En consecuencia, la Cláusula 3, Artículo 200 del Proyecto de Ley de Entidades de Crédito (modificado) estipula la rápida transferencia de deudas incobrables relacionadas con bienes inmuebles. La Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA) considera que esto es muy preocupante, ya que podría causar bloqueos en la gestión de deudas incobrables de las entidades de crédito, en el caso de deudas incobrables cuyos activos colaterales sean proyectos inmobiliarios, debido al cumplimiento de las condiciones de la Cláusula 3, Artículo 40 de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023.
Porque, si el inversionista desea transferir, debe haber cumplido con las obligaciones financieras sobre el terreno del proyecto, incluyendo los derechos de uso del terreno, rentas del terreno, e impuestos, tasas y cargos relacionados con el terreno (si los hubiere) al Estado.
Se espera que la modificación y complementación del proyecto de ley propuesta por HoREA ayude a acelerar la recuperación de las deudas inmobiliarias incobrables.
La realidad también muestra que, en los últimos años, la mayor parte de los activos garantizados para el cobro de deudas por las entidades de crédito han sido proyectos inmobiliarios o partes de proyectos inmobiliarios, pero los inversores de estos proyectos aún no han cumplido con sus obligaciones financieras en materia de terrenos.
Por ello, HoREA propone modificar la cláusula 3 del artículo 200 en el sentido de que las entidades de crédito tienen derecho a transferir la totalidad o parte de proyectos inmobiliarios como garantía para recuperar deudas, siempre que cumplan las siguientes condiciones prescritas:
El proyecto inmobiliario transferido debe cumplir las condiciones especificadas en los puntos a, d, đ, g y h, cláusula 1, artículo 40 de la Ley de Negocios Inmobiliarios No. 29/2023/QH15 y debe tener una decisión de asignación de tierras o arrendamiento de tierras de una agencia estatal competente.
El cesionario del proyecto deberá cumplir las condiciones especificadas en los apartados 2, 4 y 5 del artículo 40 de la Ley de Negocios Inmobiliarios Nº 29/2023/QH15.
Si se aprueba la propuesta anterior, la Asociación propone permitir la aplicación anticipada de la Cláusula 3, Artículo 200 del Proyecto de Ley de Entidades de Crédito (modificado) a partir del 1 de enero de 2024. Junto con eso, se propone eliminar la Cláusula 15, Artículo 210 del Proyecto de Ley de Entidades de Crédito (modificado) porque ya no es necesaria.
Por el contrario, de no aprobarse, HoREA propone sustituir la frase "sujeto del cedente del proyecto" por "cedente del proyecto" en la Cláusula 3 del Artículo 200 y la Cláusula 15 del Artículo 210 para garantizar la precisión y la coherencia con las disposiciones de la Ley de Construcción de 2014 (modificada en 2020), la Ley de Vivienda de 2023 y la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023. Al mismo tiempo, la Cláusula 15 del Artículo 210 debería aplicarse anticipadamente a partir del 1 de enero de 2024 para evitar el "vacío legal" y ayudar a las entidades crediticias a gestionar con rapidez las deudas incobrables relacionadas con proyectos inmobiliarios.
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