El 10 de enero, Reatimes y el Instituto de Investigación Inmobiliaria de Vietnam realizaron un taller: "Aplicación de la lista de precios de terrenos de acuerdo con la Ley de Tierras de 2024: Problemas y soluciones para el desarrollo sostenible del mercado inmobiliario de Vietnam".
El 10 de enero, Reatimes y el Instituto de Investigación Inmobiliaria de Vietnam realizaron un taller: "Aplicación de la lista de precios de terrenos de acuerdo con la Ley de Tierras de 2024: Problemas y soluciones para el desarrollo sostenible del mercado inmobiliario de Vietnam".
Las empresas quedan atónitas al ver la nueva lista de precios de terrenos.
La eliminación del marco de precios de la tierra, junto con la regulación de la nueva tabla innovadora de precios de la tierra, representa un gran esfuerzo de la Ley de Tierras de 2024. Se abre un nuevo capítulo en la gestión de la tierra y el desarrollo del mercado inmobiliario, basado en precios de la tierra transparentes y más cercanos al mercado. El aumento de los precios de la tierra beneficiará al presupuesto y generará mayor consenso con las personas sujetas a la recuperación de tierras. Se espera que esto ayude a reducir las disputas y demandas por tierras y a promover el progreso de la limpieza de terrenos para proyectos. Sin embargo, aún existen dudas sobre la efectividad y el impacto de la nueva tabla de precios de la tierra.
El artículo 257 de la Ley de Tierras de 2024 estipula que la antigua lista de precios de tierras se aplicará hasta el 31 de diciembre de 2025. Sin embargo, de ser necesario, el Comité Popular provincial decidirá ajustarla a la situación actual. Esta norma transitoria ayuda a las localidades a desarrollar gradualmente una nueva lista de precios de tierras que se aplicará oficialmente a partir del 1 de enero de 2026, evitando así fluctuaciones repentinas de precios que afecten los derechos y obligaciones de algunos usuarios. Al mismo tiempo, desvinculará proyectos que se han estancado por falta de base para determinar los precios de las tierras.
Las estadísticas preliminares muestran que unas 25 localidades han publicado listas de precios de terrenos ajustadas, que estarán vigentes hasta finales de este año. Sin embargo, en muchas localidades, estas listas han generado una fuerte reacción pública debido al repentino aumento en comparación con las anteriores.
Por ejemplo, la lista ajustada de precios de terrenos de Ciudad Ho Chi Minh, vigente desde el 31 de octubre de 2024, se multiplicó por 4 y 38, alcanzando un máximo de 687,2 millones de VND/m². De igual manera, en Hanói , el precio de los terrenos según la reciente decisión de ajuste se multiplicó por 2 y 6 en comparación con la lista anterior, vigente desde 2025, alcanzando un máximo de 695,3 millones de VND/m². La lista ajustada de precios de terrenos de Bac Giang también registró un máximo de 120 millones de VND/m², un aumento de aproximadamente 2,4 veces en comparación con la lista anterior.
Los precios de los terrenos han aumentado drásticamente, incluyendo los destinados a inversión, negocios, deportes , cultura, etc. Muchas empresas que alquilan terrenos y pagan anualmente parecen estar estancadas, con el riesgo de que sus planes de inversión y negocios se trunquen, se reduzcan sus ganancias e incluso se pierdan cuando los costos del alquiler de terrenos aumenten repentinamente, lo que dificulta el cálculo de la eficiencia empresarial. Según los expertos, es necesario encontrar una solución a este problema para evitar un fuerte impacto en las empresas y el entorno de inversión de las localidades.
Ante los problemas prácticos, el Comité Popular provincial debe evaluar a fondo el impacto y considerar cuidadosamente la elaboración de una lista de precios de tierras adecuada al mercado, el aumento de los ingresos presupuestarios y el control de los precios de la tierra para facilitar el acceso a la tierra, apoyar a las empresas, atraer inversiones y reducir la carga que supone para la población. Sin embargo, garantizar la armonía de intereses entre el Estado, la población y las empresas a la hora de determinar los precios de la tierra según los principios del mercado no es un problema fácil de resolver, especialmente cuando los factores del mercado son diversos y la información es caótica e inestable.
La presión sobre las autoridades locales es enorme: ¿Cómo lograr que las listas de precios de los terrenos se conviertan en un verdadero motor de desarrollo, en lugar de obstaculizar las empresas y la inversión? Encontrar un equilibrio entre estos dos factores es la clave para perfeccionar el sistema de precios de los terrenos y contribuir así al desarrollo socioeconómico sostenible.
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| Resumen del taller: "Aplicación de la lista de precios de tierras según la Ley de Tierras de 2024: Problemas y soluciones para el desarrollo sostenible del mercado inmobiliario de Vietnam". |
Gran cuello de botella en la valoración de tierras
"La valoración de tierras está causando una gran congestión", compartió el Sr. Nguyen Quoc Hiep, presidente de GP.Invest, en el taller.
Según el Sr. Hiep, GP.Invest está implementando un proyecto cuya asignación de terrenos se decidió hace 9 meses, pero cuyo precio aún no se ha determinado. Hay proyectos de otras empresas cuyo precio de terreno aún no se ha determinado después de 2 años. Incluso hay proyectos con viviendas terminadas cuyo precio de terreno aún no se ha determinado. Esto está causando mucha frustración.
La cuestión que quiero enfatizar es: si los precios de los terrenos suben así, ¿seguirá existiendo nuestro atractivo para la inversión? ¿Por qué nuestros clústeres industriales tienen actualmente tasas de ocupación del 80-90% en todas partes? La respuesta es, primero, que nuestros costos laborales son bajos, segundo, que los costos de los terrenos son razonables y tercero, que la logística es conveniente. Pero si actualmente reducimos un factor, el terreno, mientras que los costos laborales son cada vez más elevados, ¿seguirá existiendo nuestra ventaja en el atractivo para la inversión? ¿Seguirá siendo Vietnam un foco de inversión en el Sudeste Asiático?, preguntó el Sr. Hiep.
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| Sr. Nguyen Quoc Hiep, presidente de GP.Invest. |
Según el Sr. Hiep, el método actual de cálculo del precio del terreno no tiene en cuenta los intereses de las empresas en general, ni de las que arriendan terrenos, ni de las inmobiliarias en particular. Todas las empresas se ven afectadas cuando el precio del terreno aumenta.
Entonces, ¿qué empresa se atreve a llevar a cabo el proyecto? Si las empresas no se atreven, ¿cómo puede haber una fuente de ingresos sostenible para la localidad? ¿Cómo es posible que en tan solo un año, tras cuatro meses de decisión sobre la asignación de terrenos en la misma zona, el mismo terreno, el precio del terreno aumente un 40%, más rápido que la inflación?
"El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente debe brindar orientación más específica a las localidades para determinar los precios de la tierra, especialmente sobre cómo calcular los precios basados en el método de excedente", dijo el Sr. Hiep.
Los precios de los terrenos subirán, lo que afectará al mercado.
Tras la entrada en vigor de la Ley de Tierras de 2024, se emitieron numerosos decretos que la detallaban. Sin embargo, el problema actual reside en la aplicación de la ley. Por ejemplo, en Ciudad Ho Chi Minh existen actualmente 58.000 productos inmobiliarios con problemas relacionados con los precios de los terrenos.
En Ciudad Ho Chi Minh, el precio del terreno en el distrito de Can Gio se ajustó de 1,7 a 2,7 veces en comparación con el precio anterior. El menor aumento se registró en el Distrito 3, con 2,7 veces, mientras que el distrito de Hoc Mon registró el mayor, hasta 38 veces. El aumento en la lista actual de precios de terrenos ha superado con creces la anterior.
Entre 2023 y finales de 2024, Ciudad Ho Chi Minh ajustó los precios de los terrenos aproximadamente 1,64 veces. Actualmente, con los nuevos ajustes, el aumento se mantiene en un nivel similar. Por lo tanto, dentro de 3 años, las empresas se enfrentarán a un cambio importante en sus obligaciones financieras, con la tendencia a pagar más impuestos y tasas. Esto ejerce una presión financiera significativa sobre las empresas.
Citando la información anterior, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh, formuló una recomendación sobre la valoración de terrenos. El Decreto 102/2024/ND-CP especifica los tipos de terreno, incluyendo terrenos agrícolas, no agrícolas y comerciales y de servicios. Sin embargo, los terrenos destinados a campos de golf se regulan tanto en la Cláusula 4 como en la Cláusula 5. La Cláusula 4 se refiere a terrenos públicos con una parte destinada a un campo de golf, mientras que los terrenos de producción y negocios bajo la administración del campo de golf se regulan en la Cláusula 5. No obstante, el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh emitió una lista de precios de terrenos ajustada con la regulación general de terrenos de producción y negocios no agrícolas, sin clasificarlos claramente en detalle.
El Sr. Chau puso como ejemplo el Zoológico y Jardín Botánico de Saigón, con una superficie total de unas 20 hectáreas, de las cuales solo unos pocos miles de metros cuadrados corresponden a terrenos comerciales y de servicios. Sin embargo, toda la superficie se calculó como tal, lo que ocasionó que la empresa adeudara casi 900 mil millones de dongs en impuestos. Solo cuando la prensa intervino, Ciudad Ho Chi Minh revisó el asunto y concluyó que era necesario realizar una evaluación más precisa.
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| Sr. Le Hoang Chau, Presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh. |
La Asociación Inmobiliaria de Ciudad Ho Chi Minh ha informado al Gobierno, a los ministerios y a los sectores que el primer ajuste no parece tener un impacto inmediato en el mercado inmobiliario, ya que el método de valoración actual aún se basa en el excedente y no exclusivamente en el precio de lista de los terrenos. Sin embargo, podrían surgir problemas en las etapas de compra y compensación de terrenos para la implementación del proyecto, cuando los precios de los terrenos se dispararán, provocando un desequilibrio en el mercado.
El principio del que siempre hablamos es armonizar los intereses de tres entidades principales: el Estado, los usuarios del suelo y los inversores. Sin embargo, en la práctica, este principio no se ha garantizado plenamente durante la implementación. Por lo tanto, propongo que, en las 25 localidades que han emitido listas de precios del suelo ajustadas, se realice de inmediato una evaluación de impacto.
Desde ahora y hasta que la lista de precios de tierras entre en vigor el 1 de enero de 2026, debemos realizar una revisión y evaluación preliminar del impacto de la nueva lista en estas localidades. En cuanto a las localidades que no han emitido una nueva lista y aún mantienen la anterior, también es necesaria una evaluación exhaustiva. De esta manera, determinaremos si las nuevas políticas realmente garantizan el principio de armonización de intereses", sugirió el Sr. Chau.
Los terrenos destinados a servicios comerciales están siendo tratados como "hijos adoptivos"
La Sra. Vu Lan Anh, subdirectora general del Grupo CEO, evaluó que aún existe una gran discriminación entre los terrenos residenciales "naturales" y los terrenos comerciales y de servicios "adoptados", y que las regulaciones sobre los precios de los terrenos comerciales y de servicios aún presentan muchas limitaciones e insuficiencias que deben mejorarse aún más.
De hecho, actualmente, las localidades suelen cobrar rentas únicas muy elevadas por terrenos comerciales y de servicios destinados a proyectos turísticos y de complejos turísticos. Los altos precios de los terrenos comerciales y de servicios se traducirán en precios inmobiliarios elevados, lo que desalentará a los inversores a invertir en proyectos turísticos y de complejos turísticos en terrenos comerciales y de servicios.
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| Sra. Vu Lan Anh, Directora General Adjunta del Grupo CEO. |
“En nuestra opinión, al determinar el precio de los terrenos comerciales y de servicios en la Lista de Precios de Terrenos, las localidades deben determinar y calcular científicamente, según los principios de mercado y armonización de intereses, para que el precio de los terrenos comerciales y de servicios sea entre un 20 % y un 40 % superior al de los terrenos residenciales”, afirmó la Sra. Lan Anh.
El motivo de esta propuesta es que la estructura actual del uso del suelo para negocios, según la planificación detallada 1/500 aprobada para proyectos urbanos, turísticos y turísticos, representa aproximadamente el 40% de la superficie total del proyecto. Si bien el inversor del proyecto urbano, tras completar la inversión y la construcción, cederá al Estado el 60% de la superficie restante destinada a la infraestructura técnica para su gestión y operación; el complejo de apartamentos será gestionado y operado por la junta directiva elegida por los residentes; el inversor del proyecto turístico y turístico deberá invertir en la totalidad del proyecto y asumir los costes de gestión y operación de la infraestructura técnica y social durante todo el ciclo de vida del proyecto.
La Sra. Vu Lan Anh, directora general adjunta de CEO Group, pronunció un discurso sobre el tema 04: El papel de los terrenos para servicios comerciales y las cuestiones planteadas a la hora de determinar los precios de los terrenos.
Según las disposiciones de la Ley de Suelo de 2024, los terrenos comerciales y de servicios son terrenos destinados a la construcción de establecimientos comerciales y de servicios, así como otras obras destinadas a negocios, comercio y servicios; incluyendo obras e instalaciones turísticas y de complejos turísticos (hoteles, villas turísticas, apartamentos turísticos, etc.). Para que los terrenos comerciales y de servicios potencien su función actual y adquieran mayor importancia en el futuro, es fundamental una regulación razonable de los precios de los terrenos comerciales y de servicios, especialmente los destinados a proyectos de desarrollo de complejos turísticos.
Con base en la normativa legal vigente, especialmente la Ley de Tierras de 2024, que estipula la construcción de listas de precios de tierras de acuerdo con el principio de "mercado", al tiempo que implementa el principio de "armonización de intereses entre el Estado, los usuarios de la tierra y los inversores" y la aplicación práctica, CEO Group evalúa que todavía existe una gran discriminación entre las tierras residenciales "descendientes" y las tierras comerciales y de servicios "adoptadas", y las regulaciones sobre los precios de las tierras para las tierras comerciales y de servicios aún tienen muchas limitaciones e deficiencias que deben mejorarse aún más.
De hecho, actualmente, las localidades suelen cobrar una renta única muy elevada por terrenos comerciales y de servicios destinados a proyectos turísticos y turísticos. Los altos precios de los terrenos comerciales y de servicios se traducen en precios inmobiliarios elevados, lo que desalienta a los inversores a invertir en proyectos turísticos y turísticos en terrenos comerciales y de servicios. En nuestra opinión, al determinar el precio de los terrenos comerciales y de servicios en la Lista de Precios de Terrenos, las localidades deben determinar y calcular científicamente, de acuerdo con los principios de "mercado" y "armonización de intereses", de modo que el precio de los terrenos comerciales y de servicios sea entre un 20 % y un 40 % superior al precio de los terrenos residenciales.
Esta propuesta se basa en varias razones:
En primer lugar, la estructura del uso del suelo para negocios, según la planificación detallada 1/500 aprobada para proyectos urbanos, turísticos y turísticos, representa aproximadamente el 40% de la superficie total del proyecto. Si bien el inversor del proyecto urbano, tras completar la inversión y la construcción, cederá al Estado el 60% de la superficie restante destinada a la infraestructura técnica para su gestión y operación; el complejo de apartamentos será administrado y operado por la junta directiva elegida por los residentes. El inversor del proyecto turístico y turístico deberá invertir en la totalidad del proyecto y asumir los costos de gestión y operación de la infraestructura técnica y social durante todo el ciclo de vida del proyecto.
Por lo tanto, el precio del suelo comercial y de servicios solo debe ser como máximo el 40% del precio del suelo residencial, lo cual tiene base científica.
En segundo lugar, el papel fundamental que desempeñan los terrenos destinados a servicios comerciales en el desarrollo de las zonas turísticas y turísticas: la infraestructura de alojamiento para el sector económico clave del turismo.
Del análisis anterior, recomendamos:
En primer lugar, hay que considerar determinar el precio de los terrenos comerciales y de servicios entre un 20% y un 40% en comparación con el precio de los terrenos residenciales;
En segundo lugar, para la superficie terrestre de infraestructura técnica de los proyectos turísticos como: caminos internos, árboles paisajísticos, estaciones de tratamiento de aguas residuales, plazas, etc.: (i) es recomendable considerar eximir la renta de la tierra durante todo el plazo del proyecto, calculando la renta de la tierra solo para el área de terreno comercial del proyecto y (ii) permitir que los inversionistas entreguen la infraestructura técnica al estado (según el mismo mecanismo que los proyectos del área urbana).
En tercer lugar, en cuanto al método de excedentes para calcular el precio de terrenos comerciales y de servicios, observamos que los ingresos se calculan con base en el precio del terreno adjudicado en la subasta de derechos de uso, a menudo considerando pequeñas áreas de terreno. Considerar el precio del terreno para terrenos pequeños destinados a proyectos a gran escala no es apropiado.
Además, los costos para calcular el costo total de desarrollo del terreno no son adecuados. El costo de la inversión en construcción para determinar el precio del terreno se basa en la tasa de capital de inversión emitida por el estado. Esta tasa de capital es mucho menor que el costo real de la inversión en construcción del proyecto, y estos costos se calculan científicamente con base en el presupuesto de diseño y los planos de construcción aprobados. El costo de venta solo se puede calcular al 1% de los ingresos, mientras que el costo real de venta oscila entre el 10% y el 15%. El costo de los intereses solo se calcula para el 50% del capital total del préstamo y solo para un período de uno a dos años.
Con el cálculo anterior, los ingresos se calculan al nivel más alto mientras que los costos calculados son insuficientes, faltantes o bajos en comparación con la realidad, lo que lleva a las empresas a tener que pagar grandes tarifas por el uso de la tierra, a que los precios de los bienes raíces suban, causando una burbuja en el mercado, sin seguir realmente los principios de determinación del precio de la tierra.
Con base en la identificación de las deficiencias anteriores, recomendamos modificar la normativa relacionada con la aplicación del método del excedente en la determinación del precio de los terrenos, específicamente:
En primer lugar, los ingresos no se basan en precios de subastas ganadoras o en precios de muestra de pequeñas parcelas de tierra... sino que deben basarse en valores típicos del mercado durante un período de tiempo suficientemente largo;
En segundo lugar, los costos deben calcularse de forma correcta, suficiente y acorde con la realidad. En concreto, los costos deben calcularse según la estimación aprobada por el organismo estatal; los costos de venta se calculan según el pago real de la empresa (el nivel propuesto es del 10%); los costos de intereses se calculan sobre la totalidad del capital del préstamo y durante el período de inversión en construcción aprobado por el organismo estatal competente en la Decisión de Política de Inversión/Decisión de Inversión del proyecto.
El Prof. Asociado Dr. Nguyen Quang Tuyen, Vicepresidente del Consejo Universitario, Director de la Facultad de Derecho Económico de la Universidad de Derecho de Hanoi, pronunció un discurso sobre el tercer tema: Cuestiones jurídicas y prácticas relacionadas con la emisión y aplicación de la nueva lista de precios de tierras.
El problema actual del precio del suelo es un cuello de botella. Hay muchas localidades con numerosos proyectos paralizados que no pueden implementarse. Una de las principales razones es que no se puede determinar el precio del suelo. Por lo tanto, me gustaría aportar algunas opiniones sobre el tema desde una perspectiva legal.
Actualmente, las regulaciones de la legislación agraria presentan muchas innovaciones. Esto representa un gran avance, pero también existen puntos que generan presión para las localidades. Implementamos la Resolución 18 eliminando el marco de precios de la tierra y aplicando únicamente la tabla de precios de la tierra. En particular, la tabla de precios de la tierra se asignará a los Comités Populares de las localidades para su establecimiento. Es decir, las localidades lo harán por sí mismas, decidirán por sí mismas y asumirán su responsabilidad. Además, existen leyes, decretos y circulares. En general, se puede observar que el corredor legal se está volviendo más completo y adecuado, pero al entrar en detalles, aún existen muchas limitaciones.
El reglamento sobre la determinación del precio del suelo se rige por cinco principios, incluido el principio de mercado, pero nadie explica en qué consiste dicho principio. Esto dificulta su aplicación por parte de las localidades.
Actualmente, el mercado inmobiliario ha "extinguido" el segmento inmobiliario de 20 a 30 millones de VND/m², lo que imposibilita a los trabajadores asalariados comprar una vivienda. Por lo tanto, creo que es necesario aclarar cuáles son los principios del mercado. En segundo lugar, qué criterios se utilizan para determinarlos. Esto también debe aclararse.
También debemos aclarar que no existe un principio que determine el precio de la tierra según los precios de mercado. Considerar los precios de mercado es un error; debemos seguir los principios del mercado.
Además, los cinco principios para determinar los precios de los terrenos deben garantizar la armonía. Entonces, ¿qué es la armonía? Esto también debe especificarse. En mi opinión, la armonía debe garantizar que todas las partes obtengan beneficios. Si la situación actual de la determinación de los precios de los terrenos continúa, las empresas sin duda se congelarán.
A continuación, propongo que debemos contar con un mecanismo legal muy claro para proteger al equipo y a las organizaciones que asesoran sobre valoración de tierras. Son expertos, y si siguen los procedimientos legales correctos, deben estar protegidos. Solo entonces los consultores se atreverán a hacerlo.
También debemos preparar recursos materiales, incluyendo expertos en valoración de tierras. En retrospectiva, ¿cuántos cientos de expertos en valoración de tierras hay en nuestro país? ¿Pueden tasar terrenos? Además de organizar seminarios, creo que el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente debe apoyar y guiar a las localidades. Es muy difícil dejar que las localidades lo hagan por sí mismas.
La valoración de tierras es difícil en la actualidad, en parte porque los datos e información de entrada actuales no están disponibles y no son estándar.
Además, coincido con la opinión de que es imposible establecer un precio uniforme del suelo, especialmente para terrenos comerciales y de servicios. Los proyectos en localidades con desarrollo socioeconómico deben tener precios diferentes... Dependiendo de cada grupo de proyectos, en ubicaciones específicas, se aplican precios diferentes. Necesitamos detalles específicos. Solo así podremos reducir gradualmente el precio actual del suelo. De lo contrario, el precio del suelo se convertirá en un cuello de botella, no en un recurso.
El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh, pronunció un discurso el 2
Discusión: Implementar el principio de "garantizar la armonía de intereses entre el Estado, los usuarios de la tierra y los inversionistas" y los "principios del mercado" en el desarrollo de la Lista de Precios de la Tierra y regular razonablemente el porcentaje (%) del precio unitario de alquiler de la tierra para calcular el alquiler de la tierra para cada tipo de tierra en la provincia para crear un entorno de inversión atractivo y desarrollar un mercado inmobiliario seguro, saludable y sostenible.
Desde la Resolución 18 hasta la Ley de Tierras 2024, podemos ver grandes esfuerzos en la construcción de mecanismos de políticas relacionadas con el mercado inmobiliario para que sean cada vez más unificados y claros, llenando los vacíos legales que existían anteriormente.
Tras la entrada en vigor de la Ley de Tierras de 2024, se emitieron numerosos decretos que la detallaban. Sin embargo, el problema actual reside en la aplicación de la ley. Por ejemplo, en Ciudad Ho Chi Minh existen actualmente 58.000 productos inmobiliarios con problemas relacionados con los precios de los terrenos.
En el taller de hoy, quisiéramos hacer una recomendación sobre la valoración de terrenos. El Decreto 102/2024/ND-CP detalla los tipos de terreno, incluyendo terrenos agrícolas, no agrícolas y comerciales y de servicios. Sin embargo, observamos que los terrenos destinados a campos de golf están regulados tanto en la Cláusula 4 como en la Cláusula 5. La Cláusula 4 se refiere a terrenos públicos con una parte destinada a un campo de golf, mientras que los terrenos de producción y negocios bajo la administración del campo de golf se encuentran en la Cláusula 5. No obstante, el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh emitió una lista ajustada de precios de terrenos con la regulación de agrupar los terrenos de producción no agrícolas y comerciales sin clasificarlos claramente en detalle. Por ejemplo, en el caso del Zoológico y Jardín Botánico de Saigón, la superficie total es de aproximadamente 20 hectáreas, de las cuales solo hay unos pocos miles de metros cuadrados de terrenos comerciales y de servicios, pero toda el área está tasada como tal, lo que genera una deuda de casi 900 mil millones de VND en impuestos. Sólo cuando la prensa intervino, la ciudad miró atrás y concluyó que necesitaba volver a buscar una evaluación más precisa.
Actualmente, en el proceso de elaboración de la lista ajustada de precios de terrenos, según el resumen de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, 25 localidades han ajustado sus precios. Un análisis detallado muestra que la mayoría de las localidades han registrado un aumento considerable en comparación con el precio anterior. En Ciudad Ho Chi Minh, el distrito de Can Gio registró un ajuste de 1,7 a 2,7 veces. El menor aumento se registró en el Distrito 3, con 2,7 veces, mientras que el distrito de Hoc Mon registró el mayor, con hasta 38 veces. Por lo tanto, el aumento actual en la lista de precios de terrenos ha superado con creces el precio anterior.
Por lo tanto, hemos informado al Gobierno y a los Ministerios que el primer ajuste no parece tener un impacto inmediato en el mercado inmobiliario, ya que el método de valoración actual aún se basa en el excedente y no exclusivamente en el precio de lista del terreno. Sin embargo, podrían surgir problemas en las etapas de compra y compensación del terreno para la ejecución del proyecto, cuando los precios del terreno se dispararán, provocando un desequilibrio en el mercado.
El principio del que siempre hablamos es la armonización de intereses entre tres entidades principales: el Estado, los usuarios del suelo y los inversores. Sin embargo, en la práctica, este principio no se ha garantizado plenamente durante la implementación. Por lo tanto, propongo que, en las 25 localidades que han emitido la lista de precios de suelos ajustada, se realice de inmediato una evaluación de impacto. Desde ahora y hasta su aplicación el 1 de enero de 2026, debemos dirigir una revisión y evaluación preliminar del impacto de la nueva lista de precios de suelos en estas localidades. En cuanto a las localidades que no han emitido la nueva lista de precios de suelos y aún mantienen la anterior, también se debe realizar una evaluación exhaustiva. De este modo, determinaremos si las nuevas políticas realmente garantizan el principio de armonización de intereses.
Entre 2023 y finales de 2024, Ciudad Ho Chi Minh ajustó los precios de los terrenos aproximadamente 1,64 veces. Actualmente, con los nuevos ajustes, el aumento se mantiene en un nivel similar. Por lo tanto, dentro de 3 años, las empresas se enfrentarán a un cambio importante en sus obligaciones financieras, con la tendencia a pagar más impuestos y tasas. Esto ejerce una presión financiera significativa sobre las empresas.
Por lo tanto, hemos propuesto que el Ayuntamiento aplique una tasa impositiva del 0,25%, la más baja según el Decreto 103, al 1,5%. Si bien el Ayuntamiento aún cumple con la ley, la pregunta es si esto se ajusta a la realidad. Entendemos que este Decreto tiene un plazo mínimo de 10 años, por lo que, en la etapa inicial, aplicar una tasa del 0,25% al 1,5% es bastante elevado. Recomendamos que el porcentaje para calcular los precios de alquiler de terrenos se determine únicamente entre el 0,25% y el 0,5% para reducir la carga financiera de las empresas y crear las condiciones para que se adapten gradualmente a los cambios.
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Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dung-hinh-khi-nhin-bang-gia-dat-moi-d240222.html
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