Ο καθορισμός των τιμών γης με βάση τις αρχές της αγοράς αποτελεί ένα σημαντικό βήμα προς τα εμπρός.

Προώθηση των αρχών της αγοράς

Σύμφωνα με τους ειδικούς της Savills, ο νόμος περί γης του Βιετνάμ του 2024 φέρνει σημαντικές αλλαγές στις αρχές της αποτίμησης γης, εστιάζοντας στην αποτίμηση γης σύμφωνα με τις αρχές της αγοράς, κάτι που θα βοηθήσει στην αύξηση της διαφάνειας και της ρευστότητας για την αγορά ακινήτων.

Προηγουμένως, η αποτίμηση της γης ρυθμιζόταν σύμφωνα με την αρχή του σκοπού και της διάρκειας χρήσης γης και «σύμφωνα με την επικρατούσα τιμή γης στην αγορά», η οποία συλλέγονταν από τις τιμές δημοπρασίας και από τη χρήση γης. Ωστόσο, ο νέος Νόμος περί Γης δίνει έμφαση στην αρχή της αγοράς. Αυτό σημαίνει ότι η καθορισμένη τιμή γης θα αντικατοπτρίζει την πραγματική αγοραία αξία της γης.

Η αγοραία αξία, όπως ορίζεται από το Διεθνές Συμβούλιο Προτύπων Εκτίμησης (IVSC), είναι «Η αγοραία αξία ενός ακινήτου είναι η εκτιμώμενη τιμή στην οποία θα πωλούνταν ένα ακίνητο κατά τον χρόνο και τον τόπο της αποτίμησης μεταξύ ενός πρόθυμου αγοραστή και ενός πρόθυμου πωλητή σε μια ανεξάρτητη, ενημερωμένη συναλλαγή, όπου τα μέρη ενήργησαν με γνώση, σύνεση και χωρίς καταναγκασμό».

Οι νέες αλλαγές στη νομοθεσία έχουν προωθήσει τις αρχές της αγοράς.

Η κα Giang σχολίασε ότι η αγοραία αξία αντικατοπτρίζει σαφώς την κατανόηση τόσο των αγοραστών όσο και των πωλητών στην αγορά. Εκείνη την εποχή, η γη θα κατανεμηθεί σε επενδυτές που είναι πρόθυμοι να πληρώσουν την υψηλότερη τιμή. Αυτή η προσέγγιση συμβάλλει στην προώθηση της κατανομής γης και της πιο αποτελεσματικής χρήσης της γης.

Στο μέλλον, όταν ολοκληρωθεί η βάση δεδομένων τιμών γης, οι πληροφορίες σχετικά με τις αγορές και τις πωλήσεις θα δημοσιοποιηθούν. Εκείνη τη στιγμή, οι αγοραστές και οι πωλητές θα έχουν πρόσβαση για να βρουν πληροφορίες συναλλαγών. Από εκεί και πέρα, θα υπάρχει σαφής ενημέρωση, συμβάλλοντας στην αύξηση της διαφάνειας για την αγορά ακινήτων. Επιπλέον, η αγορά και η πώληση ακινήτων θα πραγματοποιούνται επίσης πιο εύκολα, συμβάλλοντας στην αύξηση της ρευστότητας για την αγορά.

Μέθοδοι αποτίμησης

Σε αντίθεση με τον προηγούμενο νόμο, ο οποίος δεν διέθετε σαφείς κανονισμούς, το άρθρο 158 του νόμου περί γης του 2024 προβλέπει επίσης λεπτομερείς κανονισμούς σχετικά με τις μεθόδους αποτίμησης και τις περιπτώσεις και τις προϋποθέσεις εφαρμογής κάθε μεθόδου.

Όσον αφορά τις μεθόδους αποτίμησης, ο νόμος περί γης του 2023 ορίζει πέντε μεθόδους αποτίμησης: σύγκριση, έκπτωση, εισόδημα, πλεόνασμα και συντελεστή προσαρμογής τιμής γης. Ο αναθεωρημένος νόμος περί γης ορίζει τέσσερις μεθόδους, εκ των οποίων η μέθοδος έκπτωσης θεωρείται ειδική περίπτωση της μεθόδου σύγκρισης. Εκ των οποίων, οι δύο μέθοδοι που χρησιμοποιούνται συνήθως στην αποτίμηση αναπτυξιακών έργων είναι η μέθοδος άμεσης σύγκρισης και η μέθοδος πλεονάσματος.

Με τη μέθοδο άμεσης σύγκρισης, γίνεται σύγκριση των τιμών συναλλαγών παρόμοιων ακινήτων στην αγορά για να προσδιοριστεί η αξία του ακινήτου που πρόκειται να εκτιμηθεί. Αυτή η μέθοδος είναι κατάλληλη για ακίνητα όπως μεζονέτες ή διαμερίσματα με πολλά δεδομένα συναλλαγών, καθώς τα συγκρίσιμα ακίνητα είναι πολύ παρόμοια, συμβάλλοντας στην ελαχιστοποίηση της υποκειμενικότητας κατά την πραγματοποίηση προσαρμογών.

Κα. Ντο Θι Θου Τζιανγκ, Διευθύντρια Συμβουλευτικών Υπηρεσιών, Savills HCMC

Επιπλέον, αυτή η μέθοδος είναι απλή, εύκολη στην κατανόηση και εξοικονομεί χρόνο. Ωστόσο, αυτή η μέθοδος έχει και ορισμένες αδυναμίες. Τα περιορισμένα δεδομένα και η ακρίβεια των δεδομένων είναι οι σημαντικότεροι περιορισμοί. Επιπλέον, η μέθοδος απαιτεί βήματα προσαρμογής, τα οποία μπορεί να είναι υποκειμενικά για τον εκτιμητή. Ειδικά για τα περιουσιακά στοιχεία που πρόκειται να αποτιμηθούν ως έργα ανάπτυξης μικτής χρήσης, η εύρεση παρόμοιων συγκρίσιμων περιουσιακών στοιχείων είναι πολύ δύσκολη, ακόμη και αδύνατη, λόγω των διαφορών στη σύνθεση κάθε τύπου χρήσης γης.

Η υπολειμματική μέθοδος αξιολογεί το αναπτυξιακό δυναμικό ενός έργου και πραγματοποιείται εκτιμώντας τα έσοδα και αφαιρώντας το κόστος για να προσδιοριστεί η υπεραξία της γης. Κατά την εκτέλεση της αποτίμησης χρησιμοποιώντας αυτήν τη μέθοδο, ο εκτιμητής αξιολογεί επίσης τη σκοπιμότητα και την κερδοφορία του έργου, υποστηρίζοντας τη διαδικασία λήψης επενδυτικών αποφάσεων.

Αυτή η μέθοδος επιτρέπει στους κατασκευαστές να αναλύουν διαφορετικά σενάρια ανάπτυξης για να προσδιορίσουν το βέλτιστο σχέδιο χρήσης γης που παρέχει την υψηλότερη αξία, γνωστό και ως η υψηλότερη και βέλτιστη χρήση. Παρά τα πολλά πλεονεκτήματά της, η υπολειμματική μέθοδος απαιτεί πολύπλοκη οικονομική μοντελοποίηση και χρηματοοικονομική εμπειρογνωμοσύνη, καθώς και εις βάθος κατανόηση των προβλέψεων της αγοράς για τις τιμές πώλησης και το κόστος, καθώς και τα σχέδια ανάπτυξης του έργου. Αυτό καθιστά την υπολειμματική μέθοδο χρονοβόρα λόγω της εκτεταμένης συλλογής δεδομένων αγοράς.

Ένα σημαντικό πρόβλημα με τα μοντέλα αποτίμησης γης είναι η εξάρτηση από υποθέσεις, οι οποίες έχουν ως αποτέλεσμα τα αποτελέσματα της αποτίμησης να επηρεάζονται σε μεγάλο βαθμό από μεταβλητές όπως οι προβλέψεις εσόδων, οι εκτιμήσεις κόστους και η διάρκεια του έργου. Κάθε μέθοδος αποτίμησης έχει τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματά της, απαιτώντας μια ισορροπημένη προσέγγιση κατά τη συμφωνία της αξίας.

Όσον αφορά τον αντίκτυπο αυτών των προσαρμογών στην αγορά, οι ειδικοί της Savills δήλωσαν ότι η ρύθμιση των τιμών γης ώστε να αντικατοπτρίζουν την αγοραία αξία θα αυξήσει την αποτελεσματικότητα, τη διαφάνεια και τη ρευστότητα της αγοράς ακινήτων. Επιπλέον, η τιμή αποζημίωσης για την εκκαθάριση γης για έργα θα αυξηθεί. Αυτό θα οδηγήσει σε αύξηση του συνολικού αρχικού κόστους επένδυσης του αναπτυξιακού έργου, η οποία είναι πιθανό να οδηγήσει σε αύξηση των τιμών των ακινήτων του έργου για την εξασφάλιση κερδών για τους επενδυτές.

Επιπλέον, ο φόρος εισοδήματος επί της μεταβίβασης δικαιωμάτων χρήσης γης αυξήθηκε επειδή υπολογίζεται με βάση την αγοραία αξία, συμβάλλοντας στην αύξηση των εσόδων του κρατικού προϋπολογισμού, παρέχοντας έτσι πρόσθετα κεφάλαια για την ανάπτυξη υποδομών.

«Ο νόμος περί γης του 2024 φέρνει πρωτοποριακές αλλαγές στην αποτίμηση γης στο Βιετνάμ, προωθώντας την αποτελεσματικότητα, τη διαφάνεια και μια πιο ευέλικτη και ευέλικτη προσέγγιση στην αποτίμηση γης. Προσαρμόζοντας τις τιμές στην αγορά και επεκτείνοντας την τοπική εξουσία λήψης αποφάσεων, ο νέος νόμος στοχεύει στη βελτίωση της διαδικασίας αποτίμησης γης, ωφελώντας τόσο την αγορά όσο και τον κρατικό προϋπολογισμό», δήλωσε η κα Giang.

Πηγή: https://www.congluan.vn/xac-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-la-mot-buoc-tien-dac-bie-quan-trong-trong-luat-dat-dai-2024-post296664.html