En un informe sobre el mercado inmobiliario y de la vivienda publicado recientemente, el Ministerio de Construcción indicó que las empresas inmobiliarias enfrentan numerosas dificultades. En particular, el número de personas que querrán expresar sus necesidades en mobiliarias será mayor al esperado en 2022 y un 38,7% respecto a 2021.
Diferencias en la diferencia
Esta agencia evaluó que 2022 será un año en el que las empresas del sector inmobiliario enfrentarán numerosos desafíos, y algunas corporaciones reducirán su plantilla hasta en un 50% para afrontar las dificultades. Las principales razones son las dificultades para acceder a créditos, emitir bonos y movilizar capital de los clientes, lo que ha llevado a muchas empresas a carecer de capital y verse obligadas a retrasar o suspender temporalmente la jecución de proyectos.
Además, las tasas de interés de los préstamos, los tipos de cambio, los precios de la gasolina y los materiales de construcción han aumentado, lo que ha generado un aumento de costos para las empresas y ha afectado sus operaciones. La dificultad para acceder a préstamos bancarios por parte de los compradores de bienes raíces también afecta indirectamente la liquidez de los productos y proyectos inmobiliarios; las empresas no pueden vender sus productos para recuperar capital y reinvertirlo.
Además, desde finales de 2022 hasta ahora, algunas empresas todavía están bajo presión para reembolsar anticipadamente los bonos a los inversores por muchas razones, incluidos los cambios en las políticas para controlar los bonos emitidos por las empresas.
El Informe del Mercado de Bonos de Vietnam, elaborado por la Asociación del Mercado de Bonos de Vietnam (VBMA), muestra que el volumen total de emisiones de bonos corporativos el año pasado alcanzó los 255,163 billones de VND, un 66% menos que el año anterior. El valor de las emisiones de la mayoría de los grupos industriales en 2022 disminuyó en comparación con el año anterior; En particular, es un gran problema, parte de la situación es que las inmobiliarias disminuyeron un 80,8% en comparación con el mismo período, debido a numerosos factores macroeconómicos desfavorables.
Las dificultades para obtener capital afectan gravemente la compra de bienes raíces. Foto: Tan Thanh
Mientras tanto, las empresas tuvieron que recomprar bonos por valor de hasta 210,830 mil millones en VND por adelantado, un aumento del 46% en comparación con 2021. De los cuales, el grupo inmobiliario recompró alrededor de 35,400 mil millones en VND por adelantado. Eso significa que las fuentes de capital para el sector inmobiliario no solo se han restringido, sino que también se han reducido significativamente en comparación con antes, lo que ha provocado que muchas empresas del sector caigan en dificultades. Una serie de empresas anunciadas recientemente pérdidas muestran esta dificultad, como Phat Dat Real Estate, que perdió casi 230 mil millones de VND en el último trimestre de 2022, Cen Land también informó una pérdida después de impuestos en el cuarto trimestre de 2022 de hasta 58.6 mil millones en VND en Dat Xanh Group a partir de 400 mil millones en VND...
El presidente del consejo de administración de una empresa inmobiliaria con una deuda en bonos de más de 200 mil millones de VND dijo que su empresa ha aceptado "pérdidas y dolores" para reorganizar su cartera de inversiones, vender proyectos para escapar de la situación de deuda e intereses... pero encuentra socios a quienes vender durante este tiempo es extremadamente difícil, porque la mayoría de las empresas inmobiliarias han agotado sus fuentes de capital y cualquier activo es difícil de vender, no solo los bienes raíces.
El ajuste excesivo y repentino del mercado de bonos corporativos nos ha impedido reaccionar a tiempo. Lo que nos preocupa ahora es no saber cómo encontrar capital para implementar proyectos, mientras que muchas políticas relacionadas con los procedimientos no se han resuelto. Por lo tanto, necesitamos que el gobierno pronto encuentre la manera de eliminar las políticas de apoyo a las empresas en la implementación de proyectos, afirmó.
Muchas soluciones
En declaraciones al periódico Lao Dong, el Dr. Nguyen Huu Huan, de la Universidad de Economía de Ciudad Ho Chi Minh, afirmó que el mercado inmobiliario enfrenta dificultades tanto en la entrada como en la salida, especialmente debido a la estricta regulación de las fuentes de capital. Por lo tanto, para resolver las dificultades de capital en este mercado, la política del Banco Estatal debe demostrarse mediante mensajes específicos y apoyando en cierta medida el capital crediticio a corto plazo para ahorrar liquidez a las empresas inmobiliarias.
Dado que las dificultades de los bonos corporativos no se pueden resolver de la noche a la mañana, las empresas inmobiliarias necesitan urgentemente capital de trabajo para continuar con los proyectos inconclusos. Pueden buscar otras fuentes de capital, como préstamos extranjeros, pero se enfrentarán a riesgos cambiarios, ya que deben solicitar préstamos en dólares estadounidenses y no todas cumplen las condiciones para movilizar capital internacional. Por lo tanto, el problema a corto plazo siendo la necesidad de capital crediticio para apoyar la recuperación de las empresas inmobiliarias, afirmó el Dr. Nguyen Huu Huan.
Según el Dr. Nguyen Huu Huan, no solo el capital crediticio para empresas inmobiliarias enfrenta dificultades, sino que también los clientes particulares que solicitan préstamos para comprar viviendas o tienen acceso limitado al capital o se enfrentan a tasas de interés elevadas, de entre el 15% y el 16% anual. Por lo tanto, es necesario encontrar una solución para estabilizar o reducir la tasa de interés de los préstamos lo antes posible.
Respecto a la solución al problema de los bonos corporativos, el Dr. Le Dat Chi, subdirector de la Facultad de Finanzas Corporativas de la Universidad de Economía de la ciudad en Ho Chi Minh, dijo que es necesario reconocerlo como un importante canal de movilización de capital para las empresas, además del crédito bancario, a fin de tener medidas para organizar y gestionar el mercado de bonos corporativos de la misma manera que los bancos deben cumplir con las regulaciones crediticias para proteger a los depositantes.
Mientras tanto, el experto en finanzas y valores Lam Minh Chanh afirmó que el mercado de bonos corporativos ha generado recientemente la pérdida de confianza de muchos inversores y su intención de no volver a participar. Para recuperar el importante papel de los bonos corporativos, es necesario garantizar las siguientes condiciones:
En primer lugar, y lo más importante, todos los bonos corporativos deben estar calificados por agencias de calificación de prestigio. De esta manera, los inversores conocerán el nivel de riesgo de cada tipo de bono corporativo. En segundo lugar, los organismos reguladores deben controlar estrictamente la distribución de bonos. Evite por completo eludir la ley y distribuir bonos emitidos por entidades privadas al público. En tercer lugar, solo quienes poseen certificados de corretaje de valores pueden asesorar y vender bonos a los inversores. Evite que personas no profesionales, como empleados bancarios, asesoren sobre la venta de bonos.
En cuarto lugar, los asesores y vendedores de bonos deben seguir un proceso de consulta riguroso y detallado para garantizar que los inversores comprendan claramente en qué bonos corporativos están invirtiendo y los riesgos potenciales que conllevan. «Si logramos esto, los bonos corporativos se recuperarán gradualmente y experimentarán un fuerte desarrollo, convirtiéndose en un canal de suministro de capital para las empresas, especialmente las inmobiliarias», enfatizó el experto Lam Minh Chanh.
Desde la perspectiva de la agencia de gestión, el Sr. Hoang Hai, Director del Departamento de Gestión del Mercado Inmobiliario y de Vivienda - Ministerio de Construcción, dijo que el Ministerio de Construcción ha propuesto al Ministerio de Finanzas que presente al Gobierno una enmienda y complemente el Decreto 65/2022/ND-CP que regula la oferta y negociación de bonos corporativos individuales en el mercado interno y la oferta de bonos corporativos en el mercado internacional; fortalecer la dirección y orientación sobre la oferta y negociación de bonos corporativos en el mercado interno y la oferta de bonos corporativos en el mercado internacional de conformidad con las regulaciones legales; controlar las actividades de movilización de capital de las empresas inmobiliarias en el mercado de valores, evitando la especulación, la manipulación y la inflación de precios.
En cuanto al Banco Estatal, el Ministerio de Construcción propuso considerar y proponer planes adecuados de gestión del línea crediticia para apoyar la economía; orientar y guiar a las entidades crediticias para que crean las condiciones necesarias para que empresas, compradores de vivienda e inversionistas accedan al capital crediticio; orientar y dirigir a las entidades crediticias para que otorguen préstamos y desembolsen con celeridad a empresas y proyectos inmobiliarios que cumplan con las condiciones legales; priorizar los préstamos a proyectos de vivienda social, viviendas para trabajadores, viviendas comerciales de bajo costo y otros tipos de inmuebles destinados a fines productivos y de seguridad social con alta eficiencia y capacidad de pago de deudas.
Para las localidades, es necesario revisar y listar los proyectos de vivienda e inmobiliarios en la zona; evaluar específicamente las razones y causas de los proyectos aprobados para inversión, pero que no se han implementado o que se implementan con lentitud. Con base en esto, enfocarse en eliminar las dificultades y obstáculos legales y procesales para la preparación de proyectos de vivienda e inversión, con el fin de aumentar la oferta en el mercado. Agilizar la reforma administrativa, evitar eludir responsabilidades o retrasar la resolución de los trámites para la implementación de proyectos inmobiliarios en la zona.
Experiencia internacional en investigación.
ElDr. Can Van Luc, miembro del Consejo Asesor de Política Financiera y Monetaria Nacional, dijo que había estudiado cuidadosamente 16 soluciones para rescatar el mercado inmobiliario de China y descubrió que Vietnam podría estudiar y aplicar 10 de ellas.
De hecho, hemos implementado algunas soluciones, como la postergación de impuestos y de deudas. También hemos consultado al Ministerio de Construcción, al Ministerio de Hacienda y al Gobierno para estudiar otras soluciones y encontrar una solución acorde a la situación actual del país.
Por ejemplo, las empresas deben aceptar descuentos para vender algunos activos y pagar sus deudas a tiempo; negociar con los tenedores de bonos para extender la deuda en circunstancias difíciles, lo cual está permitido por el Decreto 65. El intercambio de dinero por bienes, o de bonos por bienes inmuebles, requiere la supervisión del Estado para evitar posibles problemas legales. Las empresas pueden renovar su deuda, es decir, emitir nuevas emisiones para saldar deudas antiguas... —dijo el Sr. Luc—.
(*) Véase el periódico Lao Dong del 30 de enero.
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Fuente: https://nld.com.vn/lanh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm
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