ANTD.VN - El reciente aumento de la oferta inmobiliaria se debe principalmente al segmento de alta gama, mientras que la vivienda asequible está siendo "abandonada", lo que hace que el desequilibrio entre la oferta y la demanda sea cada vez más grave.
No más nueva oferta de viviendas asequibles
Según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), el mercado inmobiliario vietnamita se ha revitalizado gradualmente gracias al impulso de las nuevas políticas de oferta y apoyo del Gobierno . Sin embargo, el aumento de la oferta se concentra principalmente en el segmento de lujo, mientras que la vivienda asequible se está abandonando.
Los datos de investigación de VARS muestran que el segmento de apartamentos asequibles (con precios inferiores a 25 millones de VND/m2) se ha “extinto” en los últimos años y es muy difícil, si no imposible, que reaparezca en Hanoi y Ciudad Ho Chi Minh.
En concreto, en Hanói, la proporción de apartamentos asequibles de nueva construcción alcanzó el 35% en 2018, disminuyó al 20% en 2019 y solo al 12% en 2020. En 2021 y 2022, la oferta de apartamentos en este segmento continuó disminuyendo, alcanzando solo alrededor del 4% de la oferta total de apartamentos lanzados a la venta y llegando al 0% en 2023.
En Ciudad Ho Chi Minh, el descenso fue aún más fuerte: en 2018, la proporción de apartamentos asequibles recién construidos representaba el 20%, pero cayó a solo el 0,5% en 2020 antes de desaparecer por completo en 2021.
Hasta los primeros 9 meses de 2024, la oferta de apartamentos experimentó una recuperación significativa, pero alrededor del 80% de la oferta de apartamentos abiertos a la venta en Hanoi y Ho Chi Minh City tenía un precio de venta de 50 millones de VND/m2 o más.
La investigación sobre el índice de precios de apartamentos, que refleja las fluctuaciones del precio de venta promedio de los proyectos en el conjunto de muestra de 150 proyectos seleccionados y observados por VARS, también muestra que, al tercer trimestre de 2024, el precio de venta promedio del grupo de proyectos de muestra en Hanoi es cercano a 60 millones de VND/m2, un aumento del 64,0% en comparación con el segundo trimestre de 2019.
El precio de venta promedio de los grupos de proyectos en Ciudad Ho Chi Minh aumentó de 49,2 millones de VND/m2 a 64,2 millones de VND/m2, lo que refleja un aumento del 30,6% durante el mismo período.
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La oferta de apartamentos asequibles ha desaparecido en Hanoi y Ho Chi Minh. |
¿Por qué las empresas no se interesan por el segmento de gama baja?
Según VARS, la principal razón por la que la vivienda asequible no ha recibido mucha atención de los promotores inmobiliarios es que el margen de beneficio de este segmento es inferior al del segmento de alta gama. Los cálculos de los promotores muestran que, con un margen de beneficio de tan solo alrededor del 15 %, si el capital se estanca durante uno o dos años o las ventas se retrasan durante uno o dos años, los promotores perderán dinero.
Además, el suelo central es cada vez más escaso, actualmente y en el futuro se ubica principalmente en grandes áreas urbanas con una serie de infraestructuras y servicios públicos que necesitan inversión, además los costos de los insumos, especialmente el del suelo, están aumentando, los precios no pueden ser asequibles.
En segundo lugar, si bien el Gobierno ha implementado numerosas políticas para fomentar el desarrollo de vivienda social y asequible, los trámites legales relacionados con el suelo y la planificación urbanística siguen representando importantes obstáculos. El complejo proceso de licencias, su larga duración y la escasez cada vez mayor de fondos de suelo para el desarrollo de vivienda en las grandes ciudades, hacen que los promotores de proyectos consideren cuidadosamente la inversión en este segmento.
Además, las políticas de apoyo crediticio para compradores de vivienda en este segmento no se han implementado de manera sincrónica.
En tercer lugar, los proyectos de alta gama ofrecen altos márgenes de ganancia y son fáciles de vender. Debido a la gran demanda de viviendas de alta gama, tanto residenciales como de inversión, la demanda de clientes de altos ingresos aumenta constantemente junto con el desarrollo económico y la ola de inversión extranjera, así como la de vietnamitas en el extranjero, gracias al nuevo corredor legal que flexibiliza las condiciones de propiedad para este grupo.
De hecho, muchos clientes están dispuestos a pagar una prima por adquirir los productos más limitados y de alta gama del proyecto. Esto hace que el segmento de vivienda asequible sea aún menos atractivo para los promotores.
Necesita la intervención del Estado
Para abordar la escasez de oferta de viviendas asequibles, VARS cree que se necesita una fuerte intervención del Estado.
En consecuencia, el Estado necesita investigar y desarrollar políticas para crear condiciones favorables para que los inversionistas desarrollen departamentos comerciales asequibles (exención del impuesto territorial, impuesto corporativo o aumento de la densidad de construcción o del coeficiente de uso del suelo en comparación con los estándares para proyectos de vivienda comercial).
Al mismo tiempo, se da prioridad a la aprobación de la planificación y la concesión de licencias de construcción, lo que ayuda a acortar el tiempo de desarrollo del proyecto...
En segundo lugar, el Estado debe promover proyectos de cooperación entre el Gobierno y el sector privado para construir viviendas asequibles (el Estado proporciona incentivos territoriales y apoyo legal).
En tercer lugar, deberían implementarse políticas que apoyen la demanda de vivienda. El gobierno podría considerar la creación de un fondo para apoyar el desarrollo y el mantenimiento de la oferta de viviendas de bajo costo.
Además, el Estado necesita tener políticas para limitar la motivación especulativa, y debería estudiar y aplicar pronto el impuesto predial, apuntando a los propietarios de bienes inmuebles que no destinan sus inmuebles a actividades comerciales, o no realizan construcciones luego de recibir el terreno...
Es necesario crear organismos o comités de supervisión de la vivienda y tomar sanciones estrictas contra los casos de especulación, manipulación de precios o aumentos ilegales de precios.
Sin embargo, para que las políticas regulatorias sean realmente efectivas y garanticen un funcionamiento seguro y saludable del mercado en el largo plazo, el Estado necesita completar pronto el sistema de información y datos sobre el mercado inmobiliario y el sistema de gestión de las viviendas identificadas.
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Fuente: https://www.anninhthudo.vn/vars-can-ho-binh-dan-mat-dau-tai-ha-noi-va-tphcm-post596623.antd
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