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| Datos de investigación de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam muestran que el segmento de apartamentos asequibles (con precios inferiores a 25 millones de VND/m²) —viviendas asequibles— se ha extinguido. (Foto: Linh An) |
Las necesidades de vivienda asequible están siendo “abandonadas”
El mercado inmobiliario vietnamita se ha reactivado gradualmente gracias al impulso de las nuevas políticas de oferta y apoyo del Gobierno . Sin embargo, el aumento de la oferta, principalmente impulsado por el segmento de lujo, solo ha satisfecho una pequeña parte de las necesidades de vivienda de la población, mientras que las necesidades de la mayoría (vivienda asequible) se están descuidando, lo que agrava aún más el desequilibrio entre la oferta y la demanda.
Los datos de investigación de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS) muestran que el segmento de apartamentos asequibles (con precios inferiores a 25 millones de VND/m2) -viviendas asequibles- se ha "extinguido" en los últimos años y es muy difícil, o incluso imposible, que reaparezca en Hanoi y Ho Chi Minh.
En concreto, las estadísticas de VARS muestran que, entre 2018 y 2023, no solo la cantidad disminuyó continuamente, sino que la estructura de la oferta de apartamentos en las dos zonas urbanas especiales también mostró un desequilibrio creciente. Esta estructura se inclina cada vez más hacia el segmento de lujo y alta gama.
En Hanoi, antes de alcanzar el hito, la proporción de apartamentos asequibles recién lanzados alcanzó el 35% en 2018, disminuyó al 20% en 2019 y solo al 12% en 2020. En 2021 y 2022, la oferta de apartamentos asequibles en Hanoi continuó disminuyendo, alcanzando solo alrededor del 4% de la oferta total de apartamentos lanzados a la venta.
En Ciudad Ho Chi Minh , desde 2018, la proporción de apartamentos asequibles ha disminuido drásticamente a un ritmo de dos dígitos, del 20% en 2018 al 0,5% en 2020, antes de desaparecer por completo en 2021.
Hasta los primeros 9 meses de 2024, la oferta de apartamentos en Hanoi experimentó una recuperación significativa, pero el desequilibrio entre la oferta y la demanda se volvió aún más grave cuando aproximadamente el 80% de la oferta de apartamentos abiertos a la venta en Hanoi y Ho Chi Minh City en los primeros 9 meses de 2024 tuvo un precio de venta de VND50 millones/m2 o más.
A pesar del alto precio, los proyectos de reciente lanzamiento han logrado muy buenas tasas de venta, ya que la demanda de apartamentos, tanto para vivienda como para inversión, se ha mantenido siempre alta y en tendencia al alza. Algunos proyectos de apartamentos registraron tasas de absorción de hasta el 99% justo en el momento de su lanzamiento oficial.
Esta situación provoca que los precios de los apartamentos sigan aumentando y alcancen un nuevo nivel, elevado tanto en el mercado primario como en el secundario, muy por encima de la asequibilidad y de la tasa de crecimiento de los ingresos de la mayoría de las personas.
La investigación sobre el índice de precios de apartamentos, que refleja las fluctuaciones del precio de venta promedio de los proyectos en el conjunto de muestra de 150 proyectos seleccionados y observados por VARS, también muestra que, al tercer trimestre de 2024, el precio de venta promedio del grupo de proyectos de muestra en Hanoi es cercano a 60 millones de VND/m2, un aumento del 64,0% en comparación con el segundo trimestre de 2019.
El precio de venta promedio del grupo de proyectos en la ciudad de Ho Chi Minh aumentó de 49,2 millones de VND/m2 a 64,2 millones de VND/m2, lo que refleja un aumento del 30,6% en comparación con el período base.
En Da Nang, el índice de precios del mercado de Da Nang mostró un aumento del 46,2% en el tercer trimestre, más alto que el de Ciudad Ho Chi Minh, con más del 50% de la nueva oferta en el tercer trimestre con precios superiores a 80 millones de VND/m2.
Por lo tanto, se puede afirmar que en las grandes ciudades, si bien la demanda de vivienda asequible es muy alta y no está satisfecha, la oferta de apartamentos de lujo no es redundante y solo cubre una parte de la demanda.
¿Cual es la causa?
VARS considera improbable que aparezcan viviendas asequibles en las zonas centrales de Hanói y Ciudad Ho Chi Minh, ya que el número de proyectos de vivienda aprobados para inversión en los últimos años es incalculable. En 2023 y principios de 2024, prácticamente no se implementarán nuevos proyectos en el segmento de vivienda asequible, y los proyectos inmobiliarios en desarrollo se centran principalmente en el segmento de lujo.
Explicando el motivo, VARS dijo:
En primer lugar , la razón principal por la que la vivienda asequible no recibe mucha atención por parte de los desarrolladores inmobiliarios es porque el margen de beneficio de este segmento es menor que el de los segmentos de alta gama.
Para construir viviendas asequibles, los promotores deben optimizar los costos desde el fondo del terreno, la construcción hasta la operación. Mientras tanto, los cálculos de los promotores muestran que, con un margen de beneficio de tan solo el 15 %, si el capital se estanca durante uno o dos años o las ventas se retrasan durante uno o dos años, los promotores perderán dinero.
Además, el suelo central es cada vez más escaso, actualmente y en el futuro se ubica principalmente en grandes áreas urbanas con una serie de infraestructuras y servicios públicos que necesitan inversión, además los costos de los insumos, especialmente el del suelo, están aumentando, los precios no pueden ser asequibles.
En segundo lugar , si bien el Gobierno ha implementado numerosas políticas para fomentar el desarrollo de vivienda social y asequible, los trámites legales relacionados con el suelo y la planificación urbanística siguen representando importantes obstáculos. El complejo proceso de obtención de licencias, sumado a la larga duración del mismo, y la escasez cada vez mayor de fondos de suelo para el desarrollo de vivienda en las grandes ciudades, obliga a los promotores a considerar cuidadosamente antes de invertir en este segmento.
Además, las políticas de apoyo crediticio para compradores de vivienda en este segmento no se han implementado de forma simultánea. Los paquetes de apoyo financiero para personas de ingresos bajos y medios, como tasas de interés preferenciales y fuentes de crédito, aún enfrentan muchas dificultades de acceso y trámites complejos.
En tercer lugar , los proyectos de alta gama ofrecen altos márgenes de ganancia y son fáciles de vender. Debido a la gran demanda de viviendas de alta gama, tanto residenciales como de inversión, la demanda de clientes de altos ingresos aumenta constantemente junto con el desarrollo económico y la ola de inversión extranjera, así como la de vietnamitas en el extranjero, gracias al nuevo corredor legal que flexibiliza las condiciones de propiedad para este grupo.
De hecho, muchos clientes están dispuestos a pagar una prima por adquirir los productos más limitados y de alta gama del proyecto. Esto hace que el segmento de vivienda asequible sea aún menos atractivo para los promotores.
Entrega de más de 12,5 hectáreas de terreno para el Proyecto de Vivienda Urbana en Duy Tien
El Comité Popular de la provincia de Ha Nam acaba de emitir una resolución para asignar 125.012,07 m² de terreno a Trung Dong Construction Investment Joint Stock Company (Trung Dong Company) para implementar el proyecto de construcción de una zona de viviendas urbanas en la localidad de Duy Tien. De los cuales, 11.979,28 m² se destinarán a la construcción de viviendas sociales.
Según la Decisión, el Comité Popular de la provincia de Ha Nam asignó a la Compañía Trung Dong 125.012,07 m² de terreno en los distritos de Hoang Dong y Tien Noi, en la ciudad de Duy Tien, para implementar el proyecto de construcción de una zona de viviendas urbanas. De estos, 82.882,5 m² se destinarán a la construcción de obras de infraestructura técnica y social, incluyendo: viviendas sociales (11.979,28 m²), centros culturales, escuelas, zonas verdes, láminas de agua y obras de tráfico, según el plan detallado aprobado.
Luego de la inversión en construcción, las obras de infraestructura no utilizadas por los inversionistas serán entregadas a autoridades locales y agencias especializadas para su gestión de acuerdo a la normativa.
Además, el Comité Popular de la provincia de Ha Nam también asignó 42.129,57 metros cuadrados de terreno residencial a la Compañía Trung Dong con un plazo de uso de 50 años. El cesionario de los derechos de uso residencial y el comprador de las viviendas asociadas a estos derechos tienen derecho a usar el terreno de forma estable y permanente.
Además, el Comité Popular Provincial también arrendó 10.409,48 metros cuadrados de terreno en el barrio de Tien Noi a la Compañía Trung Dong para actividades comerciales y de servicios, de conformidad con la ley, por un período de 50 años.
El Comité Popular de la provincia de Ha Nam indicó que el método de asignación y arrendamiento de tierras se realiza sin subasta de derechos de uso ni licitación para seleccionar inversionistas que implementen proyectos en terrenos. El Comité Popular de la provincia de Ha Nam solicitó al Comité Popular de la ciudad de Duy Tien que se coordinara con las autoridades de los distritos de Hoang Dong y Tien Noi, así como con el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente, para determinar los límites y entregar el terreno a la Compañía Trung Dong, y al mismo tiempo acelerar la recuperación de tierras y la limpieza del terreno restante dentro de los límites del proyecto.
El Comité Popular provincial también solicitó a la Compañía Trung Dong que concentrara recursos para la rápida implementación del proyecto. Tras la finalización de las obras, la compañía deberá entregar las obras de infraestructura y los terrenos no utilizados al gobierno local.
Los departamentos y organismos pertinentes seguirán coordinando y apoyando a la empresa en la realización de los procedimientos de inversión, el pago de las tasas por el uso de la tierra y la implementación del proyecto de conformidad con la ley.
El Proyecto de Vivienda Urbana en la ciudad de Duy Tien es uno de los proyectos importantes para desarrollar la infraestructura urbana, satisfacer las necesidades de vivienda de las personas y contribuir a promover el desarrollo socioeconómico de la localidad.
Hanoi: Se abolieron dos decisiones relacionadas con la subasta de derechos de uso de tierras.
El Comité Popular de Hanói acaba de emitir la Decisión n.º 67/2024/QD-UBND, que deroga dos decisiones sobre la normativa relativa a la autoridad para aprobar el precio inicial de subasta de derechos de uso de tierras para la asignación de tierras con tasas de uso de tierras o el arrendamiento de tierras en Hanói. La decisión entra en vigor el 1 de diciembre de 2024.
En concreto, el Comité Popular de Hanoi abolió en su totalidad la Decisión Nº 19/2019/QD-UBND del 15 de octubre de 2019 del Comité Popular de la Ciudad que regula la autoridad para aprobar el precio inicial para la subasta de derechos de uso de tierras para asignar tierras con tarifas de uso de tierras o arrendar tierras en Hanoi.
Al mismo tiempo, la ciudad también derogó la Decisión No. 07/2023/QD-UBND del 21 de abril de 2023 del Comité Popular de la Ciudad sobre la modificación del Artículo 1 de la Decisión No. 19/2019/QD-UBND del 15 de octubre de 2019 sobre la normativa sobre la autoridad para aprobar el precio inicial de la subasta de derechos de uso de la tierra para asignar tierras con tasas de uso de la tierra o arrendar tierras en la ciudad de Hanoi.
En consecuencia, en la Decisión Nº 07/2023/QD-UBND, el Comité Popular de Hanoi aprobará el precio inicial para la subasta de derechos de uso de tierras para asignar tierras con tarifas de uso de tierras o arrendar tierras con un pago único por todo el plazo del arrendamiento, aplicado a parcelas o áreas de tierra con un valor de 30 mil millones de VND o más.
La decisión entrará en vigor el 1 de diciembre de 2024.
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