Rechazar la especulación inmobiliaria

DNVN - El experto en derecho inmobiliario Pham Thanh Tuan afirmó que la propuesta del proyecto de Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (modificada) del Ministerio de Hacienda tiene como objetivo principal prevenir la especulación inmobiliaria. La propuesta, que sustituye la normativa actual, consiste en aplicar un tipo impositivo general del 2 % sobre el precio de transferencia.

Según el experto legal en bienes raíces Pham Thanh Tuan, como cualquier otra propuesta relacionada con bienes raíces, el plan de gravar los ingresos personales provenientes de las transferencias de bienes raíces en función del tiempo de tenencia inmediatamente generó controversia.

A los opositores les preocupa que, una vez establecido el impuesto, este se filtre de alguna manera en los precios de alquiler y venta, dificultando la vida de quienes no tienen o no tienen vivienda. Los partidarios esperan que esta solución limite la especulación, restablezca la oferta a quienes la necesitan y, por lo tanto, reduzca los precios de la vivienda.

La forma de gravar los bienes inmuebles hoy en día es algo que necesita una consideración cuidadosa, relacionada con cuestiones específicas del mercado inmobiliario vietnamita.

Los países generalmente imponen impuestos a la propiedad en forma de impuestos progresivos proporcionales a la cantidad de propiedad poseída; impuestos cobrados por no poner la propiedad en uso; e impuestos más altos cobrados a los tenedores de propiedades a corto plazo.

La tributación inmobiliaria sigue siendo difícil.

Para la tributación progresiva, el enfoque adoptado por los países que aplican esta modalidad es que quienes poseen más propiedades pagan un tipo impositivo más alto que quienes poseen menos. El Reino Unido aumenta el impuesto un 3 % si se compra una segunda vivienda. Singapur aplica un impuesto del 20 % a la segunda vivienda, del 30 % a la tercera, etc.

En cuanto a los impuestos aplicados al acto de no poner en uso un inmueble, Canadá impone un impuesto del 1% sobre las casas vacías, el Reino Unido impone un impuesto adicional sobre las casas que han estado vacías durante al menos un año...

Es bastante común aplicar tasas impositivas más altas a los propietarios de propiedades a corto plazo. Singapur suele aplicar un impuesto del 100 % sobre la diferencia de valor entre la compra y la venta de terrenos durante el primer año, y del 50 % después de dos años. Taiwán aplica una tasa impositiva del 45 % a quienes revenden propiedades durante los dos primeros años, del 35 % entre 2 y 5 años, y del 20 % entre 5 y 10 años. Corea del Sur también aplica una tasa impositiva del 70 % a quienes venden su vivienda durante el primer año.

En Vietnam, la Resolución Central exige que se investigue la posibilidad de imponer tasas impositivas más altas a quienes utilizan grandes extensiones de terreno y muchas viviendas, especulan con la tierra, la utilizan con lentitud y abandonan la tierra. Por lo tanto, en el futuro, se aplicarán tasas impositivas más altas a tres grupos: quienes utilizan grandes extensiones de terreno y muchas viviendas (según la cantidad), quienes especulan con la tierra (según el período de propiedad) y quienes utilizan con lentitud la tierra y abandonan la tierra (determinando que la tierra no se utiliza), de forma similar a la normativa vigente en muchos países.

La propuesta del proyecto de Ley revisada del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas del Ministerio de Hacienda tiene como objetivo principal prevenir la especulación, sustituyendo la normativa actual, que aplica un tipo impositivo general del 2% sobre el precio de transferencia, independientemente del período de tenencia. El Ministerio de Hacienda prevé que, de incluirse en el programa legislativo, la Asamblea Nacional emitirá sus comentarios a finales de 2025 y considerará su aprobación en el periodo de sesiones de mediados de 2026.

Aunque aún no se ha detallado, creo que esta solución es más razonable que aplicar impuestos progresivos a quienes poseen muchos bienes inmuebles. En teoría, las tasas impositivas altas durante un corto periodo de tiempo pueden ayudar a limitar la especulación y reducir las trampas para vender bienes inmuebles a un precio más alto, afirmó el Sr. Tuan.

Según el Sr. Tuan, los especuladores suelen usar el apalancamiento financiero a corto plazo. Mantener los bienes inmuebles durante mucho tiempo les genera presión financiera. Las altas tasas impositivas aumentan los costos y reducen el atractivo de la especulación inmobiliaria. Por lo tanto, la liquidez en las operaciones de compraventa disminuirá.

Pero para que este instrumento fiscal sea eficaz, debe ir acompañado al menos de las siguientes condiciones: completar la base de datos nacional sobre precios de tierras y garantizar la infraestructura de tecnología de la información.

Completar la base de datos nacional sobre precios de terrenos también es un requisito establecido en la Ley de Tierras de 2024. Si no se resuelve la situación de "doble precio" en las transacciones inmobiliarias y los pagos en efectivo, la tributación seguirá siendo difícil y será difícil garantizar la equidad.

Al mismo tiempo, garantizar una infraestructura de tecnología de la información completa para el registro de transacciones de tierras e bienes raíces es la base para ayudar a las autoridades fiscales a obtener información sobre el tiempo de tenencia de bienes raíces para aplicarla con precisión.

“Cuando se cumplan estas condiciones básicas, la herramienta fiscal para limitar la especulación inmobiliaria será verdaderamente correcta y eficaz, cumpliendo el objetivo de regular el mercado y perseguir a los especuladores”, enfatizó el Sr. Tuan.

Ha Anh

Fuente: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/day-lui-dau-co-bat-dong-san/20241202070342120