Bloquear la especulación sobre el terreno, proyectos "suspendidos"

A partir del 1 de agosto de 2024, los proyectos con retraso serán revocados sin compensación. Esta regulación creará una "limpieza" de inversores, evitará la especulación inmobiliaria y abordará los proyectos suspendidos.

El proyecto IFC One Saigon (Distrito 1, Ciudad Ho Chi Minh), después de 17 años, aún no se ha completado.

Medidas enérgicas para frenar la especulación inmobiliaria y proyectos "suspendidos"

Ubicado en un "terreno dorado" justo en la esquina de la calle Ham Nghi - Ton Duc Thang (Distrito 1, Ciudad Ho Chi Minh), el proyecto IFC One Saigon (anteriormente conocido como Saigon One Tower) aún no está terminado después de un breve período de reinicio activo.

Construido en un terreno de 6.672 m², con 5 sótanos, 3 plantas técnicas y 41 plantas, IFC One Saigon comenzó a construirse hace 17 años, pero tras 5 años de lenta ejecución, en 2011 el proyecto se detuvo oficialmente. Tras numerosos cambios de propietario, IFC One Saigon no ha podido completarse. Este proyecto ha sido mencionado repetidamente en la lista de proyectos que perjudican la imagen de la ciudad.

Frente al Mercado Ben Thanh (Ciudad Ho Chi Minh), justo en la bulliciosa estación de metro número 1, se encuentra un edificio de hormigón rústico llamado One Central Saigon (anteriormente conocido como The Spirit of Saigon). Se trata de un complejo de centros comerciales, oficinas, apartamentos, superapartamentos y hoteles de 6 estrellas, con una superficie total de más de 8.500 m², ubicado en el cuadrángulo Ben Thanh, una ubicación privilegiada en pleno centro del Distrito 1, con cuatro fachadas. Este proyecto ha pasado por varios propietarios, pero aún no se ha completado.

De igual manera, el Proyecto Lancaster Lincoln (Distrito 4), con inversión de Trung Thuy Lancaster Company Limited, se inició en 2017, pero tras la construcción subterránea, quedó congelado. Por otro lado, el Proyecto D-One Saigon (Distrito Go Vap) de DHA Company se aprobó en 2016, pero a la fecha sigue siendo solo un terreno baldío.

Uno de los puntos nuevos de la Ley de Tierras de 2024 es aplicar sanciones a proyectos que cambien de propósito, reconozcan derechos de uso de tierras y reciban transferencias de derechos de uso de tierras, mientras que la ley anterior solo aplicaba la revocación de tierras por violaciones a proyectos que tenían tierras asignadas o arrendadas.

Estos son solo algunos ejemplos de proyectos que han estado suspendidos durante muchos años en Ciudad Ho Chi Minh. La Ley de Tierras de 2013 estipula que, tras la aprobación de una decisión sobre política de inversión, un proyecto tiene un plazo de 12 meses para su ejecución, o de 24 meses si se extiende. Si se excede este plazo y el proyecto no se ejecuta, será revocado. Sin embargo, revocar estos proyectos no es sencillo, especialmente cuando la empresa ha realizado inversiones básicas en ese terreno.

La Ley de Tierras de 2024 (vigente desde el 1 de agosto de 2024) incluye regulaciones mucho más estrictas. Por ejemplo, se revocará un proyecto de inversión que no se utilice durante 12 meses consecutivos desde la fecha de entrega, o cuyo avance en el uso del suelo se retrase 24 meses con respecto al progreso declarado en la decisión de inversión.

En caso de que el terreno no se ponga en uso o presente retrasos, el inversor recibe una prórroga de un máximo de 24 meses y debe abonar al Estado una cantidad adicional. Transcurrido el plazo de prórroga, si el terreno sigue sin ponerse en uso, el Estado lo reclamará sin compensación por el terreno, los bienes afectos al mismo ni los costes de inversión.

Es necesario tener en cuenta el caso de “fuerza mayor”

Recuperar proyectos suspendidos para regenerar los recursos territoriales es esencial, pero según los expertos, es necesario considerar casos de fuerza mayor, como los procedimientos legales que demoran muchos años. Las propias empresas también desean completar los trámites legales lo antes posible para poder implementar la construcción, las ventas y recuperar el capital.

En declaraciones al periódico Dau Tu, el Sr. Angus Liew, presidente de la junta directiva de Gamuda Land Vietnam, evaluó que la regulación sobre la recuperación de tierras para proyectos que no se implementen después del vencimiento del período de prórroga establecido en la Ley de Tierras de 2024 busca evitar el desperdicio de tierras. Sin embargo, en algunos casos, el período de prórroga puede ser mayor, como durante la pandemia de COVID-19.

Basándose en su experiencia empresarial, el Sr. Le Huu Nghia, Director General de Le Thanh Construction Company Limited, afirmó que, en realidad, existen muchos casos de fuerza mayor. Por ejemplo, las empresas no pueden ejecutar proyectos debido a la lentitud de los trámites con las autoridades. Por lo tanto, según el Sr. Nghia, el decreto que rige la Ley de Tierras debe complementar y aclarar este contenido; de lo contrario, en muchos casos, las empresas serán liquidadas injustamente.

“Tan pronto como presentamos la documentación del proyecto, tuvimos que establecer un cronograma, pero tras la aprobación de la inversión, no pudimos implementarla de inmediato, ya que la solicitud de la licencia de inversión y otros trámites demoraron muchos años”, compartió el Sr. Nghia.

El punto de partida para las empresas que deseen continuar con la ejecución de un proyecto cuando este presente retrasos es que la Ley establece las condiciones para los retrasos por causas de fuerza mayor, como desastres naturales o ataques enemigos. Si se demuestra que el retraso del proyecto se debe a culpa de las autoridades o de quienes ejercen funciones públicas, no se revocará. Sin embargo, las empresas también recomiendan que en los decretos rectores se incluyan regulaciones más detalladas y sanciones específicas para las personas y organizaciones que indirectamente provoquen retrasos en el proyecto.

Junto con el endurecimiento de las regulaciones de la Ley de Tierras de 2024, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 introduce numerosos cambios relacionados con las condiciones financieras de los inversores. Por ejemplo, las empresas inmobiliarias deben tener un capital social no inferior al 20% del capital total de inversión para proyectos con una escala de uso del suelo inferior a 20 hectáreas, no inferior al 15% del capital total de inversión para proyectos con una escala de uso del suelo de 20 hectáreas o más, y deben garantizar la capacidad de movilizar capital para implementar proyectos de inversión.

Si una empresa inmobiliaria implementa varios proyectos simultáneamente, debe contar con capital social suficiente para garantizar la proporción mencionada en cada proyecto y así poder ejecutarlos todos. Además, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 también estipula condiciones como el límite de saldo acreedor, los bonos corporativos, etc.

Con regulaciones tan estrictas, las empresas deben calcular cuidadosamente antes de iniciar un proyecto, para evitar inversiones ineficaces, estancamiento del proyecto y desperdicio de recursos.

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html