Cancelación masiva de depósitos tras pagar un alto precio por la tierra, según un experto, "lección" del caso Tan Hoang Minh.
El mercado se ha visto constantemente impactado por los precios ganadores en las subastas de terrenos en las afueras de Hanói . En el distrito de Hoai Duc, los precios de los terrenos ganadores oscilaron entre 90 y 133 millones de VND/m². En el distrito de Thanh Oai, los precios de los terrenos ganadores oscilaron entre 51 y 100 millones de VND/m², muchas veces más que el precio inicial.
Sin embargo, inmediatamente después de la subasta, la mayoría de los ganadores ofrecieron vender sus lotes por una diferencia de entre 400 y 600 millones de VND cada uno. En su punto álgido, muchos lotes se ofrecieron para su reventa por 800 millones de VND más que la puja ganadora. Sin embargo, tan solo unos días después, la diferencia se redujo a entre 100 y 200 millones de VND.
Además, tras estas subastas, los precios de los terrenos en el mercado circundante subieron de inmediato a entre 5 y 10 millones de VND/m². En aquel momento, los intermediarios ni siquiera se atrevieron a comprar, esperando una diferencia en la venta, pues consideraban que los precios de los terrenos eran demasiado altos en comparación con la infraestructura circundante.
Cabe destacar que el abandono de depósitos se ha dado de forma masiva. Por ejemplo, en la subasta de 68 terrenos en la zona de Ngo Ba, aldea de Thanh Than, comuna de Thanh Cao (distrito de Thanh Oai, Hanói), se encontraron 55 terrenos con depósitos abandonados, incluyendo el lote ganador, con un precio de 100,5 millones de VND/m². De los 13 terrenos con pago completo, el precio más alto fue de poco más de 55 millones de VND/m².
En declaraciones al reportero de Dan Tri, el Sr. Dinh Minh Tuan, director de Batdongsan.com.vn en la región sur, explicó que el problema de la subasta en Hanói radica en que el precio inicial que los compradores depositan es demasiado bajo. Por ejemplo, el precio promedio en algunas subastas exitosas es de 30 millones de VND/m², pero el precio inicial es de tan solo 7 millones de VND/m². Esto demuestra que el precio inicial es demasiado bajo.
Además, la oferta de productos en el mercado es demasiado baja, lo que provoca que los depositantes deseen comprar para transferir. Por otro lado, permitir transferencias a corto plazo también genera ciertas limitaciones que afectan al mercado en general.
El Dr. Dinh The Hien, experto en economía , afirmó que quienes realmente desean comprar suelen dedicar tiempo y esfuerzo a informarse detalladamente sobre los precios de los terrenos y el mercado inmobiliario de la zona. Dejar un depósito demuestra que realmente desean comprar.
Sin embargo, actualmente, algunas subastas de tierras en Hanói han sufrido un abandono masivo de depósitos. Según el Sr. Hien, cabe preguntarse si los participantes realmente quieren comprar o sabotear la política correcta del Estado.
Los depósitos fueron confiscados en 55 parcelas de tierra en la subasta de 68 parcelas de tierra en Thanh Oai el 10 de agosto (Foto: Duong Tam).
Las subastas de terrenos demuestran apertura y transparencia. Esta es la política correcta y congruente con la economía de mercado. El Estado subasta terrenos con la esperanza de venderlos a un precio acorde con el mercado. El público objetivo son quienes tienen una necesidad real de vivir o invertir a largo plazo, no quienes especulan para inflar los precios, afirmó el Sr. Hien.
Según el Sr. Hien, las recientes subastas de terrenos en las afueras de Hanói han mostrado señales inusuales. Quienes ganaron ofertas altas y luego abandonaron masivamente sus depósitos también son responsables de perturbar el mercado inmobiliario. Citó la lección de la subasta de terrenos de Tan Hoang Minh, que también implicó pagar precios exorbitantes y luego abandonar sus depósitos. Esto generó un efecto dominó: una ola de altísimos aumentos en los precios inmobiliarios en Thu Thiem.
"A partir de ahí, creo que la reciente subasta elevada y la posterior confiscación del depósito fueron intencionales y calculadas, no simplemente pagar un precio alto. Quizás, mediante la subasta, generaron interés en la zona donde poseen muchos terrenos", dijo el Sr. Hien.
Si no se controla, la práctica de abandonar depósitos podría continuar.
Respecto a las consecuencias de pujar alto y luego cancelar el depósito, el Dr. Dinh The Hien afirmó que, en primer lugar, afecta la política de subastas del Estado. En segundo lugar, estas subastas se convertirán en una herramienta para perturbar y distorsionar el mercado inmobiliario local. Por consiguiente, tendrán un impacto negativo en la economía general y el mercado inmobiliario. Mientras tanto, el Estado intenta estabilizar el mercado inmobiliario para promover el desarrollo económico.
Según el Sr. Hien, si no se toman medidas drásticas para evitar la práctica de pagar mucho y luego perder el depósito, el incidente podría continuar en otras subastas.
El Sr. Dinh Minh Tuan añadió que, tras las subastas que causaron revuelo en el mercado, tanto los inversores como la gente común pensarán en el precio de 100 a 130 millones de VND/m², que se encuentra a 25-30 km del centro de Hanói. Este precio también marca el aumento anormal de los precios de los terrenos en esta zona, independientemente del valor comercial o de uso. Además, las próximas subastas, si las hubiera, en otras zonas tendrán precios mucho más altos.
Los precios de venta inusuales traerán consigo muchas consecuencias para los compradores de viviendas, las empresas de inversión e incluso provocarán inestabilidad en todo el mercado.
En concreto, quienes realmente desean comprar una casa tendrán dificultades para hacerlo durante este período, cuando los vendedores aumenten el precio con respecto al valor de mercado. Quienes tienen dinero se apresurarán a comprar terrenos con la esperanza de obtener ganancias. Además, quienes no necesitan vivir realmente concentrarán su flujo de caja en bienes raíces en lugar de invertirlo en otras actividades económicas. Quienes necesitan una casa no tienen suficiente dinero para comprarla, mientras que quienes tienen dinero lo invertirán en terrenos.
La siguiente consecuencia es que las empresas inversionistas nacionales y extranjeras tendrán más dificultades para conseguir el terreno cuando implementen proyectos de gran envergadura y el capital incluso aumentará muchas veces.
Además, el efecto en cadena podría afectar a todo el mercado y a otros segmentos. Por ejemplo, los proyectos de apartamentos en el centro de Hanói experimentarán un aumento drástico de precio, en ocasiones hasta 100 millones de VND/m², debido a la escasez de terrenos, la alta demanda y el aumento del precio de los nuevos terrenos. Los proyectos adyacentes también podrían aumentar entre 300 y 400 millones de VND/m². Estas fluctuaciones generarán inestabilidad en el mercado inmobiliario a corto plazo.
Los expertos dicen que si no evitamos la situación de ofertar demasiado alto y luego abandonar el depósito, podría volver a ocurrir (Foto: Duong Tam).
Este experto enfatizó que, si no se toman medidas para controlarlo, el precio general aumentará. Porque después de la subasta, la gente ya no recordará cuántas personas depositaron. Solo recordarán el resultado final, el precio final. Esto quedará grabado en la memoria de la gente, como cuántas veces ha aumentado el precio en esta área, lo que sin duda afectará al mercado general.
Se necesitan sanciones
En cuanto a las medidas preventivas, el Dr. Dinh The Hien indicó que la organización de subastas en las localidades debe seguir un plan estricto y seguro. Además, el proceso de valoración de terrenos para establecer el precio inicial debe contar con una empresa tasadora responsable. En particular, el precio inicial debe ser acorde con el mercado. Por lo tanto, el depósito previo a la subasta debe ser adecuado.
En particular, deben existir medidas para prohibir o impedir la participación en la subasta a quienes hayan retirado previamente sus ofertas durante un período determinado. Antes de la subasta, el comité organizador debe revisar los documentos, al igual que con otros métodos de licitación. Además, cada localidad puede elaborar planes y regulaciones adicionales adecuados para cada lugar a fin de garantizar la eficiencia del Estado y la ciudadanía.
Según el Sr. Dinh Minh Tuan, la solución es fijar un precio de entrada más alto y limitar el número de participantes que pueden navegar. Al mismo tiempo, la agencia gestora debería implementar sanciones, como multas dos o tres veces superiores al depósito, para garantizar que los participantes cumplan con sus obligaciones.
El Sr. Le Dinh Chung, miembro del Grupo de Trabajo de Investigación de Mercado de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), también propuso una solución: es necesario establecer un precio inicial superior al actual. Además, en lugar de estipular el depósito en el 20% del precio inicial, como se estipula actualmente, debería elevarse a entre el 30% y el 50%. A partir de ahí, quienes pretendan participar en subastas de terrenos con malas intenciones lo considerarán.
Además, según él, se puede exigir a los inversores que transfieran un depósito de garantía a la cuenta del organizador. Si el inversor gana la subasta, el organizador retendrá el depósito de garantía para su pago, y si falta, se realizará un pago adicional.
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Fuente: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vung-ven-ha-noi-khong-ngan-chan-se-meo-thi-truong-20240918131201640.htm
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