témoin lors de la signature d'un contrat de dépôt, de sa légalisation ou de sa certification afin d'éviter tout litige.
Notarisation des contrats de transfert de droits d'utilisation des terres
L'article 27 de la clause 3 de la loi foncière de 2024 stipule que les contrats de transfert, de donation, d'hypothèque et d'apport en capital utilisant les droits d'utilisation des terres, les droits d'utilisation des terres et les actifs attachés aux terres doivent être notariés ou certifiés, sauf dans le cas spécifié au point b de la présente clause.
En conséquence, ce n'est que dans les cas où un ou plusieurs cédants sont des entreprises immobilières que les organisations ne sont pas tenues de notarier ou d'authentifier.
Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-dieu-can-kiem-tra-ky-khi-di-mua-dat-de-tranh-tien-mat-tat-mang-20241031101415057.htm
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