Büro- und Einzelhandelsmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt entwickelt sich positiv

Grüne Büros erobern den Markt

Laut Savills stieg das Angebot im zweiten Quartal 2024 im Vergleich zum Vorquartal um 2 %, wodurch sich die gesamte vermietbare Bürofläche aus 386 Projekten auf 2,8 Millionen Quadratmeter erhöhte. Davon befinden sich drei neue Projekte im dezentralen Bereich, was eine ausgewogene und nachhaltige Marktentwicklung in der gesamten Stadt fördert. Die durchschnittliche Büromiete stieg im Vergleich zum Vorquartal um 2 % und im Vergleich zum Vorjahr um 8 % auf 815.000 VND/m2/Monat. Die Auslastung erreichte 89 %, ein Rückgang von 1 Prozentpunkt im Vergleich zum Vorquartal und 2 Prozentpunkten im Vergleich zum Vorjahr, hauptsächlich aufgrund der geringen Auslastung des neuen Angebots.

Allein im Bürosegment der Klasse A zeigten Projekte außerhalb des zentralen Geschäftsviertels eine starke Leistung: Die Belegungsraten stiegen im Vergleich zum Vorquartal um 6 Prozentpunkte auf 84 %, den höchsten Wert aller Klassen. Die durchschnittliche Miete erreichte 1,1 Millionen VND/m²/Monat, ein Plus von 5 % gegenüber dem Vorquartal. Der Bericht stellte fest, dass einige Projekte der Klasse A gute Absorptionsraten aufwiesen, wie beispielsweise The METT, The Hallmark und The Nexus.

Laut Tu Thi Hong An, Senior Director of Commercial Leasing bei Savills Vietnam, blieb die Gesamtauslastung des Marktes in den ersten sechs Monaten des Jahres nahezu unverändert. Mit anderen Worten: Die Nettomieten entsprechen dem neuen Angebot.

Projekte der Klasse A außerhalb des CBD verzeichnen im ersten Halbjahr 2024 eine schnelle Belegung

„Dieser Trend steht im Zusammenhang mit starkem Wirtschaftswachstum und einer Nachfrage, die das Angebot übersteigt, während auf dem Markt viele neue Trends wie das Homeoffice-Modell und die Technologieanwendung am Arbeitsplatz zu verzeichnen sind. Da die Absorptionsrate dem neuen Angebot entspricht, gehen wir davon aus, dass sich die Büromieten in Ho-Chi-Minh-Stadt in den nächsten drei Jahren zu stabilisieren beginnen werden“, analysierte Frau An.

Der Savills-Experte wies auch auf einen wichtigen Aspekt im Zusammenhang mit Green-Office-Projekten hin, da nachhaltige Büroflächen für viele multinationale Konzerne zu einem obligatorischen Standard werden. In entwickelten Märkten wie Singapur, Shanghai und Hongkong ist der Anteil grüner Gebäude sowie die vermietbare Fläche deutlich höher als in Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi . In den beiden größten Städten Vietnams liegt dieser Anteil hingegen noch unter 25 %, und das zukünftige Angebotswachstum ist recht begrenzt.

Hanoi und die meisten großen Märkte der Region sind Mietermärkte. Im Gegensatz dazu wird der HCMC-Markt weiterhin von einer starken Vermieterschaft geprägt sein. Die Leerstandsquote für erstklassige Büros liegt hier unter 10 %, und die Zahl der grünen Gebäude ist niedriger als zuvor. Die meisten ausländischen Unternehmen werden nach Luxusbüros suchen, was diesen Gebäuden einen unbestreitbaren Vorteil gegenüber älteren Gebäuden verschafft. Diese Dynamik wird sich dank dieses einzigartigen Angebots-Nachfrage-Verhältnisses auch in Zukunft fortsetzen.

Ausländische Unternehmen strömen in die erstklassigen Büros

Der Einzelhandel „blüht“ dank der Erholung der Binnenwirtschaft

Im Einzelhandelssektor wies Frau Tu Thi Hong An auf einen deutlichen Trend hin: Mieter in der Gastronomiebranche treiben die Expansionsnachfrage in Ho-Chi-Minh-Stadt sowie in benachbarten Märkten wie Bangkok und Singapur voran.

„Das sind die Veränderungen, die wir in der Realität beobachten können. Viele Gastronomiemodelle im Markt – von Fast Food, Cafés, Getränken, Bars und Clubs bis hin zu zwanglosen Restaurants und gehobener Gastronomie – müssen expandieren. Daher drängen sich in diesem Bereich zunehmend nationale und internationale Akteure. In kleinerem Maßstab beobachten wir eine recht dynamische Entwicklung im Bereich Lifestyle, Sport und Wellness“, so Frau An.

Die Savills-Experten erwähnten auch Nitori, einen japanischen Möbel- und Einrichtungshändler, der gerade mit fünf Filialen in den Markt eingetreten ist und ebenso schnell wachsen will wie Muji. Muji selbst plant die Eröffnung von 100 weiteren Filialen in Südostasien mit Schwerpunkt auf dem vietnamesischen Markt. Auch Miniso, ein bekannter Einzelhändler, hat ehrgeizige Pläne: Er will 350 bis 400 Filialen in Südostasien eröffnen und zielt ebenfalls auf den vietnamesischen Markt ab.

Schmuck-, Uhren-, Mode- und andere Luxushändler expandieren derzeit nur an ausgewählten Standorten mit strengen Standards, die weder in Hanoi noch in Ho-Chi-Minh-Stadt groß sind. Daher müssen diese Unternehmen bei ihren Expansionsstrategien sehr kreativ sein und beispielsweise Touristenattraktionen, Omnichannel- und Pop-up-Store-Modelle nutzen. Die Erforschung verschiedener kreativer Einzelhandelsformate hilft ihnen dabei, ihre Präsenz in den sozialen Medien zu erhöhen und so ihre Online- und Ladengeschäfte zu verbessern.

Auch viele internationale Einzelhandelsmarken weiten ihre Entwicklung auf dem vietnamesischen Markt aus.

Der Bericht von Savills zeigt, dass die Transaktionen in den ersten sechs Monaten des Jahres 2024 eine durchschnittliche Größe von 256 m2 Nettomietfläche erreichten, ein Anstieg von 26 % gegenüber dem Vorjahr, da Markenketten wie Muji, Poseidon und Uniqlo expandierten. Die Modebranche machte 35 % der vermietbaren Fläche aus, gefolgt von F&B mit 30 %, Haushaltsgeräten und Inneneinrichtung mit 15 % und Unterhaltung mit 11 %.

Aus einer allgemeinen Marktperspektive kommentierte Frau Cao Thi Thanh Huong, Senior Manager der Forschungsabteilung bei Savills Ho Chi Minh City, dass die starke Erholung der Binnenwirtschaft die Entwicklung des Einzelhandels gefördert und neue Marken dazu bewegt habe, auf den Markt zu kommen und weiter zu expandieren.

In Ho-Chi-Minh-Stadt werden eine junge Bevölkerung, eine wachsende Mittelschicht und steigender Wohlstand zum Ausbau des Marktanteils des modernen Einzelhandels beitragen. Laut Oxford Economics werden die Verbraucherausgaben in Ho-Chi-Minh-Stadt bis 2025 voraussichtlich um 8,4 % steigen. Der moderne Einzelhandel in diesem Markt mit mehr als 13 Millionen Einwohnern wird bis 2025 zudem 50 % des Marktanteils der Einzelhandelskanäle ausmachen.

Im zweiten Quartal stieg die vermietbare Einzelhandelsfläche um 1,5 Millionen Quadratmeter, ein Plus von 2 % nach der Eröffnung der Vincom Mega Mall Grand Park. Das neue Einzelhandelsangebot verlagerte sich weiterhin in Gebiete außerhalb des zentralen Geschäftsviertels und machte 75 % des gesamten zukünftigen Angebots aus. Die Gesamtmarktauslastung erreichte 94 %, ein Anstieg von 2 Prozentpunkten gegenüber dem Vorquartal und 3 Prozentpunkten im zweiten Quartal 2024. Die Auslastung in den zentralen und innerstädtischen Gebieten stieg leicht um 1 Prozentpunkt.

Die Mietpreise für Erdgeschosswohnungen erreichten 1,3 Millionen VND/m2/Monat und blieben damit im Vergleich zum Vorquartal stabil, während sie im Vergleich zum Vorjahr um 3 % stiegen. Grund dafür ist, dass bei 20 % des Gesamtangebots in HCMC die Mietpreise gestiegen sind, da die Investoren ihre Vorzugspolitik eingestellt haben.

Quelle: https://www.congluan.vn/thi-truong-van-phong-va-ban-le-tai-tp-hcm-ghi-nhan-nhieu-dien-bien-tich-cuc-post303798.html