Los precios de los apartamentos han ido aumentando constantemente a lo largo de los años.
Según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), el rápido desarrollo económico y la urbanización han provocado un aumento en la demanda de viviendas, mientras que los fondos de tierras se agotan gradualmente y la oferta de viviendas disminuye continuamente debido a la lenta implementación de proyectos debido a las políticas relacionadas con las fuentes de capital y las decisiones de las agencias y departamentos en el control del mercado inmobiliario.
El valor de los terrenos urbanos ha aumentado a medida que se han mejorado las infraestructuras y los servicios públicos, lo que ha impulsado los precios de los apartamentos a establecer continuamente nuevos niveles durante los últimos años.
La resonancia con el aumento del valor del suelo urbano cuando se modernizan las infraestructuras y los servicios públicos ha impulsado los precios de los apartamentos a establecer continuamente nuevos niveles durante los últimos años.
Según los datos de investigación de VARS, el índice de precios de apartamentos en Hanoi en 2023 aumentó alrededor de 38 puntos porcentuales en comparación con 2019, mientras que en Ciudad Ho Chi Minh fue de 16 puntos porcentuales.
En particular, el índice de precios de apartamentos es uno de los índices del Proyecto de Índice de Precios de Bienes Raíces que VARS está investigando para reflejar las fluctuaciones de los precios de los bienes raíces bajo la influencia de los movimientos del mercado a lo largo del tiempo.
En concreto, los precios de los apartamentos en Hanói han aumentado continuamente, tanto en el mercado primario como en el secundario. Mientras tanto, en Ciudad Ho Chi Minh también han comenzado a entrar en un ciclo de subidas, junto con un descenso gradual de los proyectos de lujo de alta gama en el mercado secundario.
Las estadísticas de Batdongsan.com.vn muestran que el interés por la venta de apartamentos a nivel nacional en enero de 2024 aumentó un 66 % en comparación con el mismo período de 2023. El número de anuncios inmobiliarios también aumentó un 46 %. En concreto, las búsquedas de apartamentos en enero de 2024 en Hanói aumentaron un 71 % en comparación con el mismo período. De igual manera, en Ciudad Ho Chi Minh, la demanda de apartamentos también aumentó un 59 %. Esta tendencia es similar en la mayoría de las demás provincias y ciudades.
Según las estadísticas de Batdongsan.com.vn, el nivel de interés en apartamentos en venta en todo el país en enero de 2024 aumentó un 66% en comparación con el mismo período en 2023, el número de listados de bienes raíces también aumentó un 46%.
A pesar del fuerte aumento de la demanda de vivienda, la oferta de apartamentos sigue creciendo de forma desproporcionada. En 2023, la oferta de apartamentos registró una disminución tanto en Hanói como en Ciudad Ho Chi Minh.
En Hanói, la oferta de apartamentos nuevos en 2023 se estima en 10.500 unidades, un 31 % menos que el año anterior. En Ciudad Ho Chi Minh, la oferta de apartamentos nuevos se estima en casi 7.500 unidades, una reducción de más del 50 % en comparación con el mismo período de 2022.
La oferta de apartamentos ha disminuido recientemente debido a la escasez cada vez mayor de proyectos inmobiliarios recién aprobados, mientras que los proyectos en curso se encuentran en dificultades debido a problemas legales y de capital. Si bien los esfuerzos del Gobierno, los ministerios y las distintas ramas de gobierno para superar las dificultades han logrado resultados notables, el número de proyectos implementados y reiniciados en 2023 ha aumentado considerablemente, pero la presión de liquidez para las empresas inmobiliarias aún no ha disminuido.
Eliminar las dificultades para los inversores en proyectos de vivienda social para reducir los precios de los apartamentos
En consecuencia, la situación de la movilización de capital mediante la emisión de bonos corporativos ha mejorado gradualmente desde mediados de 2023 gracias a los esfuerzos de los organismos de gestión estatales.
Han entrado oficialmente en vigor nuevas normas destinadas a eliminar las dificultades para los inversores y los compradores de viviendas sociales, reduciendo los precios de los apartamentos a un nivel adecuado para personas con necesidades reales de vivienda.
Sin embargo, la presión del vencimiento de los bonos sigue siendo un desafío para las empresas en 2024, especialmente para las empresas inmobiliarias, con casi 115,7 billones de VND en bonos corporativos inmobiliarios que vencen este año, lo que representa el 41,4% del valor total de los bonos corporativos con vencimiento este año, según los últimos datos de la Asociación del Mercado de Bonos de Vietnam (VBMA).
Las actividades de emisión en los primeros meses de 2024 también han comenzado a enfrentar obstáculos debido a las condiciones más difíciles para la emisión y negociación de bonos, como las regulaciones sobre inversores profesionales en valores y las regulaciones obligatorias de calificación crediticia, cuando el Decreto 65/2022/ND-CP se reimplante a principios de 2024, tras un período de prórroga y aplazamiento según el Decreto 08/2023/ND-CP. Sin embargo, esto es solo una dificultad a corto plazo; a largo plazo, la implementación del Decreto 65 contribuirá a un desarrollo más saludable del mercado de bonos corporativos.
En cuanto al capital crediticio, el crédito vigente para actividades de negocio inmobiliario ha aumentado continuamente gracias a las soluciones del sector bancario, el Gobierno y los organismos pertinentes para eliminar las dificultades de los proyectos.
Sin embargo, el crédito al consumo y los préstamos inmobiliarios continuaron disminuyendo en los primeros meses de 2024 con respecto a 2023, aunque las tasas de interés se mantuvieron bajas. Dado que la inflación y las fluctuaciones de las tasas de interés siguen siendo impredecibles, pedir prestado dinero para comprar una casa y pagar deudas mensuales de más de 10 millones de VND se ha convertido en una carga para muchas familias, que no confían plenamente en su futuro laboral ni en sus ingresos.
Sin embargo, después del Tet, el crédito para la compra de viviendas aumentó ligeramente en algunos bancos comerciales con ecosistemas inmobiliarios diversos, ya que la gente comenzó a invertir nuevamente.
Tras un largo período de declive, se espera que la oferta de apartamentos en ambas zonas urbanas especiales vuelva a aumentar gracias a la recuperación del mercado y a los esfuerzos de los organismos estatales para eliminar los obstáculos legales a los proyectos. En particular, la oferta de vivienda social y vivienda para trabajadores. Sin embargo, esta oferta requiere tiempo para completar los trámites legales antes de su lanzamiento oficial al mercado y proviene principalmente de zonas alejadas del centro.
Por lo tanto, VARS prevé que, a corto plazo, los precios de los apartamentos en el centro de las grandes ciudades seguirán aumentando, especialmente en los segmentos de vivienda asequible y de gama media. Mientras tanto, los precios de compra y reventa de proyectos de alta gama y lujo podrían registrar una ligera disminución.
VARS espera que, junto con la base de una serie de factores positivos del mercado actual, a mediados de 2025, cuando se aprueben las nuevas Leyes relacionadas con el sector inmobiliario con nuevas regulaciones para eliminar las dificultades para los inversores y compradores de viviendas sociales y viviendas para trabajadores, entre oficialmente en vigor.
La oferta de vivienda social aumentará y los precios de los apartamentos bajarán a un nivel más adecuado para las personas con necesidades reales de vivienda.
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