En un contexto en el que el mercado inmobiliario en muchas localidades aún se encuentra en su punto más bajo, el reciente aumento drástico de los precios de los apartamentos y terrenos en Hanói y algunas provincias y ciudades del norte ha sorprendido a los inversores. Sin embargo, cuando el ganador de la subasta de un terreno valorado en más de 100 millones de VND/m² en Thanh Oai (Hanói) abandonó el depósito, muchos se dieron cuenta de que se trataba de una maniobra de especuladores.
Controlar la compra y reventa varias veces
En un documento enviado a las localidades la semana pasada, el Ministerio de Construcción declaró que el mercado inmobiliario ha experimentado recientemente una trayectoria insostenible y presenta numerosos riesgos potenciales. Cabe destacar que algunos inversionistas y corredores han difundido rumores, comprado y vendido inmuebles, generando confusión informativa, con el fin de impulsar los precios inmobiliarios para obtener ganancias.
El documento del ministerio menciona las subastas de terrenos que causaron revuelo en la opinión pública de los suburbios de Hanói. Según la agencia, los precios récord de adjudicación, muchas veces superiores a los precios iniciales, han afectado el desarrollo socioeconómico y el buen desarrollo del mercado inmobiliario.
Para prevenir la situación descrita, el Ministerio de Construcción solicitó a los Comités Populares de las provincias y ciudades de administración central que se centraran en la implementación de diversas tareas. Estas incluyen la inspección y revisión de las actividades inmobiliarias de empresas, inversionistas, parqués y corredores en la localidad. Además, las autoridades deben controlar la compraventa de bienes inmuebles en repetidas ocasiones, especialmente en zonas, proyectos y edificios de apartamentos con aumentos de precios inusuales; inspeccionar, examinar y tomar medidas para corregir la inflación, la manipulación y la especulación de precios; y abordar las infracciones de las leyes de tierras, las leyes de negocios inmobiliarios y leyes conexas.
Tan pronto como el Ministerio de Construcción emitió un recordatorio por escrito, el Comité Popular de la provincia de Khanh Hoa emitió el Despacho Oficial No. 9648 asignando a las agencias relevantes para revisar la organización de subastas de derechos de uso de la tierra en el área para garantizar el cumplimiento de la ley, la publicidad y la transparencia; detectar con prontitud y manejar estrictamente las violaciones de las regulaciones legales en las subastas de derechos de uso de la tierra, especialmente los actos de colusión para manipular el mercado, inflar los precios para crear un mercado insalubre, no fiel a la realidad para la especulación...
Según el vicepresidente del Comité Popular Provincial de Khanh Hoa, Sr. Tran Hoa Nam, para estabilizar el mercado inmobiliario local, la localidad seguirá impulsando el desarrollo de viviendas sociales, implementará eficazmente el proyecto "Invertir en la construcción de al menos un millón de viviendas sociales para personas de bajos ingresos y trabajadores del parque industrial durante el período 2021-2030" e implementará eficazmente el programa de crédito de 120 billones de VND.
Mientras tanto, el Sr. Le Quoc Thanh, subdirector del Departamento de Finanzas de la provincia de Khanh Hoa, anunció que en 2025 la provincia subastará 41 viviendas y terrenos. Se trata de terrenos gestionados por el Fondo de Inversión para el Desarrollo y el Departamento de Gestión Urbana de la ciudad de Ninh Hoa para generar ingresos y complementar los recursos para el desarrollo.
Además, la provincia de Khanh Hoa también se centra en la finalización de los planes de zonificación (escala 1/2000) en tres áreas importantes: la Zona Económica de Van Phong (parte del distrito de Van Ninh y la ciudad de Ninh Hoa), la ciudad de Nha Trang y la nueva zona urbana de Cam Lam. Una vez finalizado el plan, se podrán realizar licitaciones y subastas de nuevos proyectos.
Han surgido numerosas agencias de corretaje que venden terrenos en subastas en distritos suburbanos de Hanói. Foto: Thuy Linh
Aumento del depósito y fuertes multas
Desde la perspectiva de un experto de la industria, el Sr. Le Dinh Chung, Director General de SGO Homes Real Estate Consulting and Development Joint Stock Company (Hanoi), dijo que para prevenir el comportamiento especulativo y la "inflación de precios", el Estado necesita redefinir un marco adecuado para el precio de la tierra, actualmente el marco del precio de la tierra en subasta es más bajo que el precio del mercado.
Además, el nivel del depósito debería elevarse a un nivel superior, que puede ser del 10% al 20% del valor del terreno subastado, para minimizar la especulación y la inflación de precios por parte de los inversores. En particular, para quienes ganan el precio del terreno pero luego no lo compran, el Sr. Chung recomienda reducir su calificación crediticia o impedirles participar en otras subastas de terrenos. "Es necesario gestionar los precios y los métodos de subasta", enfatizó el Sr. Chung.
Según el Dr. Chau Hoang Than, Jefe del Departamento de Derecho Administrativo de la Facultad de Derecho de la Universidad de Can Tho, para que las subastas de derechos de uso de tierras sean más efectivas, la decisión de subastar terrenos debe ser tomada de manera consistente por el Comité Popular provincial, y la cantidad y ubicación de las parcelas y lotes deben revisarse y determinarse. Es necesario desarrollar un plan de subasta adecuado para evitar la sobreoferta y la escasez. Es necesario revisar, organizar y anunciar la lista de parcelas y lotes para que las subastas sean efectivas. En particular, la subasta debe evitar el exceso de bienes al anunciarlas en masa.
No podemos concluir precipitadamente que los resultados de las subastas superen con creces el precio inicial, como en el caso de la subasta de terrenos en el distrito de Hoai Duc, Hanói, que es inestable, pero existe una clara inflación de precios en la zona. En cuanto a que el precio inicial sea demasiado bajo, podría no reflejar el precio real del mercado en el momento de la subasta, comentó el Dr. Chau Hoang Than.
Desde una perspectiva legal, el abogado Nguyen Phuong Lien, del bufete SENLAW, sugirió que, para evitar la inflación de precios y la inestabilidad del mercado, se debe establecer un precio inicial acorde con el precio de mercado. Dado que el precio inicial es la base para calcular el depósito, si el ganador de la subasta no paga o no abona el importe total del premio, el depósito no se devolverá.
Según el abogado Lien, si bien el Decreto 10/2023/ND-CP estipula aumentar el depósito al participar en subastas de terrenos al 20% del valor del terreno, la superficie del terreno se calcula según el precio de salida de la subasta (cuatro veces superior al anterior), pero dado que este precio de salida es bajo, no resulta efectivo. "Si el precio de salida se mantiene bajo, la tasa de depósito debe aumentarse por encima del 20% actual, ya que los participantes en las subastas deben tener una sólida solvencia financiera".
Además, otra solución es aumentar la multa administrativa por no firmar un contrato de compraventa de activos subastados (abandono del depósito). Actualmente, esta acción solo está sujeta a una multa de entre 7 y 10 millones de VND para particulares (según el punto c, cláusula 1, artículo 23 del Decreto 82/2020/ND-CP) —sugirió la Sra. Lien.
Por su parte, el Dr. Ho Quoc Tuan, profesor y director del programa de formación de Maestría en Finanzas y Contabilidad de la Universidad de Bristol, Reino Unido, citó la experiencia internacional que demuestra que la única herramienta para estabilizar el mercado inmobiliario es establecer un impuesto razonable basado en el principio de que las ganancias del sector inmobiliario solo son iguales a las ganancias del sector de bienes y servicios. A partir de ahí, es posible prevenir la inflación de precios o los precios virtuales.
Un punto de intercambio de tierras junto a las parcelas subastadas en las afueras de Hanói. Foto: Thuy Linh
Es poco probable que se produzca fiebre de la tierra
El Sr. Bui Minh Thanh, secretario del Comité del Partido de la Ciudad de Ben Cat, provincia de Binh Duong, afirmó que recientemente se ha registrado una "fiebre de la tierra" en la zona, concentrada principalmente a lo largo del río Saigón, como en los distritos de An Tay, An Dien y Rach Bap, y en la zona a lo largo de la Carretera de Circunvalación 4. Esto se refleja en la afluencia de personas a las concurridas notarías, mientras que los ingresos presupuestarios por concepto de tasas de uso de tierras también han aumentado considerablemente en comparación con el mismo período.
Sin embargo, el Sr. Thanh afirmó que, gracias a la nueva Ley de Tierras, la especulación y la inflación de precios han disminuido significativamente. Además, la localidad gestiona rigurosamente la planificación del uso del suelo y la zonificación funcional, y difunde activamente información a la población sobre planificación y proyectos inmobiliarios con estatus legal claro.
El Sr. Nguyen Huu Nghia, director de una inmobiliaria en la provincia de Binh Duong, también reconoció que si el mercado inmobiliario vuelve a cobrar impulso, la especulación y la inflación de precios no serán tan desenfrenadas como antes, por dos razones importantes: la nueva Ley de Tierras ha endurecido los precios de los terrenos en cada zona, lo que limitará la práctica de "comprar un terreno de 10 mil millones de VND y declarar 100 millones de VND en impuestos"; y, en segundo lugar, la evaluación de los precios de los terrenos para préstamos bancarios se ha vuelto mucho más estricta.
Anteriormente, el banco establecía su propia unidad de tasación, y en ocasiones el valor real del terreno era inferior al del banco tasador. Ahora existe una unidad de tasación independiente que, si bien no es absoluta, será más estricta que antes.
Dar a conocer los proyectos que no son elegibles para negociación
En la provincia de Binh Thuan, para evitar la especulación de precios cuando el mercado inmobiliario se recupere, el Departamento de Construcción ha publicado una lista de 33 proyectos inmobiliarios que aún no son aptos para transacciones, incluyendo 17 proyectos residenciales y urbanos y 16 proyectos turísticos turísticos, ninguno de los cuales cumple con los requisitos para transacciones inmobiliarias según la normativa. La mayoría de estos proyectos se ubican en zonas de alta demanda en la ciudad de Phan Thiet y distritos y localidades aledañas.
Anteriormente, la provincia había puesto en alerta a estos 33 proyectos porque los inversores y distribuidores de algunos proyectos inmobiliarios en la provincia de Binh Thuan realizaban la venta y transferencia de bienes inmuebles mediante la tenencia, reserva y registro de ubicaciones para obtener ganancias de los compradores. Si bien estas formas no están reguladas en la Ley de Vivienda, la Ley de Negocios Inmobiliarios ni en las normativas legales conexas.
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Fuente: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm
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