Der Immobilienmarkt erwärmt sich, aber es gibt noch Hindernisse für den Durchbruch

Der Immobilienmarkt „wärmt sich auf“

Die meisten Immobilienforschungsunternehmen und das Bauministerium sind sich einig, dass der Markt in den ersten sechs Monaten des Jahres 2023 ruhig ist und sich nicht wie erwartet erholen kann.

Sowohl Angebot als auch Nachfrage sind stark zurückgegangen, was dazu geführt hat, dass viele Immobilienprojektentwicklungsunternehmen, selbst die „Großen“ der Branche, am Rande des Bankrotts stehen. Ein Bericht der Abteilung für Unternehmensregistrierung des Ministeriums für Planung und Investitionen zeigt außerdem, dass in den ersten sechs Monaten des Jahres 2023 die Zahl der Immobilienunternehmen, die ihre Geschäftstätigkeit vorübergehend einstellen oder auflösen, im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2022 um mehr als 40 % gestiegen ist.

Auch bei der Zahl der Unternehmen, die den Markt verlassen, ist der Immobiliensektor unter 17 anderen Wirtschaftssektoren die Branche mit der höchsten Zahl.

Unterdessen prognostiziert ein Bericht der Real Estate Brokers Association, dass angesichts der derzeit schwierigen Lage bis Ende 2023 nur etwa 43 % der Immobilienunternehmen überleben werden.

Angesichts dieser Situation hat die Regierung viele Lösungen eingeführt, um die Erholung des Immobilienmarktes zu unterstützen, beispielsweise die Einrichtung einer Arbeitsgruppe zur Beseitigung der Schwierigkeiten oder die Veröffentlichung der Resolution 33, die viele konkrete Lösungen zur Beseitigung und Förderung einer sicheren, gesunden und nachhaltigen Entwicklung des Immobilienmarktes bietet.

Wirtschaftsexperte Dr. Can Van Luc kommentierte: „Die Maßnahmen der Regierung haben dem Immobilienmarkt viele positive Signale gegeben. Es ist ersichtlich, dass der Markt dank finanzieller Lösungen, insbesondere der Regelungen für fällige Unternehmensanleihen, die schwierigste Phase überstanden hat.“

„ Dank dieser Lösungen erholt sich der Markt seit Mai 2023 allmählich. Das zweite Quartal wuchs besser als das erste, und Handelsvolumen und Marktliquidität nehmen allmählich zu. Darüber hinaus ist die Auslastung der Industrieparks mit rund 76 % sehr hoch, und auch die Aktienkurse von Immobilien- und Bauunternehmen steigen“, sagte Herr Luc.

Dr. Can Van Luc kam jedoch zu dem Schluss, dass die Erholung noch immer langsam voranschreite, viele Schwierigkeiten und Probleme nicht umgehend gelöst worden seien und die Marktnachfrage aufgrund der Blockade von Krediten für Immobilieninvestitionen schwach sei.

Dieser Meinung schließt sich auch Außerordentlicher Professor Dr. Tran Dinh Thien an, ehemaliger Direktor des Vietnam Economic Institute, und kommentierte: „Die Regierung hat vor Kurzem eine Reihe von Lösungen herausgegeben, um Unternehmen zu helfen, die nicht der gängigen Logik folgen.“

Dies ist jedoch der einzige Weg, den Immobilienmarkt aus seiner derzeitigen schwierigen Lage zu befreien. Wenn wir weiterhin normale Lösungen anbieten, werden wir die Probleme des Marktes nicht lösen können.

„ Daher empfehle ich als Erstes, zu verstehen, dass in schwierigen und ungewöhnlichen Situationen auch die Herangehensweise und die Lösungen ungewöhnlich sein müssen“, sagte Herr Thien.

Die Einführung völlig neuer politischer Maßnahmen mit mutigen Ansätzen, die nicht den konventionellen Regeln folgen, gerät jedoch ins Wanken. Viele Beamte haben Angst, Fehler zu machen und Verantwortung zu übernehmen, was die Wirksamkeit der Maßnahmen mindert.

„ Wir leben in einer Zeit, in der es viele gute und zielgerichtete politische Maßnahmen gibt, deren Umsetzung jedoch nicht einfach ist. Ungewöhnliche Umstände behindern die Umsetzung der aktuellen Maßnahmen und halten die Menschen davon ab, diese umzusetzen. Neue Beschlüsse und Lösungen müssen mit einem Bekenntnis zur Verantwortung einhergehen, mit der Verpflichtung, diese Verantwortung auch umzusetzen. Nur so kann die Umsetzung guter Maßnahmen beschleunigt werden“ , betonte Dr. Tran Dinh Thien, außerordentlicher Professor.

„Wenn man die Blumen blühen sieht, denkt man nicht, der Frühling käme.“

Während sich der Markt erwärmt, befürchten Immobilienunternehmen, dass eine neue Regelung, nämlich das Rundschreiben 06 der Staatsbank, die Erholung behindern könnte.

Gemäß diesem Rundschreiben dürfen Geschäftsbanken ab dem 1. September keine Kredite mehr zur Finanzierung von Kapitaleinlagen im Rahmen von Kapitaleinlageverträgen und Investitionskooperationsverträgen vergeben, um Projekte umzusetzen, die die Voraussetzungen für die Aufnahme einer Geschäftstätigkeit nicht erfüllen.

Die Staatsbank hat Fortschritte erzielt. Das neue Rundschreiben 06 führt nicht zu einer generellen Kapitalverknappung im Immobiliensektor, sondern verhindert lediglich die Bildung potenziell riskanter Kreditgebergruppen. Unternehmen sind jedoch nach wie vor sehr besorgt über diese Regelung.

Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Association of Real Estate Brokers (VARs), sagte: „Derzeit sind „rechtliche“ und „Kapital“-Probleme die beiden größten und inhärenten Schwierigkeiten des Immobilienmarktes.“

„ Obwohl die Regierung viele Lösungen zur Beseitigung und Lösung dieser beiden Schwierigkeiten herausgegeben hat, gab es bisher keinen wirklichen Ausweg und keine endgültige Lösung für diese beiden Schwierigkeiten“, sagte Herr Dinh.

Laut Herrn Dinh gibt es Tausende von Projekten, deren Umsetzung schwierig ist, die aufgrund rechtlicher Probleme auf Eis gelegt werden und für eine Überprüfung gestoppt werden müssen. Zudem gibt es viele Projekte, bei denen der Zugang zu Krediten und Investitionskapital von Kunden abgebrochen wurde.

Insbesondere Projekte, die sich in der Baurodung befinden, auf die Genehmigung der Flächennutzungsgebühren warten oder sich im Bau befinden, führen zu Stagnation.

„ Die Tatsache, dass sowohl Kunden als auch Investoren Schwierigkeiten haben, auf den Cashflow zuzugreifen, hat dazu geführt, dass die Liquidität auf dem Markt blockiert wurde, alle Transaktionen eingefroren wurden und sämtliche Investitionen, Produktions- und Geschäftsaktivitäten usw. eingestellt wurden “, sagte Herr Dinh.

Der Vorsitzende von VARs sagte, dass die Resolution Nr. 33 klar und entschieden das Ziel demonstriere, Schwierigkeiten bei den Kreditquellen zu beseitigen, den Kapitalfluss für den Immobilienmarkt freizugeben und so zur Erhöhung der Liquidität des vietnamesischen Immobilienmarktes beizutragen.

Durch die Schaffung günstiger Bedingungen für Unternehmen, Eigenheimkäufer und Investoren beim Zugang zu Kreditquellen mit Vorzugszinsen können realisierbare und wirksame Projekte umgesetzt werden, was zu einer Verbesserung der Marktversorgung beiträgt.

Allerdings entspricht Rundschreiben 06 kaum dem Geist der Resolution 33 und legt nicht klar fest, welche Themen unterstützt und welche Kreditschwierigkeiten gelöst werden.

Gleichzeitig werden in dem Rundschreiben die Personen, denen keine Kredite gewährt werden dürfen, allgemein und vage aufgeführt. Dies macht es den Geschäftsbanken leicht, Anträge von Immobilienkunden „korrekt“ abzulehnen, wenn sie nicht über die nötige Kreditbereitschaft verfügen.

„ Dies wird die Bemühungen der Regierung, der Behörden und sogar des Bankensystems, den vietnamesischen Immobilienmarkt zu begleiten und wiederzubeleben, unsichtbar beeinträchtigen“, teilte Herr Dinh mit.

Daher ist Herr Dinh der Ansicht, dass es am besten ist, Rundschreiben 06 zum jetzigen Zeitpunkt zurückzuziehen. Stattdessen sollte die Staatsbank eine Verordnung prüfen und erlassen, deren Inhalt sich eng an den Geist der Resolution Nr. 33 anlehnt und diesem entspricht.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender von HoREA, sagte auch, dass Rundschreiben 06 einige Bestimmungen enthält, die keine Übereinstimmung und Vereinbarkeit mit gesetzlichen Regelungen gewährleisten und für die praktischen Investitions-, Bau-, Produktions- und Geschäftsaktivitäten der Geschäftswelt im Allgemeinen, einschließlich Immobilienunternehmen, nicht geeignet sind.

„ Wenn wir es nicht rechtzeitig ändern, wird es für Immobilienunternehmen, die bereits jetzt mit Schwierigkeiten zu kämpfen haben, ab September, wenn Rundschreiben 06 in Kraft tritt, noch schwieriger, Kredite von Banken zu bekommen“, betonte Herr Chau.

Laut dem jüngsten Bericht von Batdongsan.com.vn (Stand: Ende Juli 2023) erholt sich der Immobilienmarkt. In Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt steigen die Grundstückspreise im Vergleich zum Vormonat tendenziell wieder um 9 % bzw. 8 %. Darüber hinaus verzeichneten einige Provinzen wie Quang Ninh einen Anstieg von 18 %, Haiphong um 9 % und Da Nang um 8 %. Der Bericht dieser Einheit zeigt außerdem, dass die Nachfrage nach Immobilien im Juli landesweit und in allen Bereichen gestiegen ist. Viele Experten erwarten daher, dass der Markt im Jahr 2024 florieren und durchstarten wird.

Ha An

Quelle: https://www.congluan.vn/thi-truong-bat-dong-san-dang-am-len-nhung-van-con-rao-can-but-pha-post262554.html