Umstrukturierung des Immobilienmarktes: Chancen für wen?

Knappes Angebot und steigende Immobilienpreise zwingen den Markt zu einer Neustrukturierung und Regulierung von Angebot und Nachfrage. Dieser Kontext eröffnet Chancen für Projekte mit hohem Fertigstellungsgrad und guter Anbindung an das Stadtzentrum.

Markt im neuen Zyklus

Der Immobilienmarkt befindet sich von 2021 bis 2026 in seinem 5. Zyklus.

In diesem Zyklus hat die Wirtschaft ihren Tiefpunkt erreicht und erholt sich seit Juni 2023 allmählich. Wachstumsanlagen (Aktien, Anleihen, Aktienfonds) werden in den kommenden Jahren positive Aussichten prognostiziert. Für Immobilienanlagen, die sich in der Regel etwa 12 bis 18 Monate nach der Aktienmarktentwicklung erholen, wird im Zeitraum 2025/2026 eine Erholung und ein Wachstum prognostiziert.

Statistiken zeigen derzeit, dass die Anzahl der genehmigten Projekte und deren rechtliche Freigabe zur Markteinführung sehr gering ist. Selbst Unternehmen haben in Ho-Chi-Minh-Stadt Schwierigkeiten, Grundstücke für ihre Projekte zu finden, sodass der Angebotsmangel weiterhin anhält.

Der jüngste Marktbericht von CBRE stellte außerdem fest, dass Investoren in Ho-Chi-Minh-Stadt derzeit bei der Einführung neuer Produktkörbe vorsichtiger sind. Das Angebot an neuen Produkten ist knapp, und die meisten Transaktionen in Ho-Chi-Minh-Stadt stammen aus Beständen der Vorphase. Im dritten Quartal wurden rund 2.000 unverkaufte Wohnungen verkauft, fast doppelt so viele wie im zweiten Quartal dieses Jahres. Investoren prüfen derzeit noch die Situation, um den richtigen Zeitpunkt für die Einführung neuer Produktkörbe zu wählen, da das vierte Quartal entscheidend für die nächste Phase ist.

Ähnliche Ergebnisse zeigen die Forschungsdaten der Vietnam Association of Realtors (VARS): Das Transaktionsvolumen und die Absorptionsrate gingen im dritten Quartal im Vergleich zum Vorquartal um 25 % bzw. einen Prozentpunkt zurück. Das Transaktionsvolumen von Eigentumswohnungen ist weiterhin überragend und machte im dritten Quartal 71 % der gesamten Immobilientransaktionen aus. Neue Eigentumswohnungsprojekte verzeichneten eine durchschnittliche Absorptionsrate von 75 %.

Die Immobilienpreise bleiben sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt, insbesondere im Wohnungssegment, weiterhin hoch. Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage verschärft sich zunehmend, da das Angebot zwar verbessert wurde, die Nachfrage aber immer noch kaum decken kann.

In Ho-Chi-Minh-Stadt blieb das Primärpreisniveau stabil auf hohem Niveau, da das Angebot hauptsächlich aus laufenden Projekten stammte. In den Provinzen und Städten rund um Ho-Chi-Minh-Stadt stieg das Primärpreisniveau hingegen leicht um 3–5 %, da das neue Angebot höhere Verkaufspreise erzielte.

Auch der Wohnungspreisindex von VARS hat sich verändert. Im dritten Quartal 2024 lag der durchschnittliche Verkaufspreis des Projektclusters in Hanoi bei knapp 60 Millionen VND/m², ein Anstieg von 64,0 % gegenüber dem zweiten Quartal 2019. Im gleichen Zeitraum stieg der durchschnittliche Verkaufspreis des Projektclusters in Ho-Chi-Minh-Stadt von 49,2 Millionen VND/m² auf 64,2 Millionen VND/m², was einem Anstieg von 30,6 % gegenüber dem Basiszeitraum entspricht.

In den kommenden Jahren wird mit einem knappen Angebot und damit steigenden Immobilienpreisen gerechnet. Die neuen Gesetze schaffen ein transparentes rechtliches Umfeld zum Schutz der Investoren. Dies trägt auch dazu bei, dass der Markt Investoren mit ausreichender finanzieller Kapazität für die Umsetzung und Entwicklung von Projekten auswählen kann.

Marktscreening, Chancen für wen?

Der Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt hat den schwierigsten Tiefpunkt überwunden. Nach der negativen Wachstumsrate im Jahr 2023 erholten sich die Immobilieneinnahmen in den ersten neun Monaten des Jahres 2024 allmählich und stiegen im gleichen Zeitraum um etwa 7 % auf schätzungsweise 199.156 Milliarden VND. Die Erholung ist ein Trend, der sich nicht umkehren wird, aber es ist zu früh, um von einer Entwicklung zu sprechen.

Einem Bericht des Bauamts von Ho-Chi-Minh-Stadt zufolge wurden in den ersten acht Monaten des Jahres in der Stadt lediglich neun gewerbliche Wohnungsbauprojekte für Investitionen genehmigt, allerdings in geringem Umfang. Nur vier gewerbliche Wohnungsbauprojekte waren für die Kapitalmobilisierung geeignet, aber 100 % der Wohnungen lagen im oberen Preissegment und waren für Bedürftige nicht erschwinglich.  

In diesem Zusammenhang ist die Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) der Ansicht, dass zur Lösung des Problems sinkender Immobilienpreise zunächst das Problem von Angebot und Nachfrage gelöst werden muss. Um das Wohnungsangebot zu erhöhen, muss der Engpass im gewerblichen Wohnungsangebot beseitigt werden. Konkret gibt es in der Stadt derzeit mehr als 148 Projekte mit rechtlichen Problemen. Das knappe Angebot bei gleichzeitig hoher Nachfrage hat in letzter Zeit zu einem Anstieg der Immobilienpreise um 15–20 % geführt.

Chancen zur Nachfragegewinnung ergeben sich für Wohnbauprojekte, die sich in der Fertigstellung befinden und über eine gute Verkehrsanbindung an das Zentrum verfügen.

Im Zuge des Inkrafttretens und der praktischen Umsetzung neuer Gesetze ist mit einem Anstieg der Primärimmobilienpreise im nächsten Jahr zu rechnen. Daher bieten sich derzeit Möglichkeiten, Nachfrage für fertig gestellte Wohnprojekte mit guter Verkehrsanbindung an das Zentrum zu generieren. Insbesondere der Osten von Ho-Chi-Minh-Stadt beweist seine Wirksamkeit bei der Lösung von Verkehrsproblemen und der Bereitstellung von Wohnraum.

Nicht nur die U-Bahn-Linie steht kurz vor der Inbetriebnahme, auch die Umgehungsstraßen und der Ausbau des National Highway 13 eröffnen große Chancen für Projekte entlang dieser Achse. Als zentraler Punkt für die Vernetzung regionaler Infrastrukturprojekte verfügt das Urban Green-Apartmentprojekt des Investors Kusto Home über hervorragende Voraussetzungen, um eine attraktive Nachfrageseite zu schaffen.

Tatsächlich handelt es sich um ein seltenes Projekt, das sich bereits in der Fertigstellungsphase befindet. Käufer können sich so ein Bild von der Qualität und Rechtmäßigkeit des Projekts machen. Das Projekt liegt an der ausbaufähigen Nationalstraße 13 und bietet Kunden die Möglichkeit, die Vorteile der potenziellen Nachfrage- und Immobilienentwicklung in der dynamischen und geschäftigen Stadt Thu Duc voll auszuschöpfen.

Angesichts des begrenzten Wohnungsangebots gelten Projekte mit hohem Fertigstellungsgrad und vielfältiger Anbindung als wichtige Faktoren, um Nachfrage zu generieren und die Markterholung zu fördern. Darüber hinaus bieten das Versorgungsnetz und die großen Grünflächen ideale Wohnräume für Mehrgenerationenfamilien und alle, die einen echten Bedarf an Wohnraum haben, der Gesundheit und bequemen Transport im Vordergrund steht.

Bei der Erfüllung aller Bedingungen hinsichtlich Lage, Ausstattung und Fertigstellungsgrad ist eine flexible Zahlungspolitik ein wichtiger Faktor zur Steigerung der Nachfrage. Urban Green dürfte eines der wenigen Projekte sein, das den Erholungspunkt nutzt, um zum Jahresende ein Angebot für den Markt zu schaffen. Aus diesem Grund hat der Projektinvestor eine flexible und bevorzugte Zahlungspolitik eingeführt. Kunden zahlen derzeit nur 30 % bis zur Übergabe des Hauses, mit einer 24-monatigen Zahlungsfrist für Tilgung und Zinsen sowie einem Innenausstattungspaket im Wert von bis zu 500 Millionen VND.

Mit den jüngsten politischen Veränderungen wird die Regierung die Marktaufsicht und -regulierung weiter verstärken, um Stabilität und eine nachhaltige Entwicklung zu gewährleisten. Gleichzeitig zeichnet sich der Trend zu grünen Immobilien ab, der den Markt im neuen Zyklus voraussichtlich anführen wird. Dies könnte eine Chance für Projekte mit hohem Fertigstellungsgrad sein, in der kommenden Zeit frühzeitig mit der Markterholung Schritt zu halten.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-bat-dong-san-tai-co-cau-co-hoi-cho-ai-d227842.html