El mercado inmobiliario ha superado su fase más activa. Sin embargo, aún existen transacciones inmobiliarias con contratos de préstamo, con consecuencias que no se han resuelto de la noche a la mañana. Por lo tanto, antes de que el organismo de gestión estatal endurezca aún más las regulaciones legales, se recomienda a los ciudadanos considerar y estudiar detenidamente los términos del contrato de préstamo al firmar una transacción inmobiliaria para evitar caer en un dilema.
Transacciones inmobiliarias con contratos de préstamo: ¡Los compradores se arrepienten! (Parte 1) - Desde el punto de conflicto del Plano 584
Transacciones inmobiliarias con contratos de préstamo: ¡Los compradores se arrepienten! (Parte 2) - La trampa de la cooperación o la movilización de capital
Los clientes deben investigar y elegir productos inmobiliarios con una situación legal clara e inversores de confianza (Foto: Zona urbana de Xuan Hung, distrito de Quang Thang, ciudad de Thanh Hoa ). Foto: PV
"La pluma cae, el pollo muere"
Volviendo a la historia de la Sra. LD, una clienta que compró un terreno en MBQH 2125 fase 2, la Sra. LD comentó: “Tras acordar la compraventa con el propietario del terreno, procedí a realizar los trámites para transferir el nombre del contrato de préstamo a la empresa. Antes de firmarlo, no investigué a fondo los aspectos legales del proyecto, en especial la información sobre el producto a adquirir (una casa sin construir), sino que simplemente pensé que estaba comprando un terreno. Desconocía el valor del procedimiento de contrato de préstamo para adquirir el producto. Cuando el inversor anunció que la casa debía construirse urgentemente, saqué el contrato para leerlo de nuevo; al mismo tiempo, me informé sobre las regulaciones legales y descubrí que las transacciones mediante contratos de préstamo eran muy arriesgadas. Ahora, en una posición pasiva, mi familia tuvo que hacer lo que el inversor solicitó”.
“Si estudiamos con atención la información sobre las condiciones de compraventa de futuras viviendas, así como la legalidad del contrato de préstamo y los complejos trámites, no solo yo, sino mucha gente no comprará terrenos de esta forma, sino que buscará terrenos con una situación legal clara para realizar la transacción”, añadió la Sra. LD.
El cliente LT C, quien compró un terreno en MB 584, comentó: «Antes de firmar la transacción con un contrato de préstamo, el agente me llevó a la oficina de administración de BNB Company Limited para presentar el sublibro y me prometió que, una vez que el proyecto fuera aprobado, el certificado de derechos de uso del suelo se transferiría de inmediato. Como confiaba tanto en el inversor como en el agente, firmé un contrato de préstamo para comprar dos lotes adyacentes. Ahora, si construyo una casa, me preocupa perder la vaca y el establo; pero si no construyo, no sé cuándo podré recuperar el dinero invertido...».
Además, el inversor del Proyecto de Área Comercial y Residencial Lote A-TM3 (abreviado como Sitio A-TM3), en el distrito de Dong Huong, ciudad de Thanh Hoa, BNB Company Limited, ha estado generando controversia debido a la fuerte reacción de los clientes hacia el negocio desde abril de 2023. Según muchos clientes del Sitio A-TM3, el inversor ha mostrado ambigüedad en la información del producto, específicamente "anunciando" terrenos en venta, pero "convirtiéndolos" en casas sin terminar; al mismo tiempo, obligando a los clientes a pagar cantidades desproporcionadas cuando desean invertir en la construcción de sus propias viviendas.
Sin embargo, cuando la empresa movilizó capital mediante un contrato de préstamo, el Plan A-TM3 contaba con una decisión que aprobaba los resultados de la selección de inversores. La Decisión n.º 3345/QD-UBND, de 21 de agosto de 2019, del Comité Popular Provincial, contenía información clara sobre la escala del proyecto y el resultado: una casa en bruto, con el exterior terminado. Al firmar estos contratos accidentalmente, los clientes tuvieron que aceptar, ya que, incluso si deseaban liquidarlos, recuperar el dinero invertido no era fácil, especialmente en el contexto de la desaceleración del mercado inmobiliario y las dificultades actuales para las empresas.
Anteriormente, el periódico Thanh Hoa también recibió una solicitud de ayuda de varios hogares de los distritos de Nong Cong y Thieu Hoa, y de la ciudad de Thanh Hoa, en relación con la compra de un terreno mediante un contrato de préstamo. Sin embargo, cuando el terreno se entregó al comprador, estaba ocupado por otra persona.
Según la abogada Le Thi Phuong, directora de Le Phuong Hoang Law Company Limited, del Colegio de Abogados de la provincia de Thanh Hoa, existen dos formas de contratos de préstamo y, en ambos casos, los clientes están en desventaja.
En primer lugar, si el contrato de préstamo no incluye información que demuestre que el monto del préstamo está relacionado con el valor del terreno o la propiedad anexa al terreno en el proyecto del prestatario, el contrato de préstamo no tiene valor vinculante para el prestatario (quien también es el inversor del proyecto) para transferir al prestamista el derecho de uso del terreno o la propiedad específica anexa. Este contrato es simplemente un contrato de préstamo civil; el riesgo radica en que, cuando el inmueble sea elegible para transferencia y el precio aumente, para su propio beneficio, el inversor no celebre un contrato de transferencia inmobiliaria, sino que se comprometa únicamente a reembolsar el capital y los intereses (si los hubiera) al prestamista, lo que le generará una pérdida financiera.
En segundo lugar, el contrato contiene contenido que muestra la relación entre el monto del préstamo y la parcela/terreno, casa en el proyecto del prestatario. El contrato de préstamo puede ser un caso de transacción falsa, ocultando la transacción real, que es una transacción de compraventa de bienes raíces formada en el futuro (en este momento, el proyecto no es elegible para la venta según las disposiciones legales). En este contrato, si surge una disputa, una de las dos partes lleva el caso a los tribunales para su resolución, existe el riesgo de que tanto la transacción falsa (que es una transacción de préstamo) como la transacción oculta (que es una transacción de compraventa de bienes raíces) sean declaradas nulas por el tribunal. La consecuencia legal es que el prestamista (comprador) solo recibe el dinero, pero no recibe el inmueble.
Aprenda la ley cuidadosamente
Sin embargo, como canal de inversión potencial, el sector inmobiliario que se forme en el futuro tiene muchos riesgos potenciales si el comprador no verifica cuidadosamente la legalidad del proyecto para asegurar transacciones legales.
La ley ahora cuenta con regulaciones muy específicas sobre las formas de transacciones inmobiliarias. Según el Sr. Vu Thanh Binh, subdirector del Departamento de Construcción de Thanh Hoa, tras la entrada en vigor de la Ley de Negocios Inmobiliarios, el Departamento de Construcción ha adoptado diversas formas de propaganda y difusión entre organizaciones e individuos para cumplir con las disposiciones de la ley sobre transacciones inmobiliarias, especialmente las que se formen en el futuro.
En consecuencia, de acuerdo con el Artículo 55 de la Ley de Bienes Raíces No. 66/2014/QH13, las condiciones para que los bienes raíces formados en el futuro se pongan en funcionamiento son tener documentos sobre derechos de uso del suelo, documentos del proyecto, planos de construcción aprobados por las autoridades competentes, permisos de construcción en los casos en que se requieran permisos de construcción, documentos sobre la aceptación de la finalización de la construcción de la infraestructura técnica correspondiente al progreso del proyecto; en el caso de edificios de apartamentos o edificios de uso mixto con fines residenciales formados en el futuro, debe haber un registro de aceptación de la finalización de la cimentación de ese edificio. Además de eso, antes de vender, arrendar o comprar viviendas formadas en el futuro, el inversor debe tener una notificación por escrito a la agencia provincial de administración de vivienda sobre la vivienda que cumple con las condiciones para la venta o el arrendamiento con opción a compra.
Junto con eso, el Artículo 19 del Decreto No. 99/2015/ND-CP también estipula la firma de contratos de movilización de capital para el desarrollo de vivienda comercial. En consecuencia, la firma de contratos de movilización de capital para la inversión en la construcción de vivienda comercial solo puede llevarse a cabo a través de los formularios prescritos en las Cláusulas 2, 3 y 4, Artículo 69 de la Ley de Vivienda y debe cumplir con las siguientes regulaciones: Las partes que participan en la contribución de capital, cooperación de inversión, cooperación empresarial, empresas conjuntas y asociaciones solo pueden dividir las ganancias (en efectivo o acciones) con base en la proporción de contribución de capital acordada en el contrato; el inversionista no puede aplicar la forma de movilización de capital prescrita en este punto u otras formas de movilización de capital para dividir los productos de vivienda o para dar prioridad al registro, depósito y el derecho a comprar vivienda o para dividir los derechos de uso de la tierra en el proyecto para la parte que recibe la movilización de capital.
Muchos clientes que construyen viviendas en el Proyecto de Área Comercial y Residencial Lote A-TM3, Distrito Dong Huong, Ciudad de Thanh Hoa, están preocupados porque desconocen cuándo el inversionista completará los trámites para la concesión de los certificados de derechos de uso del suelo. Foto: PV
El Sr. Vu Thanh Binh recomienda: «Al realizar transacciones inmobiliarias, los clientes deben comprender claramente las disposiciones legales, especialmente los documentos legales del proyecto, la capacidad del inversor y las regulaciones sobre las condiciones de compraventa de capital para el desarrollo de futuras viviendas, a fin de evitar riesgos al involucrarse en proyectos con una situación legal incierta».
Sin embargo, en realidad, para evadir las regulaciones de gestión del Estado, los inversores utilizan muchos trucos diferentes y, en su mayoría, la compraventa de futuras viviendas o la movilización de capital se realiza mediante transacciones civiles con los conceptos de "contratos de préstamo", "depósitos", "contratos de cooperación"... "Los organismos de gestión estatales no tienen base para gestionar este tipo de transacciones", añadió el Sr. Vu Thanh Binh.
Con el auge del mercado inmobiliario de Thanh Hoa, los productos inmobiliarios siempre son tan caros como el agua. La mayoría de los proyectos se han vendido y han pasado por muchos inversores secundarios desde que aún estaban en papel; sin embargo, según datos del Departamento de Construcción, solo 30 de los 104 proyectos aprobados para la política de inversión han sido anunciados por el Departamento de Construcción como elegibles para compra, venta o movilización de capital, lo que demuestra que la compraventa ilegal ha sido bastante común. Afortunadamente, conocimos a un inversor de renombre que utilizó el capital movilizado para el propósito correcto, garantizando los derechos del cliente. En el caso de un inversor de mala reputación que se apropió del dinero para invertir en otros proyectos, el hecho de que los clientes no recibieran el producto inmobiliario o tuvieran problemas posteriores tuvo muchas consecuencias.
Español Frente a los problemas que los clientes enfrentan actualmente, especialmente la superposición de asignaciones de tierras y la demora en el otorgamiento de certificados de derecho de uso de la tierra, la abogada Le Thi Phuong, directora de Le Phuong Hoang Law Company Limited, Thanh Hoa Provincial Bar Association, aconseja: Con respecto al hecho de que el inversionista aún no ha completado los procedimientos para otorgar certificados de derecho de uso de la tierra al comprador, puede haber surgido una disputa entre las dos partes. En caso de que las dos partes no puedan negociar y reconciliarse, el comprador puede presentar una demanda contra el vendedor en los tribunales para su resolución. En el caso de la misma parcela de tierra donde el inversionista firma un contrato de préstamo con un registro de deseos, o incluso firma un contrato de venta con muchos clientes, existen indicios de apropiación fraudulenta de la propiedad según lo prescrito en el Artículo 174 del Código Penal de 2015, enmendado y complementado en 2017; los clientes en este caso deben presentar una petición a la agencia de investigación policial para su aceptación y resolución.
Grupo de reporteros
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Fuente: https://baothanhhoa.vn/giao-dich-bat-dong-san-bang-hop-dong-vay-von-nguoi-mua-om-han-bai-cuoi-hieu-ro-phap-ly-han-che-rui-ro-217460.htm
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