105 ciudades y pueblos de todo el país no podrán dividir terrenos en parcelas para su venta.

A partir del 1 de enero de 2025 entrará en vigor la Ley de Negocios Inmobiliarios (reformada) y uno de los contenidos de especial interés por tener cierto impacto en el mercado es la regulación sobre la subdivisión y venta de terrenos.

La Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendada) estipula que los derechos de uso de la tierra no pueden transferirse a personas que construyan casas por sí mismas, dividan parcelas de tierra en parcelas para la venta en barrios, distritos y ciudades de áreas urbanas de clase especial, clase I, II y III, y estén sujetas a subastas de derechos de uso de la tierra para invertir en proyectos de construcción de viviendas de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Tierras.

Para las áreas restantes, el Comité Popular provincial determinará, según las condiciones locales, las zonas donde los inversionistas del proyecto podrán transferir derechos de uso de terrenos con infraestructura técnica a particulares para que construyan sus propias viviendas. Con la medida para restringir la subdivisión y venta de terrenos, que entrará en vigor el 1 de enero de 2025, los expertos afirman que habrá un impacto de norte a sur.

Sin embargo, los expertos citan que actualmente, la Cláusula 2, Artículo 41 del Decreto 43/2014/ND-CP modificado por el Decreto 148/2020/ND-CP solo impide la subdivisión y venta de terrenos en distritos de áreas urbanas de clase especial y áreas urbanas de clase I directamente bajo el Gobierno Central; áreas con altos requisitos de arquitectura paisajística, áreas centrales y alrededor de obras que son aspectos arquitectónicos destacados en áreas urbanas...

Por eso, también hay mucha preocupación de que se produzca una ola de “carreras” para dividir y vender terrenos antes de que entre en vigor oficialmente la Ley de Negocios Inmobiliarios.

El Sr. Duong Quoc Thuy, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Can Tho (CaREA), comentó que la prohibición de la subdivisión y venta de terrenos en zonas urbanas especiales, tipo I, tipo II y tipo III tiene un gran impacto en la estructura de los segmentos de productos inmobiliarios. En un futuro próximo, el mercado presentará una clara diferenciación en el segmento de terrenos.

Con el marco legal actual, es muy difícil establecer un proyecto con una duración de 3 a 5 años. Los empresarios optan por implementar el modelo individual para dividir las parcelas ellos mismos, lo cual es adecuado, sencillo y genera una mayor oferta, y es menos probable que opten por establecer un proyecto o una entidad legal.

Por lo tanto, con la nueva regulación, la cantidad de terrenos provenientes de la subdivisión disminuirá en el próximo período. La escasez de oferta provoca un aumento en los precios de los terrenos. Sin embargo, a largo plazo, esto contribuirá a un desarrollo más saludable del mercado, analizó el Sr. Thuy.

Según estadísticas del Ministerio de la Construcción , para diciembre de 2023, el país contará con 902 áreas urbanas; de las cuales, hay 2 áreas urbanas especiales, 22 áreas urbanas tipo I, 36 áreas urbanas tipo II, 45 áreas urbanas tipo III, 95 áreas urbanas tipo IV y 702 áreas urbanas tipo V.

Así, la nueva normativa no permitirá la subdivisión y venta de terrenos en 105 ciudades y pueblos, lo que supone un incremento de 81 ciudades y pueblos respecto a la normativa actual.

Además de las dos áreas urbanas especiales de Hanoi y Ho Chi Minh, que estarán sujetas a restricciones de venta y subdivisión de tierras, hay 22 áreas urbanas de tipo I, incluidas tres ciudades administradas centralmente: Hai Phong, Da Nang y Can Tho y 19 ciudades provinciales: Hue, Vinh, Da Lat, Nha Trang, Quy Nhon, Buon Ma Thuot, Thai Nguyen, Nam Dinh, Viet Tri, Vung Tau, Ha Long, Thanh Hoa, Bien Hoa, My Tho, Thu Dau Mot, Bac Ninh, Hai Duong , Pleiku y Long Xuyen.

Además, hay 36 áreas urbanas de tipo II que incluyen ciudades de las provincias de Phan Thiet, Ca Mau, Tuy Hoa, Uong Bi, Thai Binh, Rach Gia, Bac Lieu, Ninh Binh, Dong Hoi, Phu Quoc, Vinh Yen, Lao Cai, Ba Ria, Bac Giang, Phan Rang-Thap Cham, Chau Doc, Cam Pha, Quang Ngai, Tam Ky, Tra Vinh, Sa Dec, Mong. Cai, Phu Ly, Ben Tre, Ha Tinh, Lang Son, Son La, Tan An, Vi Thanh, Cao Lanh, Vinh Long, Tuyen Quang, Soc Trang, Kon Tum, Di An, Yen Bai.

También hay 45 áreas urbanas de tipo III que incluyen 29 ciudades: Dien Bien Phu, Hoa Binh, Hoi An, Hung Yen, Dong Ha, Bao Loc, Ha Giang, Cam Ranh, Cao Bang, Lai Chau, Tay Ninh, Bac Kan, Tam Diep, Song Cong, Sam Son, Phuc Yen, Ha Tien, Dong Xoai, Chi Linh, Long Khanh, Gia Nghia, Nga Bay, Thuan An, Hong Ngu, Tu Son, Pho Yen, Tan Uyen, Ben Cat, Go Cong.

Además de eso, 16 ciudades incluyen Son Tay, Cua Lo, Phu Tho, Bim Son, La Gi, Song Cau, Long My, Tan Chau, Cai Lay, Quang Yen, Ky Anh, Binh Minh, Dong Trieu, Phu My, An Nhon y Kien Tuong.

Al comentar sobre el impacto de la política, el Sr. Dinh Minh Tuan, director de Batdongsan.com.vn en la región sur, dijo que el número de subdivisiones de tierras en venta en áreas urbanas de tipo II y III ha estado en auge en los últimos años.

El endurecimiento de la subdivisión según la nueva normativa de la Ley de Negocios Inmobiliarios (modificada) afectará a todo el mercado de norte a sur, pero el 90% de los inversores afectados se encuentran en ciudades de tipo II y III.

Los ajustes de precios son naturales, pero los precios de la tierra ya no caerán en períodos de "fiebre" como antes, predijo el Sr. Tuan.

(Agencia de Noticias de Vietnam/Vietnam+)

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