Sin vender y sin descuento
Un informe reciente de Cushman & Wakefield muestra que la calle Dong Khoi (Distrito 1, Ciudad Ho Chi Minh) ocupa el puesto 13 en la lista de las calles comerciales más caras del mundo . La Quinta Avenida de Nueva York (EE. UU.) es la más cara del mundo, seguida de la Via Monte Napoleone de Milán (Italia), y la calle Tsim Sha Tsui en Hong Kong (China) es la tercera más cara del mundo. El informe dijo que el precio de alquiler de los locales en la calle Dong Khoi es equivalente a 350 USD/m²/mes. Esta cifra aumentó un 17% durante el mismo período y aumentó un 40% en comparación con antes de la pandemia de Covid-19. Por lo tanto, el precio de alquiler de los locales en la calle Dong Khoi es más alto que las calles más caras de Múnich (Alemania), Ámsterdam (Países Bajos) o Bangkok (Tailandia), lo que lleva a la calle Dong Khoi al puesto 13 en la lista de las calles comerciales más caras del mundo.
Aunque no se puedan alquilar, muchos locales todavía tienen precios de alquiler bastante elevados.
Además de la calle Dong Khoi, la calle Trang Tien (Hanói) también se encuentra entre los locales comerciales más caros en alquiler en la región Asia- Pacífico . El precio del alquiler aquí ha aumentado un 20 % en comparación con el mismo período y un 50 % en comparación con antes de la pandemia, alcanzando casi los 300 USD/m²/mes. Esta cifra eleva la calle Trang Tien tres puestos, hasta el puesto 17 de la región en comparación con el año pasado.
Aunque es caro, al examinar una serie de calles y zonas de prestigio en el centro de Ciudad Ho Chi Minh, como Dong Khoi, Le Loi, Nguyen Hue, Nguyen Trai, Nguyen Dinh Chieu, etc., vimos muchos locales de alquiler cerrados, con carteles anunciando su alquiler. Cabe destacar que hay casas adosadas con fachada a la calle que llevan años cerradas, pero cuyos propietarios se niegan a reducir el precio del alquiler.
Haciéndonos pasar por inquilinos, contactamos al número de teléfono publicado en una casa de la calle Dong Khoi a través de un agente inmobiliario llamado Khuong y nos presentaron una casa de 200 m², con una planta baja y siete pisos, con un precio de alquiler de 30.000 USD al mes, o aproximadamente más de 700 millones de VND al mes. Cuando dijimos que la situación económica era difícil y solicitamos un descuento, nos ofrecieron un precio final de 25.000 USD al mes. "Este espacio lleva cuatro meses vacío. Si son sinceros, cierren el precio; no se puede bajar más", dijo el Sr. Khuong.
Sr. Hoang Tuan Anh (negocio inmobiliario)
El agente inmobiliario Kha presentó dos locales en la calle Nguyen Hue (Distrito 1), uno de 12 m de ancho y 25 m de largo, con una superficie útil total de unos 700 m², con un precio de 25.000 USD al mes, equivalente a más de 600 millones de VND al mes. Para alquilar, los clientes deben abonar un depósito de 3 meses por adelantado y firmar un contrato de 3 años. Justo al lado hay un local comercial de unos 1.100 m², con dos fachadas a la calle, con un precio de alquiler de unos 45.000 USD al mes, equivalente a más de 600 millones de VND al mes.
Mil millones de VND al mes. Se sabe que este local fue alquilado por el dueño de un restaurante por 38.000 USD al mes. Debido a pérdidas comerciales, el dueño del restaurante lo devolvió a principios de 2023 y ha estado vacío hasta ahora. "La economía está difícil, por lo que mucha gente está perdiendo dinero en sus negocios y tiene que devolver el local. Locales grandes como este son muy difíciles de alquilar. Si es sincero, puede negociar una reducción adicional", dijo el agente.
Un local en la esquina de Nguyen Thi Minh Khai y Cach Mang Thang 8, con una superficie útil de más de 1100 m², fue reportado por un agente inmobiliario llamado Dat, quien informó que se alquilaba por alrededor de mil millones de VND al mes. Cuando le preguntamos sobre una rebaja de precio, ya que el local llevaba casi dos años desocupado, Dat afirmó: "Está desocupado, pero no podemos bajar el precio debido a su ubicación estratégica. Si lo alquila, puede negociar un descuento para tener suerte; mañana nos reuniremos directamente con el propietario".
En la calle Le Loi (Distrito 1), la calle más cara de la ciudad, muchas propiedades de alquiler vacías cuelgan carteles de "Se alquila" con una densa red de números de teléfono. Al llamar para preguntar por una propiedad, el propietario dijo que el precio era de 400 millones de VND al mes por una casa de 400 m² y tres plantas. Un agente inmobiliario comentó que el precio del alquiler de las propiedades en el centro del Distrito 1 sigue siendo muy alto a pesar de la gran cantidad de propiedades vacías. Los precios de alquiler de las propiedades aquí oscilan entre 200 y 600 millones de VND al mes, dependiendo de la zona y la ubicación. Aunque las propiedades grandes llevan mucho tiempo vacías, el propietario no ha bajado el precio.
El alto precio sigue siendo una pérdida en comparación con los intereses de los préstamos bancarios.
Según la evaluación de Savills, en el tercer trimestre de 2023, si bien la oferta registró una ligera disminución, la capacidad operativa de locales comerciales en alquiler se mantuvo en el 91%, sin cambios respecto al trimestre anterior. De este total, los locales en la zona exterior del centro de Ciudad Ho Chi Minh representaron el 91%. En cuanto a los precios de alquiler, la mayoría de los propietarios en la zona central siguen confiando en que los precios se mantendrán altos y estables, tres veces superiores a los de fuera del centro.
A pesar de la baja actividad comercial y los altos alquileres, un informe de CBRE Vietnam muestra que los precios de alquiler en la zona central siguen aumentando entre un 1 % y un 1,5 % anual. Cabe destacar que no solo los precios son altos, sino que los locales en la zona central también enfrentan numerosas dificultades y problemas, como la dificultad para obtener licencias comerciales y de prevención y extinción de incendios, entre otros. Por lo tanto, los minoristas buscarán más espacio en zonas no céntricas para abrir tiendas temporales en un corto plazo. Por lo tanto, los locales centrales sin vender siguen sin venderse.
Español El Sr. Hoang Tuan Anh, un empresario de bienes raíces, analizó: La razón por la que el precio del alquiler es alto pero el propietario no lo baja es porque anteriormente compraron la casa por 400 a 600 millones de VND/m2, una casa de 200 m2 cuesta alrededor de 100 mil millones de VND. Si el precio promedio del alquiler es del 5%/año/propiedad, cada mes ganarán 416 millones de VND. Mientras tanto, el propietario paga un interés del préstamo bancario del 10%/año, que es más de 800 millones de VND, perdiendo alrededor de 400 millones de VND/mes. Al comprar bienes raíces, el propietario espera que el precio de la casa aumente como hace 10 años. Sin embargo, esto es imposible porque el precio de los bienes raíces en el centro de la ciudad de Ho Chi Minh es actualmente tan alto como el de China, Singapur; más alto que Europa, América; varias veces más alto que Tailandia, Malasia, Filipinas... Si el precio del inmueble no aumenta, la pérdida del alquiler a largo plazo hará que el propietario tenga que venderlo.
Sin embargo, existe la paradoja de que, actualmente, los inquilinos comerciales no pueden pagar 416 millones de VND al mes por un local de 200 m². Los altos precios inmobiliarios y las altas tasas de interés bancarias implican pérdidas para todos, por lo que los locales permanecen cerrados durante largos periodos en la zona central. Observemos la zona alrededor del mercado de Ben Thanh, que atiende principalmente a clientes extranjeros. El alquiler es alto, por lo que los comerciantes también venden a precios elevados, lo que provoca que muchos clientes extranjeros solo vengan una vez y no regresen. Las empresas y los propietarios deben reconocer esta realidad para cambiar y atraer a los clientes internacionales reduciendo el precio del alquiler de los locales. Sin embargo, para reducir el precio del alquiler, las tasas de interés bancarias deben reducirse drásticamente, analizó el Sr. Hoang Tuan Anh.
El Dr. Su Ngoc Khuong, subdirector del Instituto de Informática y Economía Aplicada, explicó que los locales en el centro de Ciudad Ho Chi Minh se destinan principalmente a la venta de productos para turistas internacionales. Al disminuir el número de visitantes y los ingresos, los inquilinos pierden sus fuentes de ingresos y se ven obligados a devolver los locales. En el caso de las cadenas comerciales, la disminución de ingresos limita su expansión. Considerarán el costo: si el alquiler es demasiado alto, se verán obligados a buscar otra zona para devolver los locales o cerrar algunas sucursales.
Según una encuesta de Savills, la industria de alimentación y bebidas representa el 37% del total del espacio comercial en alquiler, seguida por la industria de la moda con un 24% de participación de mercado; los sectores restantes como la salud, la belleza y el entretenimiento representan el 13% cada uno.
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