'Nuevo jugador' en el mercado inmobiliario

El "nuevo actor" no es ninguna corporación, sino las políticas destinadas a crear una oferta de vivienda adecuada al poder adquisitivo de la población. Si se implementan correctamente, pueden cambiar la situación precaria del mercado inmobiliario en un futuro próximo.

Zona de viviendas sociales de Thang Long Green City, en la nueva zona urbana de Kim Chung, Hanói - Foto: B.NGOC

Un nuevo actor con mucho potencial. Esto implica asignar objetivos específicos de construcción de vivienda social a cada localidad para alcanzar la meta de un millón de viviendas sociales; diseñar modelos de muestra para implementarlo todo de una vez y aumentar las ganancias para incentivar a las empresas a construir vivienda social.

En marzo debemos establecer un fondo nacional de vivienda y hay una serie de políticas para eliminar las dificultades para los proyectos inmobiliarios que enfrentan problemas legales...

Fuente: Ministerio de la Construcción - Gráficos: T.DAT

Triste realidad: los precios de los apartamentos siguen subiendo

La demanda de viviendas es demasiado alta mientras que la oferta es limitada, principalmente proveniente de proyectos de vivienda comercial de gama media, alta y de lujo, lo que empuja los precios de los departamentos mucho más allá de su valor real.

Según los registros de Tuoi Tre en el proyecto de viviendas sociales NHS Trung Van (distrito de Nam Tu Liem, Hanoi), existe una enorme diferencia entre los precios de venta de los apartamentos de vivienda social y los apartamentos comerciales en el mismo edificio.

Mientras que el precio de venta de las viviendas sociales en el edificio NHS Trung Van fue anunciado por el Departamento de Construcción de Hanoi en mayo de 2023 en alrededor de 19,5 millones de VND/ ^m2 , el precio de venta del fondo de apartamentos comerciales (alrededor del 20% del número total de apartamentos en el proyecto) se ofrece a la venta a 60-70 millones de VND/ ^m2 .

En el mismo proyecto y con la misma infraestructura y calidad de construcción, el precio de venta de los departamentos comerciales es 3 veces mayor que el precio de venta de los departamentos de vivienda social.

De manera similar, el precio de venta del proyecto de vivienda social Udic Ecotower Ha Dinh (cuya construcción acaba de iniciar la Corporación de Inversión en Desarrollo de Infraestructura Udic en el terreno N01, nueva área urbana de Ha Dinh, comuna de Tan Trieu, distrito de Thanh Tri, Hanoi) fue anunciado por el Departamento de Construcción de Hanoi en febrero de 2025 en alrededor de 25 millones de VND/ ^m2 , precio de alquiler 150.000 VND/ ^m2 /mes y precio de arrendamiento con opción a compra 390.000 VND/ ^m2 /mes.

Mientras tanto, el precio de venta de apartamentos comerciales en áreas vecinas con la misma infraestructura social y conexiones de tráfico como Eco Green City, edificio D3 Vinaconex 2, QMS To Huu, The Charm An Hung se anuncian para la venta desde 55 - 75 millones de VND / ^m2 .

La situación anterior muestra las deficiencias del mercado inmobiliario actual. El precio de la vivienda social bajo control estatal (con un margen de beneficio del inversor del 10%) se mantiene a un nivel asequible para la mayoría de las personas con ingresos medios y bajos (alrededor de 20-25 millones de VND/ ^m² ), mientras que el precio de la vivienda comercial (debido a la escasez) depende del nivel de oferta de los propietarios de los proyectos, que se dispara a un nivel anormal (de 55 a 75 millones de VND/ ^m² ), a pesar de que la calidad de la vivienda no varía mucho.

La situación del constante aumento de los precios de los apartamentos también empuja a que los precios de los apartamentos que han sido utilizados durante 5-10 años, con las mismas comodidades o incluso degradadas, aumenten entre 1,5 y 2 veces en 2024.

Área de viviendas sociales NHS Trung Van (Nam Tu Liem, Hanoi) - Foto: BN

Muchos apartamentos están en venta, ¿puede seguir subiendo el precio?

El Gobierno ha solicitado a los ministerios y sectores pertinentes que completen el establecimiento de un fondo nacional de vivienda para marzo de 2025 para aumentar drásticamente la oferta de viviendas sociales y viviendas comerciales asequibles, adecuadas para los ingresos de la mayoría de las personas con ingresos medios y bajos y los trabajadores de los parques industriales.

Muchos expertos creen que la creación de un fondo nacional de vivienda junto con una serie de soluciones para promover el desarrollo de vivienda social ayudará a aumentar la oferta de vivienda asequible en el futuro, transformando así el mercado inmobiliario y reduciendo los precios de las casas en los próximos años.

El Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Vietnam, dijo que establecer un fondo nacional de vivienda a largo plazo creará estabilidad en el mercado y cubrirá las necesidades mínimas de vivienda de la gente, pero llevará tiempo tener una oferta de viviendas.

Sin embargo, a corto plazo, la información sobre la creación de un fondo nacional de vivienda creará confianza en el mercado y los trabajadores y las personas de bajos ingresos creerán que habrá viviendas asequibles para comprar.

Según el profesor asociado Dr. Nguyen Quang Tuyen, vicepresidente del Consejo de la Universidad de Derecho de Hanói, el Gobierno ha identificado correctamente el defecto del mercado inmobiliario: la oferta es demasiado baja en comparación con la demanda. Anteriormente, el Estado solo emitía políticas, pero el aumento de la oferta dependía de los inversores, por lo que no existían fondos para la venta de viviendas de bajo costo a la población.

El Gobierno ahora asigna anualmente el gasto en vivienda social a las localidades; si se implementa estrictamente, la oferta sin duda aumentará. Esta es una solución que también se está implementando en muchos países.

Las soluciones impactarán y regularán el mercado, reduciendo el desequilibrio entre la oferta y la demanda. Es fundamental implementarlas rigurosamente. Al mismo tiempo, es necesario transparentar el mercado, contar con un sistema completo de datos inmobiliarios, saber cuántas casas posee una persona y utilizar herramientas regulatorias como el impuesto predial, enfatizó el Sr. Tuyen.

Los inquilinos trasladan muebles a un edificio de apartamentos en la calle Le Van Luong, distrito de Nha Be, Ciudad Ho Chi Minh - Foto: TU TRUNG

Ciudad Ho Chi Minh propone establecer un fondo de ahorro para vivienda social

Según el proyecto de inversión para construir al menos un millón de apartamentos de vivienda social para personas de bajos ingresos y trabajadores del parque industrial en el período 2021-2030, a Ciudad Ho Chi Minh se le asigna el objetivo de desarrollar cerca de 70.000 unidades de vivienda social para 2030. De las cuales, en el período 2021-2025, se construirán alrededor de 26.000 unidades y en el período 2026-2030, se construirán alrededor de 44.000 unidades.

Para tener capital para la implementación se necesitan muchas vías, entre ellas la movilización de los sujetos que tienen derecho a comprar vivienda social a través de deducciones en sus salarios, para lo cual no existe ningún mecanismo de implementación.

Por lo tanto, el estudio para establecer un Fondo de Ahorro para Vivienda Social (similar al modelo de Singapur) tiene como objetivo maximizar los recursos sociales, crear conciencia sobre el ahorro financiero para la vivienda para aquellos que la necesitan y, al mismo tiempo, gestionar este grupo de personas y áreas de proyectos específicos.

El Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh ha propuesto que el Gobierno autorice la creación de un Fondo de Ahorro para Vivienda Social en la localidad. Tras recibir la aprobación del Gobierno, el Comité Popular de la Ciudad se coordinará con el Ministerio de Finanzas y el Ministerio de Construcción para unificar este modelo operativo.

Consulte el modelo de Singapur

El Dr. Pham Phuong Nam, profesor de la Facultad de Recursos Naturales y Medio Ambiente de la Universidad Nacional de Agricultura de Vietnam, afirmó que es urgente establecer un fondo nacional de vivienda para desarrollar viviendas de bajo costo en las grandes ciudades a fin de crear las condiciones para que las personas de bajos ingresos tengan un lugar donde vivir. El modelo de desarrollo del fondo puede referirse al Fondo Central de Previsión (CPF) de Singapur.

El fondo se creó en 1955 y se destina principalmente a préstamos para vivienda social. En sus inicios, la tasa de contribución era del 10% del salario mensual (5% para cada empleado y empleador). Actualmente, los empleadores, empleados y funcionarios con bajos ingresos deben contribuir con su salario mensual al CPF a tasas del 17% y el 20% mensual, respectivamente. El CPF presta hasta el 90% del valor de la vivienda a tasas de interés muy bajas y se paga en cuotas de 25 a 30 años.

Además del CPF, la Junta de Vivienda y Desarrollo de Singapur también ofrece préstamos hipotecarios a compradores de viviendas de bajos ingresos equivalentes al 80% del valor del apartamento por un plazo máximo del préstamo de 55 años menos la edad del prestatario o 30 años, lo que ocurra primero.

Además, para que las personas puedan comprar viviendas, el gobierno necesita otorgar préstamos para que solo tengan que gastar menos del 20% de sus ingresos mensuales en la compra de viviendas. Los préstamos privados para vivienda son otorgados por bancos comerciales y otras instituciones financieras.

Para regular el mercado inmobiliario, controlar el aumento de los precios de las casas y limitar la especulación, el Gobierno de Singapur ha aplicado muchas medidas eficaces, como reducir el plazo máximo de los préstamos para la compra de viviendas, limitar el valor de los préstamos, aumentar los impuestos a los compradores de bienes inmuebles...

El éxito de su política de desarrollo del mercado inmobiliario ha convertido a Singapur en uno de los países con la tasa de propiedad de vivienda más alta del mundo (que actualmente supera el 90%).

El Estado desempeña un papel fundamental. Es especialmente necesario emitir con prontitud normativa especializada para el desarrollo de vivienda asequible, implementando, supervisando y resolviendo con prontitud los problemas que surjan durante el proceso de implementación.

"También es necesario alentar a los inversores privados, entendidos como inversores, a participar en el desarrollo de este fondo de vivienda con políticas de apoyo específicas, especialmente políticas financieras y territoriales", afirmó el Sr. Nam.

Fuente: https://tuoitre.vn/tay-choi-moi-tren-thi-truong-bat-dong-san-20250309082511783.htm