Τι χρειάζεται η πόλη Χο Τσι Μινχ για να κάνει μια σημαντική ανακάλυψη;

Ο κ. Le Hoang Chau πρότεινε πολλούς ειδικούς μηχανισμούς για να βοηθήσει την πόλη Χο Τσι Μινχ να απογειωθεί.

-Ποιοι πιστεύετε ότι είναι αυτοί οι μηχανισμοί;

*Καταρχάς, οι συμβάσεις BOT δεν θα πρέπει να εφαρμόζονται σε επενδυτικά έργα για την αναβάθμιση, επέκταση και εκσυγχρονισμό υφιστάμενων δρόμων στην πόλη Χο Τσι Μινχ. Αυτό αποφεύγει τις συγκρούσεις συμφερόντων μεταξύ των επενδυτών του έργου και των ατόμων που χρησιμοποιούν δρόμους BOT και οι οποίοι πρέπει να πληρώνουν τέλη, δημιουργώντας ενδεχομένως κοινωνικά σημεία. Αντ' αυτού, τα επενδυτικά έργα για την αναβάθμιση, επέκταση και εκσυγχρονισμό υφιστάμενων δρόμων θα πρέπει να υλοποιούνται στο πλαίσιο συμβάσεων BT, χρησιμοποιώντας τον προϋπολογισμό της πόλης για την πληρωμή των επενδυτών.

Επιπλέον, είναι απαραίτητο να εξεταστεί το ενδεχόμενο να επιτραπεί στην πόλη Χο Τσι Μινχ να επανεκκινήσει επενδυτικά έργα κατασκευής με τη μορφή συμβάσεων BT, χρησιμοποιώντας κεφάλαια από τον κρατικό προϋπολογισμό για την πληρωμή των επενδυτών, και σίγουρα όχι με κονδύλια γης για την υλοποίηση άλλων έργων από τους επενδυτές. Ταυτόχρονα, το κράτος δημιουργεί κεφάλαια από τον προϋπολογισμό μέσω επενδυτικών δραστηριοτήτων στην ανάπτυξη ταμείων γης, ταμείων ανάπτυξης γης, οργανισμών ανάπτυξης ταμείων γης, δημοπρασιών δικαιωμάτων χρήσης γης σύμφωνα με τις διατάξεις του σχεδίου νόμου περί γης (τροποποιημένου) για την κινητοποίηση πόρων από τον ιδιωτικό τομέα για επενδύσεις στην ανάπτυξη αστικών υποδομών, έργων κυκλοφορίας κ.λπ.

-Όσον αφορά τα τρέχοντα σημεία συμφόρησης στην αγορά ακινήτων, ποιες προτάσεις έχετε για την επίλυσή τους και τη δημιουργία μιας σημαντικής εξέλιξης για την ανάπτυξη της πόλης Χο Τσι Μινχ;

*Προς το παρόν, το μεγαλύτερο πρόβλημα σχετίζεται με νομικά ζητήματα, και συγκεκριμένα με τον υπολογισμό των τελών χρήσης γης. Τα περισσότερα έργα δεν μπορούν να υλοποιηθούν επειδή δεν μπορούν να πληρώσουν τέλη χρήσης γης χρησιμοποιώντας τις τρέχουσες μεθόδους υπολογισμού. Ως εκ τούτου, προτείνεται να επιτραπεί στα εμπορικά έργα στέγασης να εφαρμόζουν τον συντελεστή προσαρμογής της τιμής της γης (συντελεστής Κ) και να τον υποβάλουν στο Λαϊκό Συμβούλιο της πόλης Χο Τσι Μινχ για έγκριση, ώστε να εφαρμόζονται τέλη χρήσης γης και ενοίκια γης σε όλα τα οικόπεδα και τα οικόπεδα (ανεξάρτητα από την αξία που υπολογίζεται σύμφωνα με τον τιμοκατάλογο γης).

Επειδή επί του παρόντος, η μέθοδος του πλεονάσματος χρησιμοποιείται συνήθως για τον προσδιορισμό συγκεκριμένων τιμών γης για τον υπολογισμό των τελών χρήσης γης και των ενοικίων γης για έργα ακινήτων, εμπορικές κατοικίες και αστικές περιοχές. Ωστόσο, αυτή η μέθοδος δεν παρέχει αξιόπιστα αποτελέσματα αποτίμησης γης. Σύμφωνα με τους υπολογισμούς των ειδικών, για το ίδιο έργο ακινήτων, εάν μόνο μία εταιρεία αποτίμησης εφαρμόσει δύο διαφορετικές μεθόδους αποτίμησης γης, θα δώσει δύο διαφορετικά αποτελέσματα, με διαφορά αξίας περίπου 17%. Εάν το ίδιο έργο ακινήτων υλοποιηθεί από δύο διαφορετικές εταιρείες αποτίμησης, η ίδια μέθοδος αποτίμησης γης θα δώσει επίσης δύο διαφορετικά αποτελέσματα, με διαφορά αξίας περίπου 17%. Επομένως, η εφαρμογή της μεθόδου του συντελεστή προσαρμογής της τιμής γης για τον υπολογισμό των τελών χρήσης γης και των ενοικίων γης για έργα εμπορικών κατοικιών είναι πολύ απαραίτητη.

-Πόσο ωφέλιμο είναι να εφαρμόζεται ο συντελεστής Κ, κύριε;

*Από όσο γνωρίζω, η Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ εξέδωσε έγγραφο με το οποίο ζητά άδεια για την εφαρμογή της μεθόδου του συντελεστή Κ για τον υπολογισμό των τελών χρήσης γης και του ενοικίου γης για όλα τα έργα ακινήτων και εμπορικής στέγασης, ανεξάρτητα από το αν το έργο έχει αξία τέλους χρήσης γης άνω ή κάτω των 30 δισεκατομμυρίων VND, αντί της πρόσληψης μιας συμβουλευτικής μονάδας αποτίμησης γης όπως συμβαίνει σήμερα. Εάν ο συντελεστής Κ εφαρμοστεί για τον καθορισμό των τελών χρήσης γης, ο χρόνος δεν μπορεί να υπερβαίνει τους 6 μήνες. Διασφάλιση πλήρους, ορθής και έγκαιρης είσπραξης για τον κρατικό προϋπολογισμό, διασφαλίζοντας παράλληλα τα δικαιώματα των επενδυτών του έργου.

Πολλά έργα δεν μπορούν να υλοποιηθούν επειδή δεν μπορούν να πληρώσουν τέλη χρήσης γης.

Ταυτόχρονα, εάν εφαρμοστεί σύμφωνα με την πρόταση της Λαϊκής Επιτροπής της πόλης Χο Τσι Μινχ, θα επισημοποιήσει τον υπολογισμό των τελών χρήσης γης και των ενοικίων γης για έργα ακινήτων, εμπορικές κατοικίες και αστικές περιοχές, διασφαλίζοντας τη διαφάνεια, έτσι ώστε τόσο το Κράτος όσο και οι επιχειρήσεις να μπορούν να προβλέψουν το ποσό των τελών χρήσης γης και των ενοικίων γης που πρέπει να καταβληθούν στον κρατικό προϋπολογισμό.

Ξεπερνώντας την τρέχουσα κατάσταση όπου τα τέλη χρήσης γης και τα ενοίκια γης είναι άγνωστα, αποφεύγοντας ταυτόχρονα τους νομικούς κινδύνους για τους αξιωματούχους, τους δημόσιους υπαλλήλους και τους δημόσιους υπαλλήλους κατά την εκτέλεση των επίσημων καθηκόντων τους και τα σχετικά πρόσωπα, διασφαλίζοντας παράλληλα ότι οι κρατικές υπηρεσίες έχουν πλήρη εξουσία να αποφασίζουν για το ύψος των τελών χρήσης γης και των ενοικίων γης που θα καταβάλλονται στον κρατικό προϋπολογισμό (μέσω του δικαιώματος να αποφασίζουν για τον συντελεστή προσαρμογής της τιμής της γης (συντελεστής K4) ετησίως ή όταν η αγορά παρουσιάζει διακυμάνσεις και σύμφωνα με κάθε τύπο έργου ακινήτων, εμπορικών κατοικιών, αστικών περιοχών, να εκπληρώνουν τον ρόλο του Κράτους που ηγείται της αγοράς και όχι του Κράτους που ακολουθεί την αγορά). Ταυτόχρονα, διασφαλίζοντας επαρκή, σωστή και έγκαιρη είσπραξη για τον κρατικό προϋπολογισμό, διασφαλίζοντας παράλληλα τα δικαιώματα των επενδυτών του έργου.

-Ένα πρόβλημα με το οποίο «κολλάνε» οι επιχειρήσεις αυτή τη στιγμή είναι η διαδικασία έγκρισης επενδυτικών πολιτικών και έγκρισης επενδυτών. Αυτά είναι τα δύο πρώτα βήματα για την υλοποίηση ενός έργου. Ποιες προτάσεις έχετε για την επίλυσή τους;

*Αντιλαμβανόμαστε ότι η διαδικασία έγκρισης επενδυτικών πολιτικών ταυτόχρονα με την έγκριση επενδυτών είναι μόνο η αρχική διαδικασία της «αλυσίδας» των επενδυτικών και κατασκευαστικών διαδικασιών για ακίνητα και έργα εμπορικής στέγασης. Επομένως, το «μπλοκάρισμα» αυτής της διαδικασίας έχει οδηγήσει στο «μπλοκάρισμα» έργων κοινωνικής στέγασης και έργων εμπορικής στέγασης στο παρελθόν. Επομένως, είναι απαραίτητο να αρθεί αυτό το εμπόδιο όχι μόνο για την πόλη Χο Τσι Μινχ αλλά και για ολόκληρη τη χώρα.

Επιπλέον, το τρέχον πρόβλημα είναι η προσαρμογή του σχεδιασμού 1/2000 για έργα κοινωνικής στέγασης. Πολλά έργα δεν μπορούν να υλοποιηθούν επειδή τα περισσότερα από τα έργα κοινωνικής στέγασης αφορούν γη που έχει μετατραπεί από εμπορική στέγαση. Εάν κατασκευαστούν κοινωνικές κατοικίες, ο συντελεστής χρήσης γης θα αυξηθεί κατά 1,5 φορές. Αυτό σημαίνει ότι ο παλιός σχεδιασμός 1/2000 θα πρέπει να προσαρμοστεί αναλόγως.

Η προσαρμογή του χωροταξικού σχεδίου κλίμακας 1/2000 εμπίπτει στην αρμοδιότητα και την εξουσία των κρατικών φορέων και προσαρμόζεται «περιοδικά» σύμφωνα με τον νόμο περί πολεοδομίας και κατασκευών, αλλά δεν έχει οριστεί ότι «τα χωροταξικά σχέδια και τα λεπτομερή σχέδια πρέπει να εγκριθούν ή να εγκριθούν για προσαρμογή σύμφωνα με τον νόμο πριν από την προετοιμασία της Έκθεσης Μελέτης Σκοπιμότητας για την επένδυση σε κατασκευές και την υλοποίηση των επόμενων βημάτων του έργου». Επομένως, οι επενδυτές σε έργα κοινωνικής στέγασης πρέπει να περιμένουν, χωρίς να γνωρίζουν πόσο καιρό πρέπει να περιμένουν, παρόλο που το έργο κοινωνικής στέγασης δεν αυξάνει το μέγεθος του πληθυσμού της επαρχίας. Επειδή οι αγοραστές κοινωνικής στέγασης πρέπει να είναι μόνιμοι ή προσωρινοί κάτοικοι για τουλάχιστον 6 μήνες και να έχουν κοινωνική ασφάλιση, η οποία αυξάνει μόνο το μέγεθος του τοπικού πληθυσμού στην περιοχή όπου βρίσκεται το έργο.

Σύνδεσμος πηγής: https://thanhnien.vn/de-dot-pha-tphcm-can-dieu-gi-185230531090432073.htm